張艷紅

　　對于任何有一定歷史的城市而言，舊城改造都是塊難啃的骨頭，廣州也不例外。

　　1999年，一紙“舊城改造不讓開發商參與”的禁令出臺，廣州眾多開發商在過去整整8年里只能“望城興嘆”，直到2006年初，才有“允許社會資金參與舊城改造”的“解禁”消息傳出。

　　此前召開的中共廣州市第九次代表大會以及正在舉行的廣州市人大會議上，廣州市有關官員證實了“重新引進開發商資金參與舊城改造”的消息，并透露試點項目已經在積極籌備當中，并將力爭在2010年亞運會之前完成全市2004年登記在冊的91.1萬平方米危破房改造任務。

　　這意味著，廣州的舊城改造又將開啟一個全新時代。從上個世紀90年代的開發商在舊城圈地大躍進，到禁止開發商涉足舊城改造，再到如今重新引入社會資金，廣州的舊城改造儼然經歷了一場輪回。

　　“解放中路”到

　　“恩寧路”的變遷

　　兩年前，行政區劃重新調整之前的廣州市越秀區國土局有一個舊城改造的試點，即“解放中路”舊城改造項目。據悉，該項目是廣州舊城改造拒絕開發商參與之后的一次嘗試：完全由政府承擔投資，沒有拆遷，按照一定的規劃建設完成后，所有原居民全部就地回遷。部分私房業主僅需要支付很少的一部分改造成本。

　　僅僅兩年之后，一切已時過境遷。有知情人士透露，由于資金難以到位，改造速度太慢，解放中路的改造最終仍然以發出拆遷公告而告終。正如廣州市有關人士所說：“廣州的舊城改造長期以來處于摸索當中，在有所成就的基礎上也走過不少彎路，解放中路改造也只是一種新方式的嘗試。”

　　這位人士所指的彎路，實際上還包括了上世紀80年代開發商圈地的狂熱時代。當時開發商根據自身需求，在市區大量征用土地用于

　　最近兩年，廣州市在積極處理爛尾地、收回老城區閑置地塊的同時，也探索快速改造老城區的新思路。位于荔灣區的恩寧路試點項目隨之浮出水面。據悉，恩寧路探索的方式是，由政府來先期完成拆遷補償工作，再引入社會資金，按照一定的規劃對該區域進行改造。社會資金也包含開發商的資金。

　　據悉，恩寧路項目之后，廣州市另外兩個試點東濠涌和南華西2個舊城改造項目也獲得批準。

　　舊城改造5年目標

　　“廣州市的調查數據顯示，老城區危破房達91.1萬平方米，政府計劃用5年的時間完成改造。”這是廣州市新制定的舊城改造目標，但是，資金不足成為政府改造的瓶頸。

　　因此，引入社會資金，并在政府的規范下進行改造成為最終被選擇的方案。作為廣州市舊城改造的首個試點，荔灣區區委書記劉平向《第一財經日報》記者稱，政府的工作次序應該是先完成改造地塊前期的拆遷，再將地塊向外招標。“有實力的開發商可以參與舊城改造工程。”

　　據悉，恩寧路試點項目面積達幾萬平方米，如今改造已經有了具體方案。“該拆的拆，騰出空間就用來建設配套設施，或者增加綠地，拉大間隔。有的老房子很破舊，需要重建，有商業用途的就用于商業用途，比如說作為臨街的商鋪。”

　　而在此之前，政府將先期投入完成拆遷補償等工作，由于廣州市正在大規模建設新社區，因此，每一戶拆遷戶均能確保在新社區住上新房，而不是全部回遷。

　　對于完全交給發展商之后是否帶來增加容積率等規劃建設方面的隱患，廣州市規劃局局長潘安曾在某個場合表示：“現在政府的做法是放開了老城改造的投資渠道，允許引入社會資金參與，但前提是在政府制定好的框架下實施。”他說，引入社會資金的前提是保持老城固有風格和文化底蘊，不影響城市整體環境。政府必須把改造的各項指標，包括改造的目的和營造的環境都事先一一列明，而不再是簡單地給發展商一塊地，任由其去開發運營。

　　雞肋還是盛宴？

　　面對即將向社會資本放開的老城區改造，開發商顯得既興奮又矛盾。一直以來，廣州老城區土地供應較少，寸土寸金之下房價直線飆升。數據顯示，越秀、荔灣等區域的房價已經高達8000~9000元，而且房源少,開發商根本不用擔心銷售的問題。

　　毫無疑問，舊城改造對于任何發展商而言，都是一種誘惑。

　　有開發商表示，一段時間以來，廣州市中心區土地供應量一直很少，也使得老城區的商品房市場持續吃緊，供不應求的狀況相當突出。因而公司對老城區的項目表示出積極的興趣，將會從中挑選符合公司戰略的項目，做出嚴謹的經濟可行性分析和產品定位的方案，爭取可以再拿下其中的一些項目。

　　某大型房地產開發集團開發部負責人也坦言，只要政府解決拆遷問題，公司就很有興趣參與到舊城改造中去。

　　據悉，盡管恩寧路試點項目已經操作了近一年，但是由于所涉及問題較多，因此,截至目前,尚未有明確的消息顯示該地塊已經向發展商發出招標邀請。因此，發展商對舊城改造仍舊持有保留態度。對他們而言，規劃建設方面的諸多限制，以及眾多拆遷戶的統一安置等問題，都是發展商在參與舊城改造之前需要充分考量的問題。