本報記者 范利祥 王芳艷 田新杰

　　清算土地增值稅并不是一件簡單的事。

　　1月19日，上海浦東新區的一家房地產企業負責人向本報透露，上海一些大型房地產開發商曾經秘密碰過一次面，“準備聯合起來給市里主要領導‘上書’，希望能考慮一下企業的生存問題。”

　　三天前，國家稅務總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)，股市迅速做出反應，當天地產股板塊整體跌去9.78%。

　　“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產商的命！”這名房地產企業老總對記者說。

　　由于土地增值稅是地方稅種，趕在地方實施細則出臺之前，地產商搶先行動了起來。上海地產商是其中的一個縮影。

　　一年掏400億

　　有上海市財稅局官員向記者透露，幾個月前上海市財稅局就征收土地增值稅一事，對部分房地產公司進行調研和抽查。

　　“我們的幾個項目曾被抽查過。”上海市一家著名的房地產企業財務負責人告訴本報記者，“當時我們就感覺到，土地增值稅遲早要征收，所以抽查人員剛走，我們就專門開了一個會，研究對策。”

　　盡管調研結果上海市財稅局“目前還不便于提供”，但該局一位官員表示，調研和抽查“恰恰為這次清算打下了基礎”。

　　“我們絕對會嚴格按照總局的要求，做好清算工作。”上海市財稅局如是回應本報記者的采訪。

　　上海市財稅局科研所一位了解情況的人士私下透露，“抽查結果蠻令人吃驚的”。

　　“如果真嚴格清算的話，上海這幾年的土地增值稅，每年至少都能收上來四五百億！”上海市當地的一位權威地產專家直言不諱地指出。

　　上海市統計局公布的數據表明，2005年，上海市房地產企業銷售收入達2160多億。該專家據此估算，其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。

　　而按照土地增值稅的征收依據——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(1993年年底國務院發布的第138號令，以下簡稱138號令)中的相關條款，上海2005年的土地增值稅至少能征收400億左右。

　　138號令規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額(基本等于項目成本)50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　雖然該條例還規定，增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅，但知情人士一般判斷上海土地增值額大多遠遠超過扣除項目金額的50%。

　　上述的一家房地產商也支持這一判斷。“只多不少！很多項目超過了300%以上！”

　　開發商密謀集體“上書”

　　土地增值稅因為是一項地方稅種，138號令雖然在1993年底就已經發布，但在國家層面一直沒有強制執行。也就給地方留下了操作空間。

　　以上海來說，本世紀之前，房地產業基本上屬于地方鼓勵投資的產業范疇，所以對開發商的土地增值稅要么免征，要么緩征。

　　一直到2002年，上海財稅部門才下發通知，該市土地增值稅預征率統一調整為銷售金額的1%。

　　知情人士透露，此間，上海市某區財稅局曾與該區的開發商溝通，準備開征土地增值稅，但遭到了開發商的一致反對。甚至有開發商提出，“如果收，就撤資”。

　　這種爭論與博弈，一直延續到2004年。當年，國家稅務總局《關于加強土地增值稅管理工作的通知》，要求加強土地增值稅按次或定期申報納稅、預征和稅款結算等征收管理工作。

　　“直到2004年下半年，上海部分區才開始征收。”上海一家房地產企業副總表示，當時普陀、閔行等區開始按照銷售收入的1%預征，但各個區征收的進度不一樣，有些區比如浦東是落后于其他區。

　　記者統計，此前國家和上海財稅部門針對此稅種下發過30多個文件。

　　上海市財稅局有關人士透露，由于房地產開發與轉讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區對土地增值稅征收管理產生畏難情緒，還有一些地區誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成應收稅款的流失。

　　不過一些港資的房地產企業和部分上市公司對土地增值稅進行了預留。

　　東方海外和和記黃埔等香港地產公司內部人士透露，他們在投資時，都已按照中國的稅法，預留了土地增值稅。

　　不少上市公司已經開始預留。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006三年，萬科提留的準備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個億。

　　但如同20%的二手房交易個人所得稅一樣，土地增值稅一直被業內看作是對房地產企業收益影響最大的稅種。

　　據一些開發商講述，上海地產商此次“上書”內容主要包括：一、上海地產開發并沒有外界說的那么“暴利”；二、很多開發商資金鏈已經非常緊張，如果土地增值稅再大幅征收，肯定會有倒閉的危險，甚至帶來很大的金融風險；三、希望能把稅率調整到一個合理的范圍之內。

　　“希望‘意見書’能通過市有關部門，交到北京。”一位開發商表示。

　　而據記者了解，參與上書的主要是上海灘上一些大的地產企業，他們一方面是上海的“大地主”，一方面又混跡于政商兩界，擁有政府性資源。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成分析，這次地產商們反應這么大，是因為新政會嚴重打擊房地產商的囤地。“現在土地不是不夠開發，而是很多開發商都囤積了不少土地，這些土地增值比較厲害，所以收的稅也會更多。”

　　政策留下的“口子”

　　不過此次國稅總局要求對房地產企業的增值稅改“預征”為“清算”，地方如何執行并非易事。

　　“清算增值稅，要涉及復雜的扣除項目，包括土地款、房地產開發成本、費用和轉讓房地產有關稅金等等，如果是滾動開發的企業的查賬核算，可能就更需要大量的人力物力來做。”上海市一名稅務系統的官員說。

　　因此有地方稅務官員談到，因為土地增值稅的抵扣項目與所得稅的會算清表差不多，因此可能在執行上把兩者聯合起來一起做。但另外一種想法是，仍然可能實行以前的預征方式，按照銷售收入總額的1%左右來征收。

　　在一些精明的地產商看來，《通知》其實也留了一道“口子”。

　　《通知》的第七條列出了5種情況下，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　這5種情況包括：(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　一位開發商表示，如果企業不能夠提供證明，在現實的操作中，很可能就可以按照預征額來繳稅，最終的清算將不會影響其已經產生的利潤。

　　“我們1月份的還是按照1%預征， 2月的暫停，等上海這邊出細則。”目前上海稅務咨詢熱線人士回復房地產企業說。

　　目前，房地產企業增值稅新政如何在地方落地，許多方面持觀望態度。

　　“或許和二手房交易所得稅類似，因為以往一直在強調，但一直沒有得到落實，最終20%的征收也大打折扣。”一位不愿透露姓名的專家這樣說。

　　曾經鬧得沸沸揚揚的“二手房個人所得稅”，在執行過程中就出現了“變異”——上海二手房交易個人所得稅細則規定，如果無法提供完備資料，二手房個人所得稅稅率以房產總價的1%～2%計算，而不是增值額的20%。但實際操作過程中個所稅實際征收額大部分采用了總價1%～2%的稅率。