本報記者 韓瑞蕓

　　“假按揭”問題特別突出

　　1月下旬，銀監會對商業銀行下發了一份關于加強房地產貸款管理的文件。文件在銀行系統內發布，措辭嚴厲。

　　在這份名為《關于繼續深入貫徹國家宏觀調控政策切實加強房地產貸款管理的通知》(以下簡稱《通知》)中，銀監會嚴厲批評銀行貸款“三查”制度形同虛設，授信盡職調查流于形式；并指出“個人住房貸款“假按揭”問題突出，一些房地產開發企業和房產中介機構通過虛假按揭或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款，有的甚至挪用流動資金貸款投資房地產項目開發，利用銀行貸款囤積土地，擾亂了房地產市場秩序，加大了銀行信貸風險”。

　　《通知》發出不久前，銀監會完成了近年來一次罕有的大規模的房地產貸款現場檢查。此次檢查針對主要銀行部分分支機構截至2006年6月末的房地產開發貸款和個人住房貸款業務。

　　檢查結果于近日下發。結果顯示，截至2006年6月末，涉及“假按揭”的貸款金額達數十億元。其中，某國有銀行被查機構共發放個人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額13.09億元，占被查個人住房貸款總額的6.05%。另一家國有銀行被查機構共發放個人住房涉嫌“假按揭”的貸款3716筆，金額7.34億元，占被查個人住房貸款總額的3.23%。

　　暴露出來的不僅僅是“假按揭”問題：個別被查銀行在房地產開發貸款和個人住房貸款業務上的問題貸款金額，占被查業務金額的比例甚至接近30%；個別銀行在房地產開發貸款方面的不良貸款率，略高于該行同期平均不良率水平。

　　整改不力的將限辦新業務

　　這份類似“監管意見”和“風險提示”的《通知》提醒各國有銀行與股份制商業銀行，對房地產貸款要加強盡職調查，認真審核貸款的真實用途；對個人住房按揭貸款，要通過網絡等途徑，查詢擬購房產的產權狀況和商品房買賣合同的備案情況；要切實落實面談制度，面談必須由銀行經辦人員進行，通過面談了解借款人的購房意愿、購房行為真實性和還款能力，并做好面談紀錄，由借款人簽字確認；要嚴厲打擊“虛假按揭”等套取和欺詐銀行貸款的行為，以維護銀行業和消費者的合法權益。

　　與此同時，《通知》指出，各商業銀行應該嚴把房地產貸款準入關，從源頭上防控個人住房貸款“假按揭”。

　　具體來說，各商業銀行分支機構要結合當地實際，制定按揭樓盤準入的最低標準，在向新樓盤發放貸款前，要由有權審批行對擬提供按揭貸款的樓盤進行準入認定，不得對未經準入認定的樓盤提供按揭貸款；要充分利用信貸管理系統查詢房地產開發商的信用狀況，重點支持資金實力雄厚、信用狀況良好、業績突出的優良開發商，嚴禁支持有不良信用記錄房地產開發的樓盤；要研究制定各類房地產中介機構的準入標準，進一步加強對二手房中介機構的資信審查；要謹慎發放房地產開發企業、交易中介內部員工或關聯企業員工按揭貸款。

　　《通知》提出，就檢查中發現的問題，對整改不到位和屢查屢犯的機構和責任人在加大處罰力度、限期整改的同時，也要視情況采取限制其開辦新的業務等措施。

　　所謂個人住房貸款“假按揭”，是指不以真實的購買住房為目的，開發商以本單位職工及其他關系人冒充客戶作為購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款的行為。

　　事實上，從2003年廣州建行的10億元虛假按揭案，到2004年上海的“姚康達”案，到中國銀行北京“森豪公寓”6.45億元虛假按揭騙貸案，再到2006年北京盛鑫嘉園假按揭案，至今已被曝光的虛假按揭案總涉案金額已逾數十億。而未浮出水面的涉嫌假按揭案仍為數不少。對此，銀行業監管部門可能早已心中有數。

　　銀監會針對房地產貸款的檢查始于2006年7月，當時國務院常務會議做出繼續加強宏觀調控的決議，房地產“假按揭”、打捆貸款、委托貸款、土地儲備等不合規和高風險貸款的檢查和管理由此成為銀監會的監管重點。

　　2006年10月末，銀監會主席劉明康在銀監會第四季度經濟金融形勢通報會上說：“當前，在國際、國內經濟增長的回調過程中，我國流動性過剩以及部分行業產能過剩的問題仍將繼續，我國銀行業在經濟高增長當中投放貸款的潛在風險將逐漸浮出水面。”監管部門對于假按揭等房地產貸款風險的判斷，正是基于對此宏觀背景的認識。

　　開發貸款“老大難”

　　此次現場檢查結果發現，在個人住房貸款業務方面，除涉嫌虛假按揭狀況比較嚴重外，被查銀行還存在著諸多問題。比如，抵押擔保不落實；個人住房貸款期限和成數不符合規定；貸款檔案存在重要資料缺漏、內容涂改、要素不齊全等問題；借款人月還款支出超過月收入的50%；超越權限審批發放貸款，等等。

　　而在房地產開發貸款方面，某些長期存在的“老大難”的違規貸款問題仍未得到有效解決，以至于個別銀行在這項貸款業務上的不良貸款率略高于該行同期平均不良率水平。

　　這些違規貸款問題包括，向“四證”不全的房地產開發企業發放貸款；向項目資本金不到位的房地產開發企業發放貸款，個別開發商自有資本金比例甚至還不到15%；以流動資金貸款科目核算房地產開發貸款等問題。

　　對此，《通知》提示，嚴禁向項目資本金不實或資本金不足的房地產開發企業發放貸款，不得以流動資金名義發放房地產開發貸款。

　　不過，在房地產價格飛漲，各家銀行均視房地產貸款業務為優質業務的當下，銀監會加大房地產貸款檢查力度雖正當其時，但《通知》的實際效果卻仍有待時間檢驗。