地產調控應更加注重公平(下)

　　王梓

　　前言

　　2007年1月17日，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，正式宣布全國各地將從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算。該政策被普遍認為代表了政府從嚴調控房地產的態度，并被視作房地產新一輪調控的信號。

　　此前，房地產市場的“且調且漲”成為各方詬病的焦點，進一步加大稅收力度也為多方所呼吁——盡管相比房地產市場的高額利潤，這可能并不足以撼動房價。當下，房地產市場的健康發展和滿足人民的住房需求，正成為一對越來越尖銳的矛盾，但是，單單加強調控恐怕很難加以解決。除了控制價格的非理性上漲，恐怕更多的還要政府加大力度履行公共職能。

　　隨著工業化進程的加速，中國的城市化進程必將大跨步的推進，數億的農民進城勢不可擋，住房矛盾亟待解決。如果說，通過近兩年自下而上的圍繞教育、醫療、社保等改革問題的大爭論已經得到廣泛的關注并正在得到政策性的解決，那么，關于住房的討論還未真正破題，包括廉租房在內的住房保障體系都還有很大空間。實現“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想，應該是一個和諧社會的題中應有之義，何況，目前中央財政充盈，政府積極作為。

　　近期，

北京大學經濟研究中心的“

中國經濟展望論壇”和本報特別邀請了中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮，中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌，著名經濟學家謝國忠，花旗集團董事總經理、亞太區首席經濟學家黃益平，摩根大通亞太區董事、總經理龔方雄圍繞地產調控的一系列問題，展開了深入討論，是為21世紀北京圓桌第118期。

    本報評論員   歐陽覓劍   王梓 　主持

　　調控的因與果

　　《21世紀》：剛剛過去的一年中，國家對房地產業采取了很多嚴厲的調控措施，在新的一年回顧過去，這些調控措施起到作用了嗎？房地產業中存在的問題似乎依然嚴峻，房價“且調且漲”。您如何評價過去一年的調控？房價上漲的動力何在？

　　龔方雄：還是起到了一定的作用。房地產價格的增幅有所趨緩，在很多地方趨于穩定。上海也是穩中有降，北京、深圳、廣州幾個熱點城市升幅都趨緩。

　　對于房價上漲問題，我的理解是：調控的目標不一定就是要讓房價降下來。整個經濟在增長，財富在積累，但土地供應有限，所以我覺得應該考慮在多大范圍內的增幅是合理的，是大部分民眾可以接受的，而并不是說一定要把房價調降下來才是達到了目標。這種想法是不對的。

　　謝國忠：我也覺得現在漸漸效果出現了，從我到各個地方的觀察來看，去年的宏調還是有效果的。

　　至于說房價“且調且漲”，既是因為外資的流入，也有需求的因素。在某些市場，像上海、北京等，外資導致起伏比較大，但在其他地方，主要還是內需方面的原因在起作用。

　　黃益平：個人理解，國家對房產業采取調控措施，主要是基于兩個方面的考慮，一是房地產泡沫快速膨脹會給宏觀經濟和金融體系造成潛在的風險；二是由于房價上升快于收入增長，使得很多老百姓買不起房子，這可能最終會影響社會和政治穩定。去年的調控的確使得房地產投資者的行為變得更為謹慎，因而在一定程度上抑制了部分地區房地產泡沫的進一步發展，所以，應該說還是起到了一些積極作用。

　　與此同時，我們有兩個基本的判斷：第一，除非政府采取過于嚴厲的緊縮措施，從目前的基本面(供求)因素來看，中國房地產需求還會有一個強勁發展的階段，因此價格的總體趨勢可能還是向上走的，當然個別已經出現明顯房地產泡沫的地區除外；第二，在采取調控措施防范房地產泡沫的時候，政府也可以更細致地考慮各種可能手段的效果和利弊，比如說，在一個持續快速增長的經濟，非貿易品如房地產價格穩步上漲是一個無法避免的必然現象。簡單地采取措施不讓價格上升并不能解決根本問題。

　　正因為經濟高速增長會導致資產價格暴漲，因此房地產市場出現一些泡沫也是可以預料的。但有了泡沫市場不一定馬上就崩潰。根據我們對其他國家房地產市場的觀察，一般有三個方面的因素會引發房地產市場的崩潰：一是經濟增長大幅度滑坡；二是貨幣政策嚴重緊縮；三是供給增長速度遠遠超過需求增長。中國目前不存在這些問題。

　　《21世紀》：對戶型結構做出比例規定，90平方米以下的戶型要占到70%以上，這是去年最引人注目的調控措施之一，現在來看，這個規定得到了嚴格執行嗎？效果如何？

　　黃益平：具體的效果還有待觀察。但強制規定戶型結構大概也是不得已而為之，因為它畢竟是行政手段。既然是行政手段，就有它不夠靈活和不合理的地方。蓋了很多90平方米以下的房子，房價是否就會降下來？這樣一刀切的劃線是否對所有城市都適用？本來價格漲得最快的就是大戶型的高端住宅，減少這類房子的建設會不會更加速其價格上升的速度？

