江平：物權法提交人大前不會有大的修改

　　本報記者 王畢強 北京報道

　　近幾年來，不少城里人開始去農村買房置業。他們或是希望在假期過上種豆南山下的田園生活，或是承受不起城市里節節攀升的房價，紛紛到農村尋找一片屬于自己的安居之所。

　　然而，根據現有的《土地管理法》的規定，城市居民并不能購買農村的房屋。中國政法大學前任校長江平教授表示，現在城里人到農村置業的有很多，對于這個既成的事實，現有《物權法》草案中并沒有給出明確的答案。

　　1月16日，中國法學會在北京主辦“《物權法》與構建社會主義市場經濟體制理論研討會”。全國人大法工委和中國法學會的領導，以及民法和憲法學界的部分知名專家出席了會議，其中部分人員參與了《物權法》的起草工作。會后，本報記者采訪了江平教授。

　　經濟觀察報：在第七次《物權法》審議的過程中，主要對哪些內容作了修改？您認為，在提交今年3月召開的全國人大審議前，對《物權法》還會有哪些內容可能修改？

　　江平：《物權法》在3月提交全國人大審議前，不會有大的原則性的修改，但會在一些技術性的條款上有所修改。現在總的看來，草案中稍微有一些爭論的內容，都被刪掉了。

　　比如：原來“占有制度”中有兩句很重要的話：當合法占有和非法占有不能區分的時候，推定為合法占有。這話對不對？對呀。你手里拿著一支筆，我沒法說你是合法占有還是非法占有，非說是非法占有。那能行嗎？

　　但有人認為，這條規定是不是為侵吞國家財產留了后門？我把國家財產偷過來了，只要我占有了，就推定為合法，所以現在就把這句話劃掉了。

　　這樣就把一個基本原則給弄沒了。

　　原來還有一句話：當善意占有和惡意占有不能區分的時候，就推定為善意占有。這就和刑法中無罪推定一樣，應該是善意推定。但是現在又有人說，如果是這樣的話，是不是又為那些侵占國家財產的人，提供了合法的依據？

　　現在可以說，稍微有棱角的一些規定，稍微可能引起爭議的規定，都被劃掉了，以保證《物權法》能盡快通過。

　　比如說，對宅基地使用權的規定，現在就只有4條了，加一句話就完了“宅基地按照土地管理法和國家有關規定”。爭議也不用爭議了，反正都按照其他法律法規就行了。

　　所以，《物權法》出現了一個比較大的問題：《物權法》太多引用單行法，或者太多用具體的法律和國務院條例規定。《物權法》本來是基本法，結果基本法不做出規定，反而由單行法規定，甚至由國務院的具體規定來規定，這樣就會存在一些問題。但為了減少矛盾，也只能這樣了，也可以理解。

　　現在看來，《物權法》只能在通過以后再逐漸完善。立法機關已經意識到了這個問題，但有的時候沒有辦法。

　　經濟觀察報：您剛才提到了農村土地問題。現有的物權法草案對土地，特別是農村土地的相關權利，作出了哪些規定？

　　江平：農村的土地問題確實很復雜。如果讓農村宅基地都能夠實際轉讓，集體土地都可以任意流轉，承包土地超越現在的權限擴大流通，也不現實。而且弄不好就會造成耕地流失，中國現在的耕地已經流失了很多。可以看出來，土地的基本方針是盡量穩定。

　　在任何一個國家，《物權法》的核心都是不動產，而不動產的核心又是土地，所以任何一個大陸法國家的《物權法》解決的核心都是土地問題。而中國的土地問題又很復雜，所有權歸國家和集體，而使用權多樣化。

　　經濟觀察報：前不久，北京一市民在著名的風景區——八大處山腳下買了一個農家小院，并在房屋原址上蓋了一樁別墅，建成沒多久，就被有關部門強制拆除了。現在有不少的城市居民在農村購買房屋或土地，這在《物權法》的規定中是否合法？對已有的既成事實應該怎么處理？

　　江平：城市居民到農村購買房屋，由于房屋和其下面的宅基地是一體的，所以就會涉及到宅基地使用權的買賣問題。

　　宅基地不是一個一般的概念，只有用來蓋房子時候才是宅基地，沒人蓋房子的時候就是耕地。那我也可以說，你是把耕地變成宅基地蓋房子賣，而這是國家嚴格控制的。

　　對于本身就是宅基地的，就又復雜一點，還要看是祖傳的，還是集體無償分配的。對于集體無償分配的宅基地，你把宅基地上蓋的房子賣掉了，實際上，你賣的相當大的部分是宅基地的使用權，等于是把土地賣掉了。

　　所以，對這個問題大家爭議很大，允許城市人到農村買房子不好，不允許也不好。對已經買了的房子，算合法，還是非法？如果法律明確講了，可以，那大家都去買了。

　　現在，城鄉交界處的人很多，各地

房價也在漲，到農村買房子要便宜得多。但如果允許城市居民到農村買房子，弄不好就會把大量的城鄉交界處的土地用來蓋房子，城鄉交接處的土地蓋滿了，就又會想各種辦法，去占農村的土地再去蓋房子。控制不好也確實麻煩，這是一個非常難的問題。明確規定可以，不行；明確規定不可以，也不行；但是也不能承認既有的都是合法。

　　從現有的法律來說，城市人到農村買房子，按照現行法律的規定是不行的。但是對于那些已經在農村買了房的，作為事實狀態的情況太多了，有的不單是在農村買房子，連山都買下了。

　　在中國現有的情況下，政府部門不查，你是事實上的存在。但是一旦查起來，你可能就是非法的。這和商業中的一些好處費和回扣相類似，你可以說這是交易習慣形成的，但一旦查起來，作為商業賄賂，就是非法的。

　　所以，現在農村的房子只允許出租，城市人到農村租房住可以，但不能買賣。

　　來源：經濟觀察報網