京、滬、深、杭二手房“租售比”超國際警戒線

　　本報記者 董文勝

　　1∶370的二手房租售比(月租金與房價之比)意味著什么呢？憑借租金收益，投資者得用30年左右的時間收回投資。而國際公認的二手房租售比警戒線是1∶200。事實上，北京、上海、深圳等地二手房“租售比”已經悄然超出國際警戒線。在二手房租賃市場不溫不火，甚至高端二手房出現房租持續下跌的情況下，房價還會攀升嗎？專家提醒，租售比超高表明投資性買房高位踏空的風險已經劇增。

　　“租售比”超出國際警戒線

　　“我們想買套小兩居，房子都看到五環邊上了，價格漲到7000元/平方米，而這套70平的房子要是租的話，月租金也就1300元左右�！眲倓偖厴I一年不到的北京航空航天大學的博士陳先生有些不理解，他告訴記者，他在西五環內看的這套房子是1998年建的，房屋樣式有些老舊了，但就是

房價堅挺。

　　“如果按照國際通行的二手房租售比來計算的話，這套房子的租售比已經達到1∶370�！北本┓慨a中介公司“我愛我家”副總經理胡景暉接受記者采訪時說，“這就意味著，如果單純投資買這套房子的話，依靠租金收益，買房人將在30年左右的時間內收回投資。而國際公認的二手房租售比警戒線是1∶200。顯然，這對投資性買房者來說，房價已經處于高位，購房風險加大了。畢竟未來的30年內不確定性因素太多了。”

　　“根據我們對北京、上海、深圳、杭州、廣州五大城市中心區二手房租售比跟蹤調查發現，北京、杭州、上海、深圳的租售比都已經超出國際公認的租售比警戒線，其中，上海、杭州、深圳超出近1倍，只有廣州二手房的租售比尚在警戒線附近�！焙�景暉告訴記者，在北京朝陽區的CBD核心地帶，富力城的兩居室租金在3500元/月，房價96萬元左右，租售比在274∶1，而現代城也差不多在271∶1。這個租售比已經超出國際警戒線20-30%。深圳福田區的金色家園的兩居室租售比在319∶1，高出國際警戒線50%。

　　相比較而言，上海、杭州的租售比則高得多。上海盧灣區的匯龍新城二手房租售比高達408∶1，而杭州濱江區的彩虹城租售比也達到404∶1，這兩處樓盤租售比已經超出國際警戒線1倍多。

　　記者注意到，盡管“我愛我家”只是跟蹤五大城市中心區的租售比情況，實際上這些城市的許多區域，二手房租售比都已經高出國際警戒線。就像陳博士所看的房子已經到北京的五環附近了。屢屢超出國際公認警戒線的二手房租售比對應著眼下居高不下的房價到底是一種什么樣的關系呢？有人說，中國二手房租售比已經檢測到樓市的“高燒”了。

　　五城市租售比 時間：2007年1月

　　高“租售比”難掩樓市“高燒”

　　盡管有許多地產商仍認為中國樓市沒有“泡沫”，房價仍有上漲空間，悄悄地攀升并超出國際公認警戒的租售比似乎近距離地測到了樓市的“高燒。”

　　“如果根據國際公認的二手房租售比來衡量中國房價的話，則意味著北京中心區房價已經有20-30%的泡沫成分，深圳中心區房價有50%的泡沫，而上海、杭州中心區房價泡沫差不多有100%�！焙�景暉給記者算了一筆賬，這五座城市，廣州中心區房價相對來說泡沫成分少一點。

　　一位業內人士也表示，一般而言，“租售比”能夠客觀反映當地房地產市場的供求狀況。買房可能有投機的成分，租房卻是一種實實在在的居住需要。當一個城市的房地產銷售價格上升幅度過快或長時間居高不下，而當地的房屋租金卻沒有隨之變動、給予房價有效支撐，致使“租售比”出現嚴重的不協調時，就表明該地區房地產市場存在價格虛高、投機盛行的現象，此時樓市是非理性的、非健康狀態的。

　　記者查閱相關資料了解到，通常所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。從理論上說，計算“租售比”的方法是：假定將租房所需支付的錢以能獲得最大利息收益的方式存入銀行，算出包括銀行利息在內的租房總支出；同時也假定將買房所需支付的錢以能夠獲得最大利息收益的方式存入銀行，再算出買房總支出；以租房總支出除以買房總支出，其結果就是住房的“租售比”。

　　根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律，正常的房地產市場中，售價與租金之間存在一個較為固定的比例關系，房屋“租售比”約為1∶100。這表明，房地產有投資價值，而一旦租售比達到1∶200時，表明投資買房存在風險。對照眼下中國二手房的租售比，中國房價虛高已是不爭的事實，而投資性買房的風險已經無法從理論上來解釋了。

　　投資買房風險加大

　　如果單純從北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比來看，房價確實存在泡沫。而從政府的稅收調控、土地調控、金融調控來看，房價下跌的因素已經大于上漲的因素。

　　胡景暉認為，一些新的理財產品的出現，也會弱化投資者對房地產的投資偏好。而近幾年來的二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態。這就意味著，如果房價不再繼續上漲，而投資者單純依靠租賃收益的話，收益率只有3-5%，只比利息稍高一點了。這對投資者來說，風險就很大了。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實，投資性買房人的實際收益率又要下降。

　　在現代城紅樓里辦了一個琴館的李愛華女士告訴記者，兩年前，她的琴館對面的現代城掛滿了商家的廣告牌，現在已經少了一半。不少商戶已經把公司搬走了，這對李女士是一件好事，兩年來，她付的房租始終沒有漲。

　　胡景暉告訴記者，前一段時間北京市政府頒布的“禁商令”確實分流了一部分商戶，這對許多處于中心地段的住宅來說，租金價格上升的空間已經不大。而最近輿論關注的大

戶型持有稅也會加大買房的持有成本，這也無形中增加了投資性買房的風險。對投資性買房者來說，最大的風險還在政府的政策導向。目前，房價一直走高，其中一個重要的原因是房地產的投資屬性被充分體現出來。這與我國保障性住房的比重太小有很大關系。而在亞洲、歐美等國家，保障性住房的比例高達40-50%。在香港，政府提供的公屋(相當于我國的廉租房)、政府開發的夾心房(相當于限價房)覆蓋人群達到60%左右，而在新加坡，政府的保障性住房覆蓋高達75%。這對抑制房地產投資過熱起了巨大的作用。顯然，我國政府已經意識到了這個問題。

　　記者了解到，從剛剛閉幕的北京市人大會議上傳出消息，在十一五期間，北京市市政府將向中低收入群體提供2000萬平米的

經濟適用房、限價房以及廉租房。這對平抑北京房價將產生一定作用。

　　最近由于股市的火爆，使得近8000萬基金購買者獲益頗豐，收益率超過100%也已經屢見不鮮，這對中長期投資的買房人來說，機會成本也增加了。

　　“出口的快速發展引發了國內房地產市場的繁榮，這其中有很多的泡沫成分。一旦出口下降，房地產市場將崩盤�！币恢鳖A言中國樓市泡沫將全面破滅的摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠日前語出驚人，中國房價將進入調整期，上個谷底是1998年，這次將于2008年或2009年跌入谷底。

　　謝國忠的預言雖只是一家之言，但種種因素集中到二手房租售比上來看，中國房價超出國際公認的警戒線并非危言聳聽，胡景暉提醒投資性買房人提高警惕以規避風險。