　　龔方雄：我覺得執行難在過程。這個政策是下半年出臺的，發展商要推出符合這種要求的產品還要一段時間，(因此)這些產品還沒有在市場上大規模出現。我覺得今年應該會有很多滿足政府要求的此類產品出現。

　　這個政策是對市場的合理化，尤其是順應我國人多地少的情況，我覺得是有必要的。但是另一方面還是要加強消費引導和購房引導，因為中國不像美國或是其他人均可耕地面積比較高的國家，可以追求大戶型，我覺得中國需要引導小戶型消費。

　　謝國忠：我覺得這個政策有一定的效果，不過，現在中國對城市化沒有一個策略，于是引起很多問題。我覺得中國是在用一些零零散散的政策處理房地產，還沒有一個具體的長期城市化規劃，于是，一方面市場出現了資本過剩，另一方面又出現了老百姓買不起房子的情況，這是一種矛盾。

　　稅收能否抑制房價？

　　《21世紀》：對二手房交易征收營業稅和所得稅的影響如何？應該如何評價這個措施的作用，是打擊了炒作，還是抑制了二手房市場的發展？

　　龔方雄：在稅這個方面，政府現在通過一些經濟手段來調節房地產的趨勢很明顯，但是也要合理化，比如說對交易環節扣重稅，可能會阻礙現有房子的流通，造成有房或者持有多套房子的人不愿意賣，回過頭來又形成一種供求矛盾。目前的做法一方面打擊了炒作，但另一方面同時也是抑制了二手房市場的增長。

　　在我們國家，交易環節的稅賦實際上非常重，買一個房子的稅賦可能要達到房價的10%左右，加上各樣的其他費用，是非常重的負擔，導致的結果可能是不利于整個存量的流通。所以，怎么樣優化稅收結構，尤其是優化流通環節的稅收結構，政府應該做一個比較優先的考慮。

　　謝國忠：二手交易的營業稅和所得稅一方面是壓制了二手房的銷售量，從某種程度上是支持房價。但是，投資的心態也因此減弱了，對房地產價格又有壓抑�？偟膩碚f，對房地產的價格還是有抑制作用的。當然，它也造成二手房市場的交易比較弱。但其實中國過去二手房市場本來就沒有，原來除上海的二手房市場比較大之外，其他的地方都很小。

　　《21世紀》：全國各地將從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算。也有很多學者呼吁政府開征房產稅，您對房地產市場的稅收政策如何評價？

　　黃益平：我也支持開征物業稅和房產稅，這一方面可以對過熱的房地產起到一定的降溫作用，另一方面也為地方政府增加合理的財政收入渠道，有利于地方、城區建設。

　　謝國忠：房產稅目的還是在于降低炒風，是一個所謂的占有成本。成本提高了，投資心態會下降。它也會給地方政府帶來一定的稅收，使其收入長期來說有一個穩定性。但從地方的角度來看，這跟賣土地造房子的收益還是差很遠。

　　保障與調控

　　《21世紀》：有人要求公布房地產開發成本，還有人通過個人合作建房去發現并降低開發成本，如何理解房價與成本之間的關系？你覺得應該要求開發商公布開發成本嗎？

　　龔方雄：我覺得不太可能強令執行。如果房地產開發商是一個上市公司，它需要遵守一定的披露規則和信息披露的要求，一些數據在他報表里都會清清楚楚。

　　如果一個房地產開發商不是一個上市公司，政府只可能從一些財稅政策上去考慮，想辦法讓它依法納稅，這是一種依法經營的情況，關鍵是利潤的真實度怎么樣，有沒有逃稅，這是一個體制監管的問題，所以我覺得應該從體制環境著手，而不應該單單針對一個特定的問題。比如說一個房地產開發商，就算你知道他的成本，但是你知道不知道他的利潤呢？整體說來，還是要用完善的經濟手段去調控房地產市場才比較合理。

　　《21世紀》：經過一年多的爭論，基本上形成了一個共識，那就是中低收入階層的需求應由政府來保障。政府也表示要支持廉租房和經濟適用房的發展，但似乎進展不夠快，主要的困難是什么？香港在發展公共住房保障體系方面取得過很大的成就，結合內地的現狀，我們可以借鑒哪些經驗？

