方式悄變 外資逆市布局上海樓市

　　對(duì)外資投資地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范和限制的政策出臺(tái)后，外資進(jìn)入上海商業(yè)地產(chǎn)的腳步仍然沒有停止。

 

　　2006年7月中旬，國(guó)家規(guī)范外資準(zhǔn)入和管理出臺(tái)不到一個(gè)月，合生創(chuàng)展7月24日即宣布將位于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的合生國(guó)際大廈100%股權(quán)以3億美元的代價(jià)售予Pacific Delta Investments Limited；9月13日馬來西亞云頂集團(tuán)宣布以5.727億港元價(jià)格通過收購(gòu)富域國(guó)際的全部股權(quán)而持有位于上海普陀區(qū)的長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)。

 

 

　　“171號(hào)”文件提高了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“門檻”，該文件規(guī)定，外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%，而此前的標(biāo)準(zhǔn)為40%。影響更大的是，文件規(guī)定不準(zhǔn)用離岸公司來購(gòu)買內(nèi)地物業(yè)，而要來華設(shè)立外資獨(dú)資企業(yè)或者中外合資企業(yè)，這項(xiàng)規(guī)定基本上杜絕了外資以直接購(gòu)買物業(yè)的方式進(jìn)入房市。

 

　　中瑞市場(chǎng)研究公司研究員黃平認(rèn)為，在此背景下，海外資金開始改變進(jìn)入方式。通過參股、合作開發(fā)等曲線形式進(jìn)入的外資項(xiàng)目增加。如去年8月份，花旗集團(tuán)注資2000萬美元參股上海徐房集團(tuán)，以共同開發(fā)的形式參與徐匯區(qū)“建業(yè)里”改造工程。同期，深圳金地（集團(tuán)）股份有限公司與荷蘭金融機(jī)構(gòu)ING集團(tuán)旗下的ING房地產(chǎn)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，雙方將合作投資金地天津格林世界項(xiàng)目的開發(fā)。ING基金將首先投資1.88億元人民幣。

 

 

　　外資青睞上海物業(yè)的原因是多方面的，黃平認(rèn)為，從內(nèi)因看，首先，人民幣升值加速，外資進(jìn)入獲利空間加大。對(duì)于境外投資者來說，人民幣升值具有雙重收益：一方面是匯兌收益，另一方面是房地產(chǎn)價(jià)格上漲的收益。也就是說，即使在這期間，房地產(chǎn)價(jià)格沒有上漲，外資也因?yàn)槿嗣駧派�值而獲益。而且，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和金融改革的不斷深入，人民幣升值的步伐將進(jìn)一步加快，升值空間巨大，留給境外投資者的想象空間當(dāng)然也就十分巨大。

 

　　其次，調(diào)控降低了預(yù)期的不確定性，堅(jiān)定了境外投資者的投資信心。由于之前大家擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)過快，存在泡沫成分，政策風(fēng)險(xiǎn)很大。但是，經(jīng)過一年多的探索，政府調(diào)控思路進(jìn)一步明晰，政策不確定性不斷降低。

 

　　另一方面，調(diào)控措施一定程度上擠出了部分泡沫成分，上海房?jī)r(jià)在經(jīng)歷數(shù)月連續(xù)下降后，市場(chǎng)又開始回暖。尤其是上海各類高檔商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，隨著上海建設(shè)國(guó)際金融貿(mào)易中心戰(zhàn)略的快速推進(jìn)和世博會(huì)的召開，未來幾年高檔商業(yè)地產(chǎn)將保持快速增長(zhǎng)，高檔商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值是吸引外資進(jìn)入的巨大動(dòng)力。

 

　　再次，國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道又過于單一，開發(fā)商融資難度不斷提高，尋求境外資金度過難關(guān)的愿望十分迫切。

 

　　黃平認(rèn)為，從外因看，主要受全球流動(dòng)性過剩的推動(dòng)。寬松的貨幣政策使美元的流動(dòng)性大大增加，再加上全球化推動(dòng)資本的全球流動(dòng)，歐洲美元、亞洲美元、石油美元越來越多。有專家指出，去年初以來全球資產(chǎn)價(jià)格的普遍上漲與全球流動(dòng)性過剩關(guān)系密切。