房地產：泡沫隱現
http://www.sina.com.cn 2007年01月27日 02:22
財經時報
劉垚霞
“近兩年中國的房地產市場出現了房價上漲和租金下滑的互逆勢頭，這說明投資購房的人越來越多。美國房地產泡沫的破滅發生于2005年9月美聯儲的第11次加息，在這之前美國曾出現過租金下滑的現象，這幾乎成了房地產泡沫破滅的前兆。因此我認為現在中國真正存在泡沫的是房地產市場。”——王建
國際收支雙順差引發流動性過剩，而由于國內相關的保障制度還沒有建立起來，人們不敢輕易消費，只好將錢用來儲蓄或投資。
一位業內人士就此分析說，在流動性過剩的背景下，國內銀行貸款以及賭人民幣升值的國際游資等眾多資金，在尋找投資方向的時候，很大一部分都不約而同地選擇了房地產。
影響
房地產貸款作為銀行的重要營利來源之一，近年來不斷刺激著開發商加大房地產投資的力度。因此多位業內人士分析認為，目前包括房地產在內的資產價格上漲，流動性肯定是一個很重要的原因。
社科院金融所博士彭興韻強調，就房地產市場而言，受人民幣升值的影響，很多投資者對房地產公司投資回報率的預期比較高。
流動性過剩對房地產市場的影響，在前幾年就已經表現出來了，也就是房地產價格大幅度上漲。
房價在不斷上漲，但中大恒基的相關資料顯示，與此相應的物業租金卻在下滑。齊霽透露說，以北京為例，現在北京國貿中心的日租金是每平方米2美金，而SOHO現代城的日租金卻是2元人民幣，而以SOHO現代城為界，往東方向的寫字樓空置情況更是不容樂觀。“租金下降得很厲害。”
商業地產方面，僅2006年一年，北京新推出的商業地產就有410萬平方米，像望京地區新開的SHOPPING MALL都非常不景氣。
“這么大的商業體量，誰來消化呢？”齊霽反問《財經時報》記者。
他強調，無論從居民收入與房價的比，還是租金與房價的比，都已經呈現出了不合理性。
齊霽分析說，面對日益嚴峻的流動性過剩，現在很多人都在拿中國和上世紀八十年代的日本比，“不管情況是否相類似，但房地產市場上過剩的資本流動肯定要控制了。
目前房地產風險已經成為世界范圍的事情，美國的房地產泡沫已經破滅了。“
彭興韻也認為，由于中國作為全球經濟增長中心的狀況短期內難以改變，流動性過剩的問題不解決，房價還會重復不斷上漲的狀況。照此下去，房地產泡沫破滅是早晚的事情。
路徑
中國銀河證券首席經濟學家左小蕾認為，未來通過解決流動性繼而控制房價的根本辦法，就是要嚴格區分房地產的實際需求和投資需求。“保障性的住房政策要執行到位，而對于那些用于投資的房產”。
無論國家政策還是銀行貸款方面，都不要給他們提供任何幫助，讓開發商和購房人完全承受市場化帶來的結果，哪怕這些房子最后被炒成了天價。“
而彭興韻認為，短期內防止更大規模資產泡沫的核心問題，就是要以更大的匯率的流動性，換取人民幣資產價格的相對穩定性，“這是最根本的解決辦法。”
中國社會科學院金融研究所尹中立也表示，從剛剛結束的金融工作會議來看，國家強調要加強金融監管、反洗錢，以及對貨幣資金要有前瞻性和可預見性，其中都是針對現在所出現的泡沫而提出的警告。
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