本報記者 張延龍 杭州、金華報道

　　一塊幾千平方米大小的城市土地“邊角料”，成就了17個人的合作建房夢想。

　　1月10日，《金華日報》第3版刊登了這樣一則消息：金華市經濟開發(fā)區(qū)將出讓東陽街以西，文萊路以北的39號地塊，該地塊將分成18個單元拍賣，“個人可以競拍”。

　　這塊大小不到9畝的土地，恰好可以建兩幢樓，幾十戶人家。

　　1月22日，39號地塊分割成的18塊土地由17個個人競買成功。有別于溫州個人集資建房的委托房地產企業(yè)拿地模式和深圳的直接購買現成物業(yè)模式，金華的這次土地拍賣會將城市土地拍賣給個人建房，在全國尚不多見。

　　合作建房

　　金華人趙小康心情顯得很愉快，他順利拍到了一塊108平方米的土地，這意味著這塊土地上建起的房子將歸他所有。

　　“地價大約是每平方米10000元左右，加上房屋建造成本以及一些配套設施費用，核算下來建成的住宅每平方米價格大概是2000元左右，比周邊的

　　39號地塊位于金華市開發(fā)區(qū)內，緊鄰一條商業(yè)街，地塊東邊是東陽街，南邊隔著東萊路，是金華住宅小區(qū)中以環(huán)境出名的香格里花園，西邊緊貼金華市機關宿舍婺江新村。相對優(yōu)越的環(huán)境，大小適中的面積等種種因素，讓這塊地一推出，立即吸引了有意個人合作建房者的注意，“簡直像是量身打造的。”

　　這也導致了1月22日舉行的土地拍賣會競買踴躍。首先拍賣的2號樓9單元拍賣價一路沖到了12040元/平方米才落槌，后面的單元也往往要經過數十個回合的爭奪。

　　根據開發(fā)區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，39號地被分割成108平方米、109平方米、163平方米三種不同面積的18個單元，起拍價統(tǒng)一為每平方米8300元。1號樓1單元最后成交價更是高達12350元/平方米，這也是當天成交價最高的一個單元地塊。2號樓1單元因面積較大，邊上又有傳達室等附屬設施，只經過了一個回合的叫價，就被競拍人以8310元/平方米的價格輕松取得。最終，18個單元地塊由17位競買人成功拍得。出讓土地均價為9800元/平方米，高于起拍價1500元。

　　拍到地，房子卻不能隨便蓋。在競拍之前，金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局賬就對購買者提出了“三統(tǒng)一”要求，除了統(tǒng)一出讓之外，所有報名者要取得競拍資格，必須首先簽訂承諾書，同意在受讓土地上統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建房。承諾書與出讓合同具有同等法律效力。根據開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局做的規(guī)劃，該地塊建筑底層規(guī)劃為沿街店面，二至五層為住房，六層為閣樓。

　　“現在土地的紅線還沒劃呢，等紅線劃好了，我們就要開會商量找建筑單位造房子的事情了。”盡管離合作建房成功尚遠，趙小康卻顯得很是樂觀，“房子并不打算賣，二到五層即使自己住不下，也可以給家里人住，親戚姐妹什么的。”

　　也有人持不同想法，趙小康拍下土地隔壁的兩個“鄰居”就打算 “把房子用來開小旅館”。

　　金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局賬人士表示說，市民中最感興趣、也最有競買意向的主要是三種人：手頭有閑散資金的小老板；想購置土地做辦公用房的中小企業(yè)；親戚朋友想合伙建房降低購房成本的。仔細算下來，以每塊地108平方米計，只有0.16畝左右，土地總價在百萬元上下，再加上建設成本，總費用約在150萬元左右。

　　不管怎么樣，由于建房過程中剔除了開發(fā)商的利潤，還是給合作建房者帶來很大的實惠。“簡單算筆賬，如果按照起拍價拿地，加上房屋建造成本以及一些配套設施費用，算下來店面價格大約5000元/平方米，住宅每平方米只要2000元左右。而鄰近的香格里花園每平方米售價大約3000-3300元，婺江新村也在2800元左右，比較一下，自己買地建房要便宜得多。”金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局副局長蔣琪清說。

　　金華樣本？

　　“這只是對城市土地‘邊角料’的處理，并不是要搞什么金華模式。”金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局局長李鳴告訴記者。

　　39號地的確可以稱得上“邊角料”。這塊9畝不到的地塊盡管位置優(yōu)越，但面積實在尷尬：開發(fā)商嫌小不感興趣，而普通市民，包括一些小投資者又無力購置。而金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局賬人士介紹說，金華開發(fā)區(qū)經過大規(guī)模開發(fā)建設后，沿街也留下了一些邊邊角角的零星閑散地塊。如何讓這些閑置土地得到充分利用，同時又能美化城市街景，推動房地產市場健康發(fā)展，是政府正在考慮的問題。

　　“我們從2006年初就開始計劃這種推地方式，其間一直反復調研論證，由于2006年出讓的多為大面積地塊，出于對市場風險的考慮，我們沒有采用這種方式。現在臨近年底，大宗地塊已經基本推完，這才試探性地推出小地塊，投石問路。”金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局綜合業(yè)務科科長傅學農表示。

　　事實上，這種將小塊土地劃分成獨立單元出售給個人的做法，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城郊結合部出現得比較多，而金華這次嘗試在市區(qū)推出主要面向個人的微型地塊拍賣出讓，是因地制宜的結果。

