土地增值稅新政難改優質地產公司受寵地位

　　□ 本報記者 申林英

　　繼國家發改委將別墅等高端住宅納入禁止類土地項目以來，國稅總局再度從嚴土地增值稅管理，市場擔心會有進一步調控政策出臺，引起近日地產股恐慌性下跌。

　　針對新一輪調控對房地產板塊的殺傷力問題，國內知名券商報告紛紛作出反應。聯合證券認為，經過一年的強勁上漲，地產股的靜態估值已不再是一個投資于地產股的充足理由，加強土地增值稅清算的通知只是一個導火索，其實市場一直在等待一個調整的機會。

　　中金公司報告指出，目前股價連續大幅下跌將是不理性的，尤其是收租類地產股如浦東金橋、中國國貿完全不受影響，卻也出現了大幅下跌，更是反映了投資者的恐慌，據預計，增值稅政策對開發商凈利潤的影響平均大約在9%左右。即使考慮了項目收益的不平衡，這種影響應該也不會超過15%。因此，中金公司指出，未來出臺調控政策可能性較大的將是物業稅試點等，但很難看到比增值稅清繳更直接、更嚴厲的政策打擊，考慮到股價的大幅下跌已經快速消化了利空因素，并不準備下調房地產行業的評級，仍維持“向好”評級。多數重倉持有地產股的基金公司人士接受記者采訪時指出，雖然不得已作出減倉動作，但堅持價值投資理念的他們仍堅信，如果股價進一步下跌，反而提供了吸納機會。

　　國信證券報告認為，政策出臺在預期之中，主要是國家去年對房地產的二次調控并未取得預期效果，投資者應注意新一輪房地產調控將導致地產股票階段性調整的風險。一方面，《土地增值稅暫行條例》早在1993年就公布，然而這一稅種自推出后一直沒有正式征收；另一方面，稅收新政要求房地產開發商將土地增值稅由預征改為清算，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀，這樣將會加大房地產開發企業資金壓力、壓縮其利潤空間。國信預計，07年地產調控將在土地、稅收、信貸等方面繼續推進，會加大已頒布政策的執行力度，土地增值稅清算預示著地產行業已進入新一輪調控的前夕，降低行業短期評級(3-5月)至“中性”，但國信也指出，調整是增倉優質地產股的好機會，業績增長和人民幣升值等因素主導的地產股行情仍將長期延續。

　　光大證券報告認為，首先，增值稅的清繳對現有項目的負面影響不容回避，但對各類房地產上市公司的影響不盡相同。主要是因為土地增值稅實際上按“超率累進稅率”實行，因此增值幅度越大，稅率也越高，而利潤率高的公司受的影響更大。其次，對于開發高檔商品房的公司影響較大，而政策同時對普通標準住宅的鼓勵措施，對開發普通住宅的公司影響較小。如萬科、金地06年的業績中實際上已經按清算的方式進行了預提，因此對06年的業績影響不大；第三，對于新項目而言，增加的稅收必然將部分通過房價的提高轉嫁給消費者。同時，由于預期到稅收成本的增加，開發商會降低參與土地拍賣時的報價。為此，光大認為，從上市公司來看，華僑城所受的影響最大。據預測，稅收新政對華僑城地產業務的凈利潤影響將近30%。此外，從三季度的業績來看，中華企業和陽光股份的毛利率也較高，這主要是因為上海和北京的房價漲幅較大，而公司的拿地成本較低，這種情況將來還會出現在億城股份、招商地產等公司身上。為此，光大指出增值稅的清繳對開發商的開發策略的影響將是長期而深遠的。總體上，開發商將逐步放棄囤地、高價惜售等追求高利潤的策略，轉向加速資產周轉的開發模式。

　　聯合證券認為，市場對未來政策預期非常關鍵，如果該政策執行到位，帶來的直接影響將是降低行業平均銷售凈利潤率達3%，從而有助于改善地價快速攀升的局面，從而將削弱房價上漲的動力。該公司還指出，在高成長與人民幣升值所帶來的資產重估背景下，我國房地產行業肯定會上演“強者恒強”的發展態勢，同時，由于2007年上市公司將實行新會計準則，物業升值可以計入當期損益，將對