各方紛發(fā)文緩解清算令沖擊波

　　土地增值稅影響究竟有多大種震撼

　　□ 本報記者 熊 欣

　　國稅總局日前下發(fā)通知規(guī)定，從今年2月1日起，全國房地產(chǎn)企業(yè)開始全面清算土地增值稅。此消息直接引發(fā)了近幾日房地產(chǎn)板塊的集體暴跌，同時影響港股紅籌地產(chǎn)股的市場表現(xiàn)。市場如此劇烈的反應(yīng)令各方始料不及，國稅總局、上市公司以及行業(yè)分析師紛紛發(fā)出公告或研究報告，為此輪政策沖擊波降溫。房地產(chǎn)板塊昨日收市漲幅超過2%，走勢趨穩(wěn)。

　　國稅總局：土地增值稅并非新稅種

　　盡管選擇1月16日晚間在網(wǎng)站上低調(diào)公布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“通知”)，國稅總局此則并非土地增值稅“新政”還是引發(fā)了市場的恐慌。通知發(fā)布的第二天1月17日，走勢平穩(wěn)的房地產(chǎn)板塊開盤便集體大跌，除極個別個股之外，該板塊近乎全盤翻綠，更有30多只個股跌幅超過8%，20多只個股跌停。

　　市場的這一反應(yīng)令政策部門始料未及，也打了上市公司一個措手不及。

　　隨后兩天，萬科A、深長城、陽光股份、億城股份、泛海建設(shè)、招商地產(chǎn)以及金融街、北京城建等18家房地產(chǎn)上市公司紛紛發(fā)出內(nèi)容大同小異的公告，稱土地增值稅清算或者不影響公司2006年的業(yè)績，或者影響有限。公告所述原因可歸納為三點：其一，房產(chǎn)銷售時已經(jīng)預(yù)交土地增值稅，并在2006年度對土地增值稅費進行了預(yù)提；其二，所開發(fā)項目主要為普通居民住宅和經(jīng)濟適用房，毛利率不高，因此土地增值稅的稅率偏低，清算管理影響較小；其三，各地具體實施細(xì)則尚未明確。

　　國稅總局則在18日發(fā)文表示，土地增值稅并非新開征的稅種。自1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》后，土地增值稅實際上在1994年1月1日起便開始征收。國稅總局披露，2006年，全國土地增值稅收入為231億元。

　　對于此通知對房地產(chǎn)市場的影響，國稅總局同時首次給出了官方表態(tài)。國稅總局稱，由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。國稅總局進一步表示，土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用。

　　事實上，此次土地增值稅嚴(yán)格“清算令”的出臺，其實早可見政策端倪。在土地增值稅自國務(wù)院《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》出臺后10余年的“有名無實”期，2002年7月10日，國稅總局下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知》，明確要嚴(yán)格按照此前各部委陸續(xù)下發(fā)的通知要求，加強部門之間的配合和協(xié)作，共同搞好土地增值稅的征收管理。此外在2004年，國稅總局再次就進一步土地增值稅的征收問題下發(fā)通知進行強調(diào)。

　　行業(yè)分析師：不改龍頭高成長

　　當(dāng)事人身處“清算令”沖擊波中心，“旁觀者”則看出了“廬山真面目”。各研究機構(gòu)行業(yè)研究員海量的研究報告中，土地增值稅清算管理對上市公司的實際沖擊有限、行業(yè)有望更規(guī)范發(fā)展成為主流的觀點。

　　聯(lián)合證券行業(yè)分析師魚晉華認(rèn)為，土地增值稅的嚴(yán)格清算管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響不均，行業(yè)龍頭的高成長不改。

　　魚晉華表示，如果該政策執(zhí)行到位，帶來的直接影響將是行業(yè)的利潤率水平降低。根據(jù)她的測算，在交納了增值稅后，行業(yè)平均的銷售凈利潤率將下降3個百分點左右。

　　這個結(jié)果是將增值額與相應(yīng)的營業(yè)利潤率及凈利潤率(假定所得稅率為33%)計算而來：當(dāng)一個項目的增值額介于20%至50%之間時，即該項目的銷售凈利潤率介于11.7%至22.33%時，該項目應(yīng)交納的增值稅率為30%，而在交納增值稅之后，該項目銷售凈利潤率下降的幅度在3.35個百分點至6.70個百分點之間。

　　從上市房地產(chǎn)公司平均盈利能力來看，2005年及2006年的平均銷售凈利潤率基本在13%左右，再考慮上市公司本部不可抵扣的成本和費用，國內(nèi)上市房地產(chǎn)公司增值稅率的主要交納區(qū)間將集中在0%，30%和40%，其中大多數(shù)企業(yè)要交納的稅率將為30%。

　　而在18日的發(fā)文中，國稅總局指出，根據(jù)土地增值稅條例及其實施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。國稅總局同時特別強調(diào)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

　　魚晉華表示，即使行業(yè)的平均利潤率下降3個百分點，和其他行業(yè)尤其是傳統(tǒng)行業(yè)比較，地產(chǎn)行業(yè)利潤率仍然充滿吸引力。而隨著行業(yè)調(diào)控的深入，行業(yè)整合得以加速，優(yōu)勢龍頭公司將受益。她分析說，房地產(chǎn)開發(fā)商要么盡量提高售價以獲取盡可能高的毛利率，要么加快產(chǎn)品的開發(fā)和銷售提高資金周轉(zhuǎn)率，來使自己的利潤最大化。而受此土地增值稅的嚴(yán)格征收清算管理的影響，第二種途徑將成為越來越多開發(fā)商的選擇。

　　據(jù)介紹，萬科則是房地產(chǎn)上市公司中第二種路徑選擇的代表，其平均每個項目的開發(fā)周期小于12個月，最快的項目可達到9個月。萬科所推進的工廠化戰(zhàn)略，在未來會幫助萬科把開發(fā)周期縮短到更短的水平，從而將推動公司的資金回報率繼續(xù)上升。

　　地產(chǎn)調(diào)控稅政手段加強

　　中信證券研究所王德勇以及段海瑞分析師則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已就此步入新一輪調(diào)控周期的前夜。

　　事實上，國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局前日發(fā)布的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻繁出臺的2006年，全國

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華表示，對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從2003年8月的121文便已開始，已歷時3年半，未來仍難言調(diào)控何時結(jié)束，在未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，調(diào)控仍將是一種常態(tài)。

　　社科院金融研究研究員尹中立此前曾提出，稅收政策是房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段，類似物業(yè)稅政策的實施將會有效調(diào)控房地產(chǎn)市場。