房地產業步入“執行年” 有多少新政值得期待？

　　隨著國家2月1日起正式啟動土地增值稅清算工作的新政出臺，房地產行業再次成為公眾關注的熱點。有關這項新政是否會大幅壓縮開發商利潤、有關稅賦成本是否會轉嫁到房價上的爭論和疑慮，還有待市場去解開。

 

　　房地產業內很早就有了一個被普遍認可的說法：如果說2006年是“政策年”，那么2007年就是“執行年”。一方面，去年國家發布的許多調控政策在度過其最初適應期后，將充分釋放其效力；另一方面，國家相關部門必然會針對之前公布的一些法規，出臺相應的操作細則。已有人預言，2007年注定是房地產業不平常的一年。

 

　　那么，展望2007年的樓市，哪些政策會將對行業造成沖擊，又有哪些政策將對穩定房價起到關鍵作用呢？《每日經濟新聞》昨日特邀上海交大建筑工程學院特約研究員、上海漢宇物業代理有限公司常務副總范偉國，對今年可能推出的及將要釋放其政策效力的新政，逐一進行預測、解讀。

 

 

　　背景信息

 

　　國家財政部相關負責人曾透露，中國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。基本原則是，科學預測現行房地產稅和房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。針對這一說法，許多研究者認為，這就意味著將過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批交納。作為一種針對不動產征收的稅種，它每年征收的稅金會隨著不動產市值或租金的變化而變化。

 

　　政策預測

 

　　從純經濟學角度上看，該新規定因降低了開發商成本，將直接導致房價下降。但房價是多種因素綜合作用的結果，物業稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結果上。或許物業稅改革的最大受益者還是開發商。首先，房地產開發成本降低，利于緩解地產企業初期開發資金壓力；其次，物業稅帶來的初期的房價下降會刺激需求；再者房價下降為下一輪價格上漲創造了空間。由于國內尚無明文物業稅法，該稅法的界定和操作還存在很大的難度，出臺時間很可能是在今年3月全國人大將審議通過的《物權法》之后。

 

　　效果預估

 

　　企業的根本目的是追求利潤最大化，不要指望房地產企業出于社會責任的考慮隨之主動降低房價，所以建議消費者對此不要過于樂觀。但可以肯定的是，該稅法的出臺將為樓市帶來一定的降價空間。

 

 

　　背景信息

 

　　去年10月公布的《上海市住房建設規劃》(2006-2010年)披露，“十一五”期間，預計本市新開工住房約1億平方米。在結構上，擴大市民自住需求的普通商品住房的建設規模。建筑面積在90平方米以下的商品住房占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。

 

　　其中，配套商品房新開工2006、2007年均為200萬平方米左右。預計竣工新建住房約1.2億平方米，2006年預計全市住房竣工總量約2700萬平方米，2007年約2600萬平方米。其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均為200萬平方米左右。

 

　　政策預測

 

　　目前的房產消費主要是以改善性消費為主，但90平方米以下的商品住房肯定不會是持改善性消費心理的消費者所期望的，此政策存在較大的市場風險。而90平方米以下商品住房的主要消費群體是新婚戶，但近年來婚房消費的比例一直在持續下降。尤其是2006年結婚高峰過去后，婚房消費成交量很可能跌到新低谷，2007年竣工的近3000萬平方米住房如何賣出去將是相關企業需要解決的問題。

 

　　效果預估

 

　　對于暫時買不起房子的消費者來說，這肯定是利好消息了。低端房源的增加將進一步為供大于求的市場環境創造條件，此類房型的樓盤迫于市場壓力會有價格上的下調。

 

 

　　背景信息

 

　　2006年的兩度加息，仍不能促使房地產業的降溫，是很多經濟學家感到頗為困惑的問題。因此，進入2007年，市場層面要求加息的呼聲日益高漲。但是，一季度因涉及中國傳統節日春節，按常規不會宣布加息，而進入二季度地方政府和發展商必將聯手推高樓價，試圖讓宏觀調控的作用功虧一簣，因此，在市場層面唯有加息，才能抑制投資過熱，保持經濟發展的常態化，同時配合政府出臺的新措施，抑制房價。

 

　　政策預測

 

　　在人民幣面臨升值壓力、中國也需要用低利率增強國內需求的環境下，大量資本正在迅速流向房地產業。央行加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。央行每加一次息，房地產商心里的肉就痛一下，還貸壓力將使各企業的資金流遭遇很大挑戰。這部分成本也很有可能會轉嫁到房價上。

 

　　效果預估