土地增值稅清算開幕 終結囤地暴利

　　本報記者 楊麗萍 葉楓

　　開發商靠囤地賣地、捂盤哄抬房價的路子終于走到了盡頭。

　　1月16日，國家稅務總局下發了《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱“通知”)，從2月1日起開始對開發商征收最高稅率達60%的土地增值稅，并一改之前“預征”方式，開始采用“清算”。

　　“各地可根據通知制定適合本地的清算辦法，但是國稅總局會對清算結果進行督察。”國稅總局地方稅務司有關人士透露，從2月1日起，將在全國范圍內開展土地增值稅清查行動。

　　該《通知》的出臺，意味著很多開發商需要補交稅款。

　　“預征”終結

　　由“預征”走向“清算”恐怕是土地增值稅新政的一個重大突破。

　　“從1993年，國家就開始征收土地增值稅，但是一直都執行得不好，征不上來。”中國人民大學土地管理系教授嚴金明向記者坦承，是征收方式出了問題。

　　嚴金明一語中的。

　　據了解，此前，土地增值稅多采取“預征”制度，即在房地產開發商樓盤基本蓋好，取得預售證時，由稅務部門按照一個評估的稅率來征收。具體計算辦法是房地產項目開發銷售收入減去土地成本及建筑成本、裝修成本等一切符合減免規定的費用后，所剩下的價值增長部分為應稅額。而預征制度給偷逃土地增值稅留下了巨大空間。

　　“那個時候，房地產企業會想方設法降低評估稅率值，以減少預繳的土地增值稅數額。同時到房屋銷售完畢后，要根據實際銷售情況對土地增值稅多退少補，房地產開發企業又會在房產銷售上弄虛作假，降低銷售額，來偷逃土地增值稅。”一位業內人士指出，征不上來的情況也不足為奇。

　　“通常情況下，要等到該樓盤的項目公司注銷時，才會結算土地增值稅。”一位房地產企業財務人員說，實際上，一些賺錢的房地產項目往往故意留幾套房子不賣，拖著不結算土地增值稅。而一些不怎么賺錢的房地產項目才著急甩賣房子，以找稅務部門尋求土地增值稅的退稅。

　　預征的漏洞可見一斑

　　記者在采訪時了解到，此次土地增值稅新政之所以能在業界引起如此的反響，也主要是因為預征的諸多漏洞正在被逐步彌補，而終結預征，實行清算可謂是其中的一把殺手锏。

　　據了解，在1月16日的通知中已明確規定將預征改為清算，而清算范圍包括房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的等等。

　　而對于那些以房屋未銷售完為由拖著不清算土地增值稅的房地產企業，國家稅務總局授　予地方稅務機關以“上門清算”的權利。

　　“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的都被納入了上門清算的范圍。”通知中已明確指出。

　　看來，土地增值稅新政要堵漏洞的決心非常堅決。

　　囤地不再能生錢

　　而此次土地增值稅新政的另一個殺手锏則是稅率。

　　按1995年出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施法則》規定，土地不超過50%的要繳納30%的土地增值稅；超過50%但沒超過100%的繳納40%增值稅；超過100%的要交納50%，超過200%的交納60%。

　　“靠吃土地差價的開發商將會受到較大影響。”一位開發商向記者坦言，此前一些小規模的開發商憑借關系拿到的土地將面臨重稅沖擊，以北京為例，目前的地價比2004年漲了100%。“這意味著靠囤地賺錢的開發商要將土地出讓所賺的近一半的錢以土地增值稅形式上繳。”

　　而據記者了解，開發商拿地約有60%以上的資金要靠銀行貸款，在北京動輒上億元以上的拿地成本已經讓很多開發商的資金鏈繃得非常緊了，加征土地增值稅，將使開發商的資金鏈雪上加霜，靠賣地賺錢則將陷入無利可圖的境地。

　　與囤地情況類似的是開發商捂盤行為也將得到遏止。《通知》中規定銷售超過85%的項目就要開始土地增值稅清算。取得預售證超過3年的也要進行土地增值稅清算。這意味著開發商捂盤超過3年或者有意不賣房的，達到上述兩個條件后，就必須按照房屋全部銷售完畢進行土地增值稅清算，這將增大開發企業財務成本，也會迫使企業將手中捂盤項目清盤。

　　而每一項新政的出臺幾乎都會讓人與房價聯系起來，這一次也不例外。

　　“土地增值稅以前也要交的，而且其所征收部分也是房地產企業利潤部分，給房屋成本不會帶來影響。”國稅總局一位不愿透露姓名人士堅持認為，土地增值稅并不會導致房價的上漲。

　　但房地產專家的觀點卻與此相反。

　　嚴金明對記者表示，以前有開發商通過將開發項目分解，以分期開發的形式來規避土地增值稅。《通知》中明確分期開發的項目要分期清算增值稅，這會使房地產開發企業實得利潤大為降低，不排除開發商通過抬高房價來維持自己贏利空間的可能。

　　“以北京為例，目前地價水平已處于高位，而地價推高房價的趨勢已經很明顯，如果更嚴格地征收土地增值稅，高達30%的稅負必將向消費鏈條的末端消費者身上轉嫁，推高房價不可避免。”北京中原地產副總經理顏光茂。