本報記者　陳晶晶

　　建設部部長汪光燾1月23日在全國建設工作會議上透露，2006年12月份，全國70個大中城市新建商品住房的銷售價格上漲幅度已比前幾個月略有回落，比去年同期降低了0.8個百分點，但

　　仍同比上漲了6.3%。房價的居高不下已久為社會輿論所詬病，而其中有關外資炒房的種種猜忌更不絕于耳。

　　去年8月初，建設部等六部門聯合出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文)，為外資投資房地產設限。由于目前我國大量不良資產與房地產項目有關，171號文不可避免地影響到境外投資者投資不良資產中的房地產，其間相關政策的不明朗之處也引發出實踐中的法律困惑。1月25日，記者就此采訪了北京市律師協會不良資產處置法律事務專業委員會主任張弢律師。

　　AMC謹慎剔除外資買家

　　盡管171號文件僅為部門規章而非法律或行政法規，不對合同效力的判斷產生影響，但因為利用外資處置不良債權涉及外債和外匯管理，必須經過國家發改委備案和國家外匯管理局就外匯收支及匯兌審批，AMC(

　　因此，雖然法律上對金融不良資產的受讓主體并無限制，171號文發布后，目前AMC已基本停止了直接向境外投資者轉讓

　　實際上，本源于不良貸款的不良資產只是個相對概念，不良資產中也會有相對優良的資產，特別是相對于折扣后的優惠價格來說。如果把單筆房地產或者含有房地產的不良資產包直接轉讓給境外投資者，而不是合格的外商投資房地產企業，這顯然有觸犯171號文之嫌。

　　張弢認為，171號文并沒有明確是否允許在不良資產包中包含部分房地產。“政府部門可能是從全國

　　業界普遍對171號文在金融不良資產領域的適用存在疑問。究竟是所有從商業形態上可以理解為土地房地產的，均應遵從171號文的要求，把不良資產中房地產的投資者限定為國內投資人？還是僅當AMC為登記權屬人或生效法院裁判文書下所有權人時適用？

　　“原本交易合同可在簽訂時生效，但現在往往約定成經備案和審批后才生效。政策上的不明確必然導致個案交易隱形成本的上升。”張弢說。

　　外資仍有途經繞過紅燈

　　據了解，目前AMC擁有的房地產，大多數是接受抵債取得的，或是協議抵債，或是法院裁決抵債；也有部分直接從銀行剝離時取得；還有一部分是AMC的資本金項目，即當初設立時由國家作為出資人按出資財產投入的部分。

　　張弢提醒說，在金融不良資產中，AMC通常并不是房地產產權登記下的權屬人，通過抵債取得的房地產一般并不過戶到AMC名下，只是通過法院裁判文書取得了法律意義上的所有權(物權)，或者僅通過抵債協議擁有取得物權的債權依據(合同)。

　　這種情況下，AMC轉讓的仍然是債權而非房地產物權。但如果AMC從債權的角度轉讓，受讓的境外投資者當然可以實現再轉讓，而不去面臨過戶到其名下時的主體準入條件要求。

　　但按照171號文要求，境外投資者以債權受讓不良資產后，在后續處置中面對受償房地產項目時，必須有合格主體承接，除非法院裁決。并且即使通過法院直接裁判將房地產給境外投資者，仍可能存在權屬登記中的困難，需要行政機關的配合。

　　張弢表示，正因為如此，目前境外投資者會安排合格中國法人(包括外商投資的房地產企業)受讓房地產項目或含房地產項目的不良資產包。由于在中國設立外商投資房地產企業可能就需要一個過程，甚至根本不被允許，那些受限于操作時間或境外基金募集要求的海外不良資產基金，就會失去受讓含房地產的不良資產包的機會。

　　不良資產市場呼吁“例外”

　　張弢表示，我國金融不良資產投資環境遠未成熟，投資群體還有待培育，放松金融不良資產市場的利用外資管制，應當是合理的政策取向。從投資于金融不良資產市場的資金規模和AMC手持房地產資產的存量考慮，境外投資者投資含房地產的不良資產，不僅不太可能威脅房地產業的健康發展，還有利于形成不良資產的買方市場競爭。

　　傾向于從嚴對待外資投資房地產的人士甚至認為，以土地、房地產作抵押的金融債權也不能向境外投資者轉讓，因債權實現時可能導致土地、房地產拍賣不成而抵債給債權人。張弢堅決反對這種意見，“照此推理，任何債權的實現，因債務人僅有土地、房地產可供執行，都可能導致這一結果。難道要因此關閉外商投資金融不良資產的大門？”

　　“正是基于這些分析，我們在實踐中深感政策透明度和科學性的重要意義，深感法律思維在政策制定中的作用，深感政策穩定性和連續性需要法律規范式的操作。”張弢說。

　　他建議，如果考慮推行國民待遇和在金融不良資產處置領域廣泛利用外資，引導171號文在金融不良資產處置領域適用的政策取向，國家發改委和國家外匯管理局應及時針對實踐變通執行171號文，發布新的政策明確相關疑問。

　　張弢建議有關部門在修訂《指導外商投資產業目錄》時，如存在與171號文中類似的對外商投資房地產業的限制，應將境外投資者對不良資產投資作為例外。這樣將會有力地支持AMC對不良資產的市場化處置。