　　知情人士向記者表示，“該地塊背后是一個城中村改造項目，臨街的話樣子不好看，所以把這塊地單獨拿出來規(guī)劃。但如果拿來做街景的話，面積太大，太浪費，給企業(yè)開發(fā)，又太小，對面又有高檔小區(qū)，拿出來做個人合作建房正合適。”

　　“從收益上來考慮，政府也是劃算的，本來這個地段的土地一畝也就300多萬，現在至少500多萬，拍出的價格還是比較高的，另外，這也有利于政府及時回籠資金，可以有效解決常見的土地出讓金拖欠問題。”

　　金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局賬要求購買者簽訂的承諾書內容包括，競拍人競買成功后，須交納20萬元的統(tǒng)一聯建保證金，聯建保證金在建設期間分期退還；動工、竣工時間分別為合同簽訂之日起6個月內和一年內；建房者承諾地塊開發(fā)建設遵循統(tǒng)一設計、統(tǒng)一報批、統(tǒng)一建設原則，并嚴格按照規(guī)劃部門的有關建設要求進行設計、施工、建設，擅自違反規(guī)劃條件進行建設的，接受包括沒收統(tǒng)一聯建保證金在內的相應處罰。

　　根據金華開發(fā)區(qū)規(guī)劃分局對39號地塊的用地建設要求，18個單元分兩幢建設，每幢9個單元；建房戶按幢推舉一戶為委托代理人，負責該幢房屋的設計、報批以及施工管理，并由業(yè)主自主選擇一家有資質的施工單位進行施工，費用自理。

　　為保證聯建工作順利實施，開發(fā)區(qū)管委會承諾對該地塊實行工程報批代辦制。這意味著將節(jié)約購買者大量的時間精力。“根據規(guī)定，個人合作建房走完整個程序需要到各個部門蓋29個公章，而且必須是一個蓋好再蓋下一個，有時候一個章就要等3個月，如果個人去跑，恐怕得幾年的時間。”上述知情人士介紹說，“現在包括規(guī)劃、環(huán)保、消防等手續(xù)，整個程序都將由政府代辦，個人幾乎不需要費心，只需要商定一家有資質的建筑單位施工即可。”

　　“在城市核心區(qū)分割出讓零星閑散土地是一次新的嘗試，最難的是要確保城市街景不被破壞。如果嘗試成功，我們以后會把更多的城市‘邊角料’拿出來，使更多市民圓上個人建房夢。”金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局局長李鳴說。

　　風險與其他

　　金華“敢為天下先”的嘗試也引起了一些爭議。

　　首先是合法性的問題。對此金華市國土局經濟開發(fā)區(qū)分局副局長蔣琪清說，個人在城市買地建房在法規(guī)依據上不存在問題。《城市規(guī)劃法》和《建筑法》中沒有任何規(guī)定禁止城市居民個人建房，國家相關政策對個人集資合作建房的態(tài)度是鼓勵和支持的，國務院頒發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》更明確規(guī)定：“中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權，進行土地開發(fā)、利用、經營。”

　　金華市房管局有關負責人亦曾表示，個人建房，在政策上沒有障礙，但必須依照程序，建房者通過競拍拿到地后，房管局會依照程序為其辦理手續(xù)。

　　但有專家表示出對“金華樣本”的憂慮。

　　浙江澤大律師事務所麻侃律師表示，自然人可以是國有土地使用權的受讓主體，金華此次向個人拍賣出讓國有土地使用權，建房人市場化拿地并未違反法律規(guī)定。自然人拿地建房自己居住使用，不存在經營行為，不需要像開發(fā)商一樣繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，一定程度上也節(jié)約了成本。

　　“但是目前對個人集資建房尚不宜過于樂觀。我們國家關于個人合作建房的法律和制度還不健全，目前僅有一些原則性的規(guī)定，具體的實施細則還未制定。如合作建房組織的治理結構、資金籌集、監(jiān)管和使用、土地開發(fā)方式等相關制度還未建立；這些法律空白還有待彌補，它們都將對合作建房人形成風險隱患。”麻侃說。

　　一名曾經有意參與競拍但最后放棄的市民說，18個單元的18個業(yè)主是通過競拍產生的。房子要建成什么樣？18個人也許就有18種意見。要協(xié)調統(tǒng)一就要做大量工作。根據估算，每個建房者至少要投入100萬元，如果某業(yè)主資金斷裂怎么辦？如果房子建成后合作者不滿意怎么辦？如果某個單元的建房者由于某種原因而中途退出、轉讓，隨之而來的各種問題如何處理，也令他擔心。

　　浙江大學房地產研究所所長趙杭生也表示說：“(金華模式)盡管并不違背國家有關法律，但并不值得提倡。”

　　“這只能作為一種嘗試和補充，而且我個人認為這類方式欠妥，”趙杭生表示說，“國外土地私有制的國家確實有這種現象，在東京等一些大城市，你可以看到高樓大廈旁邊可能會有兩三層樓高、破破爛爛的小房子，非常不協(xié)調。城市開發(fā)應該走向規(guī)模開發(fā)，大生產模式，而個人在城市買地造房實質上是一種倒退。現代社會要求細致的社會分工、專業(yè)化開發(fā)，除了

　　“

　　來源：經濟觀察報網