　　黃益平：我覺得在一個經濟高速發展、房價飛漲的國家，要實現“居者有其屋”的理想，公屋或是廉租房作為一個福利政策是很有必要的。因為肯定會有一部分人的收入趕不上價格上升的速度而買不起房。當然提供廉租房的目的不是說要保證每個人住得非常好，而是保障一個基本的溫飽條件，這就是政府的功能。實施這一政策的難點可能在于地方政府的動機和資金來源。

　　龔方雄：我認為公屋政策或是廉租房政策是有必要的。香港和新加坡都是比較成功的例子。

　　消費觀念是需要引導的，如果沒有一定的經濟能力，就應該先進行小戶型消費。另外，“居者有其屋”，你也可以租房嘛。在國外，甚至發達國家很多人也是靠租房，而不是靠購房和擁有房屋來解決居住問題。房子是一種非常高檔的消費品，不是所有人都能付得起的。就像勞斯萊斯，所有的人都要買勞斯萊斯嗎？可以買得起勞斯萊斯你就讓他去買好了，買不起的人就買一個經濟型的乘用車就行，各個產品都有一定的產品檔次和消費結構。

　　廉租房的問題在于，其利潤比較薄，可能很多開發商不愿意做這個事情。在這個情況下，在香港和新加坡采取了由政府開發來推出廉租房，這個完全是有必要的，也是市場經濟發展過程當中的有效的一個彌補貧富差距有效的手段。就像西方國家有一個非常完善的福利制度一樣，這個廉租房制度實際上就是一種社會福利。

　　謝國忠：其實香港也不是成功例子，香港一半的人住在非常狹小的房子里，公屋條件實際上很差。香港采取的是高地價加公屋的策略，為了避免大家都要公屋，所以把公屋的條件搞得非常差。

　　所以，在香港賺錢了第一件事就是要買房子，這其實是以一個負面的因素刺激你去買房子。當然，沒有公屋，高地價的政策是不可能維持下去的，香港財政也是靠土地，對房地產的依賴很強，中國現在也想用高地價，這樣的制度都不好。

　　最好的就是通過發債來發展城市建設，目前美國日本就是這樣的，允許地方政府發債，發展城市建設。政府的財政收入還是要靠財稅，不要靠賣土地為主。中國就是害怕地方政府一旦發債的話很多錢都被黑掉了。

　　《21世紀》：總結這些年的經驗，你們認為房地產調控的關鍵之處在哪里？今年的形勢將如何變化？

　　龔方雄：我覺得關鍵是要一方面把握好市場規律，另一方面要充分發揮市場的手段，不要一味強調政府的干預。

　　直接行政干預在市場條件不太完備的情況下是必要的，但政府應該加速完善市場環境，然后建立起以市場為主導的調控手段，這是非常重要的。然后再配合一些社會福利手段，這些都是市場經濟中行之有效的措施。

　　今年形勢，我覺得宏觀經濟整體來講還是保持一個強勢的增長，因此房地產總體來講發展會比較健康，房價應該是穩中有升的格局，其主要原因在于土地價格會不斷上升，這種升勢如果能跟收入增長整體保持平衡的話，還是合理的。

　　黃益平：目前來看，房地產市場在今年應該會保持相對穩定的態勢，個別地區的價格走勢會比較平穩。但是如果經濟保持高速增長勢頭，全國來看房價還是會上升。

　　我認為今年房地產市場調控主要有三個方面值得觀察：一是政府如何在防范房地產市場泡沫的同時不因調控措施過于嚴厲而在短期內引發房地產價格暴跌，造成宏觀經濟動蕩；二是政府是否會采取更多的市場化的政策措施來調控房地產市場，過去的一些行政手段爭議比較大，現在政府一方面控制供給，一方面遏制需求，最終對價格的影響其實不是非常清楚；第三，政府是否能采取更積極的措施而不是市場干預來盡早實現人人有房子住的目標。

　　謝國忠：現在中國政府壓抑投機，這個從短期來講還是有一定作用的。但是，關鍵問題還沒解決，一是地方政府靠房地產取得收入來發展城市，所以地方政府都支持房價上升；另一個問題是流動性過剩。

　　我認為中國發展城市化需要集中，不要到處都賣地建樓。最近我去看了一個縣，(地方政府)在那里吹，要搞房地產，搞旅游項目，其實根本沒條件，它應該搞農業！一個縣幾十萬人，最多20年以后，可能百分之八九十都要走掉，剩下一部分搞農業，或者為附近城市提供旅游或是服務。那么，中國應該把縣政府的人都砍掉，只留下幾個人，然后幫助農業現代化。

　　第二個方面，中國的流動性還是過多，存貸比過低。這種現狀要逆轉，一種較大可能是人民幣大幅度升值，這樣出口收入轉成人民幣的話，就下降了。

　　目前看，上面兩個基本的問題都沒解決，

宏觀調控措施只不過是增加了交易成本，以降低投機心態。

　　(實習記者莊燕參與整理)