新年伊始，房產(chǎn)調控政策便陸續(xù)登臺。日前，《每日經(jīng)濟新聞》專訪美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)總經(jīng)理馮泓睿，他對新政以及2007年上海樓市發(fā)表了獨特見解。

　　《通知》對二手房交易影響深遠

　　《每日經(jīng)濟新聞》：怎么看待日前建設部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)？

　　馮泓睿：作為上海市大型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，美聯(lián)物業(yè)對建設部這份通知的下發(fā)以及執(zhí)行完全贊同，《通知》的下發(fā)以及執(zhí)行是進一步規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的重大舉措，將對二手房交易市場產(chǎn)生深遠的歷史性影響。

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　　現(xiàn)在美聯(lián)物業(yè)根據(jù)客戶的需要也有在日常業(yè)務當中提供專門的房款保管服務。在接受客戶委托進行房款保管前，公司會與客戶簽訂《房款保管書》以界定款項用途以及歸屬方。并且，每筆房款都是由客戶pos機直接劃入公司的專用賬戶，負責人員在出賬時也必須向銀行提供買賣合同等資料。在形式以及精神上已經(jīng)與《通知》一致。

　　美聯(lián)物業(yè)現(xiàn)時的業(yè)務交易辦理由公司特設的交易管理部直接負責，分店的業(yè)務員只負責接待客戶安排看房等前期的工作。這樣可以有效避免業(yè)務員接觸客戶房款，規(guī)避風險。交易管理部又分為貸款、法務以及客服三部門，分別由專業(yè)的貸款分析師、專業(yè)房地產(chǎn)律師以及從業(yè)多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀人組成。分權執(zhí)行交易過程中的各環(huán)節(jié)。為客戶提供專業(yè)、高品質的交易過戶服務。美聯(lián)在《通知》下發(fā)并得到具體操作流程之后，會立即開展此項工作，配合《通知》執(zhí)行。

　　開征保有稅傳聞引市場觀望

　　《每日經(jīng)濟新聞》：即將開征保有稅的傳聞對上海房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？

　　馮泓睿：即將開征保有稅的傳聞，對上海大面積豪宅的銷售產(chǎn)生一定影響。去年，政府在對于自住購房引導和鼓勵的同時，對于大面積、高價格類型的物業(yè)從開發(fā)銷售到后期持有使用均進行了不同角度的調節(jié)與控制。近期盛傳即將頒布的保有稅等政策在主調上又看似與中央近期的調控思路基本一致。所以部分購房客戶首次受影響而產(chǎn)生了一定程度的觀望情緒。

　　從美聯(lián)物業(yè)徐匯、靜安、盧灣、黃浦以及浦東內環(huán)等中心區(qū)域的大面積豪宅成交情況分析，雖然每月仍有不同數(shù)量的大面積豪宅物業(yè)成交，但從交投頻率以及成交周期來看還是有所變化。

　　一方面，由于普通或是中低端住宅市場利潤空間被壓縮，投資回報周期拉長，部分實力較為雄厚的樓市投資客預備轉入高檔住宅長期投資。但近期盛傳的“保有稅”等政策的傳聞，對于該類投資客的轉型舉動還是有所影響。另一方面，部分購房用于自住的客戶，對于大面積豪宅的價格走勢仍不確定，處于觀望狀態(tài)。雖看房量保持于一定的位置，但成交周期相比過去明顯增長。進入2007年，對于保有稅等政策出臺的揣測越發(fā)激烈，相信大面積豪宅近段時間的交投情況應該不會有很明顯的改善。

　　但從長遠來看，在世博會等國際盛事的利好刺激下，以及大面積豪宅物業(yè)本身的產(chǎn)品稀缺等因素影響，上海大面積豪宅市場未來發(fā)展勢頭較好。

　　2007年中介逆境中求生存

　　《每日經(jīng)濟新聞》：您覺得2007年中介行業(yè)的生存狀態(tài)如何？

　　馮泓睿：如果說2005年是中介行業(yè)優(yōu)勝劣汰進行洗牌的一年，2006年就是中介行業(yè)規(guī)模化重組的一年。與2005年不同的是，隨著市場整體生存空間的壓縮，2006年的政策調控對于三級市場行業(yè)的調整已經(jīng)不再局限于小規(guī)模的“夫妻老婆店”，部分之前十分有潛力的品牌中介同樣面臨了嚴酷的優(yōu)勝劣汰。

　　如何面對現(xiàn)時的市場并在逆境中求發(fā)展，是2007年中介企業(yè)生存首要解決的問題。

　　顯而易見，單一的二手住宅交易已經(jīng)不再是中介企業(yè)唯一的生存之道。一二手聯(lián)動、涉足商辦市場，進行多元化經(jīng)營是現(xiàn)時中介企業(yè)謀求發(fā)展的方式。同時可以看到，有一些外地品牌中介公司正趁勢進駐上海市場，欲分得上海三級市場的“一杯羹”。

　　至于現(xiàn)時三級市場的競爭格局，2007年應該是各中介機構強強相較的時代。現(xiàn)時存留在三級市場行業(yè)中的企業(yè)都是非常有實力的。在2005年-2006年整個政策調控期內，美聯(lián)始終都保持穩(wěn)健的發(fā)展步伐，沒有采取過收縮的政策。對于美聯(lián)而言，上海是一個極具潛力的市場，現(xiàn)時的政策調控相對美聯(lián)長遠的發(fā)展而言畢竟是短期的。調控之后更加規(guī)范更加健康的市場環(huán)境對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加有利。

　　李麗 每日經(jīng)濟新聞