——福州商品房價格高漲幅追蹤

　　□本報記者 來建強

　　張泠是一位普通的福州市民，2006年年初，她在市中心以每平方米4500元的價格購得一套110平方米的商品房，“僅僅過了一年，我的房子現在市場售價竟然是每平方米6000多元。”欣喜之余，張泠就是不明白房價怎么漲得那么快？

　　2007年伊始，福州市的商品房價格仍籠罩在2006年的一片高漲聲中。國家發改委公布2006年各月份的全國70個大中城市新建商品住房銷售價格情況中，11月份福州以漲幅10.4%位居全國第一。不難發現，同樣在國家發改委公布的城市房價清單中，秦皇島、廈門、成都和貴陽等二線城市也持續躋身房價漲幅前列。業內普遍關注，房地產開發熱潮是否已進入“二線城市時代”？

　　福州

　　福州房價在2006年高漲的路線如下：一季度，福州市區商品房均價達每平方米4159元，比上年同期增20.73%；二季度，全國70個大中城市新建商品房銷售價同比上漲6.4%，福州上漲9.8%，名列第四；三季度，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7%，福州上漲10%。11月，福州漲幅全國第一。12月，回落至第四，但漲幅仍達9.8%的高水平。

　　日前，福建省統計局調查了福州房價大幅抬升的主要原因。省統計局有關負責人說，需求與供應不平衡，是福州房價上漲的根本原因。特別是住宅供應結構不合理，小

　　記者在福州市房管局了解到，福州商品房供應不足的主因是，2005年上半年土地供應偏少，拆遷難度大、周期長，造成施工進度緩慢，竣工量受到影響。此外，國家調控政策規定，新建商品住宅套型建筑面積90平方米要占70%，未取得施工許可證的項目，需要重新規劃、重新審批，使開工時間推遲，造成新開工面積減少。同時，隨著福州城市擴大，人口增加，外地進城購房置業者進一步增多。據調查，在福州購置商品房60%的人來自外地。

　　調查顯示，商品房開發成本的不斷增加，是促成房價上漲的直接原因。2006年福州土地拍賣競爭激烈，地價屢創新高。新拍土地價格上漲后，周邊樓盤價格隨即提高，推動房價不斷上揚。而建安成本和運營費用也增加了，人工費、貸款利率、節能標準費用的增加，都被開發商攤進房價由購房者承擔。

　　國家稅務總局最近宣布，全國各地將從2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算。土地增值稅新政是否也將成為推動福州房價上漲的關鍵因素，各方正密切關注。業內人士分析，土地增值稅新政將直接造成商品房開發成本抬高，凈利潤大減，開發商開始暗自計算成本。

　　二線城市房價普遍攀升

　　福州僅僅是房地產開發二線城市的一個縮影，秦皇島、廈門、成都和貴陽等二線城市紛紛躋身房價漲幅前列城市。這從一個側面反映出，許多二線城市對住宅產品有較強的市場需求。同時諸多跡象表明，社會各類資本投資我國地產市場也正由一線城市向二線城市滲透。

　　福州大學房地產研究所的一位專家認為，一線城市地產市場仍有較大的獲利空間，仍是理想的投資地。但京滬穗等外資集中的一線大城市，對土地的限制將會越來越嚴。近年來，二線城市的房地產收益率高于上海等熱點城市，潛在市場龐大，是促使各類社會資本加速流向二線城市地產市場的重要原因。

　　據英聯國際不動產研究分析，目前我國幾大主要二線城市開發項目的平均利潤率能夠達到30%，而上海房地產投資收益率目前在7%至8%之間。比起北京、上海等房地產市場越來越白熱化的競爭、越來越稀少的資源、越來越嚴峻的調控環境，二線城市就成了一些實力開發商的新天地。