經(jīng)濟(jì)觀察：房地產(chǎn)市場(chǎng)明后年將會(huì)進(jìn)入低迷嗎

　　市場(chǎng)存在內(nèi)在調(diào)整的要求，房地產(chǎn)供給過剩的壓力增大，潛伏著長(zhǎng)期低迷和價(jià)格明顯回落的風(fēng)險(xiǎn)。

　　需求增長(zhǎng)減速趨勢(shì)明顯。

　　首先，全國(guó)銷售面積平均增長(zhǎng)率持續(xù)下降，已降至1999年以來的最低點(diǎn)，說明高房?jī)r(jià)開始對(duì)住房需求增長(zhǎng)產(chǎn)生抑制作用。目前，在需求減速的情況下房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲主要是房地產(chǎn)商操縱供求關(guān)系的結(jié)果。

　　其次，銷售額增幅也在放慢。2006年1～9月全國(guó)商品房銷售額為12415.3億元，比上年同期回落15.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年增幅低8.9個(gè)百分點(diǎn)，即商品房銷售額的增長(zhǎng)在逐年放慢。其中住宅銷售回落幅度更大，為17.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得關(guān)注的是北京、上海、浙江等地區(qū)銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，說明高房?jī)r(jià)正在對(duì)需求產(chǎn)生抑制作用。

　　同時(shí)，供給卻在逐步釋放，將形成供大于求壓力。

　　供給增長(zhǎng)速度快于需求增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)應(yīng)是穩(wěn)中趨降的，但受

房地產(chǎn)商對(duì)供應(yīng)量的操縱，短期供給小于需求增長(zhǎng)，因而造成房?jī)r(jià)的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會(huì)釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價(jià)格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對(duì)房?jī)r(jià)也會(huì)下降。

　　雖然前幾年最終住宅供給增長(zhǎng)慢于住宅需求增長(zhǎng)，但中前端供給增長(zhǎng)持續(xù)地快于需求增長(zhǎng)速度，預(yù)示經(jīng)過一段后將出現(xiàn)住宅市場(chǎng)供大于求局面。中前端供給增長(zhǎng)主要是指住宅投資增長(zhǎng)和施工面積增長(zhǎng)。

　　2001～2006年間住宅投資年均增長(zhǎng)26.0%(預(yù)計(jì)2006年增長(zhǎng)28%)，住宅施工面積年均增長(zhǎng)20.5%(預(yù)計(jì)2006年增長(zhǎng)19%)，而住宅銷售面積年均增長(zhǎng)18.8%(2006年預(yù)計(jì)增長(zhǎng)12%)，5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個(gè)和1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　而由于實(shí)際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對(duì)平衡，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求，但中長(zhǎng)期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。需求增長(zhǎng)應(yīng)包括城市化對(duì)住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長(zhǎng)應(yīng)不超過15%，從供給能力看，自1998年開始到2006年止，我國(guó)住宅投資連續(xù)9年保持20%以上的高增長(zhǎng)，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個(gè)百分點(diǎn)以上，過幾年住宅過剩是必然要出現(xiàn)的。

　　預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間住宅需求增幅將會(huì)繼續(xù)下降，主要是當(dāng)前全國(guó)多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，過高的房?jī)r(jià)將對(duì)需求增長(zhǎng)產(chǎn)生越來越明顯的抑制作用，而供給增長(zhǎng)仍然沒有放慢的跡象。

　　以上因素共同作用的結(jié)果是：幾年以后，住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯的供大于求的形勢(shì)，從而導(dǎo)致住宅投資和消費(fèi)出現(xiàn)較明顯的調(diào)整。早則在2008年開始，遲則到2009年，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入較為低迷的狀態(tài)。(來源：《瞭望新聞周刊》 王小廣)