□記者 錢鑫

　　晨報訊 目前，上海的商業(yè)地產(chǎn)面積已經(jīng)超過5000萬平方米，在建和已報建的商業(yè)項目也超過800萬平方米，這些新項目都將在最近的3-5年內(nèi)集中上市，上海社會科學(xué)院商業(yè)研究中心主任朱連慶在其撰寫的《大型商業(yè)地產(chǎn)：定位與策劃》中透露了以上信息。朱連慶認(rèn)為，上海零售網(wǎng)點的總量和購買力之間的比例已呈現(xiàn)出不協(xié)調(diào)趨勢，零售網(wǎng)點營業(yè)面積的邊際收益存在下降趨勢，上海商業(yè)地產(chǎn)項目正面臨總量“透支”的浪潮。

　　1992年上海的

商業(yè)地產(chǎn)項目只有402萬平方米，到了2003年就擴容至2300萬平方米，已達到人均1.44平方米。朱連慶認(rèn)為，雖然上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，但形態(tài)布局上存在不平衡，大多數(shù)項目集中在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，而在一些新型的社區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)網(wǎng)點分布卻不很均衡。很多商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)缺乏整體規(guī)劃，一些房產(chǎn)商對商業(yè)房產(chǎn)項目開發(fā)相當(dāng)隨意，并未做好前期規(guī)劃和聽證。如康橋地區(qū)的近40個

房地產(chǎn)項目大多配有商鋪，但這些商鋪檔次低、經(jīng)營內(nèi)容雷同。

　　對于現(xiàn)在風(fēng)行的房產(chǎn)

開發(fā)商承諾返租模式，朱連慶認(rèn)為該方式存在很多風(fēng)險。目前一些經(jīng)營較好的商業(yè)地產(chǎn)項目利潤也僅6%，開發(fā)商拿什么去回報投資者？另外，開發(fā)商和投資者簽約承諾回報的往往是新成立的經(jīng)營公司，即使該公司經(jīng)營不下去，法律上不會連帶開發(fā)商，因此投資者缺乏保障。