經營青島變形記

　　蔣培宇

　　天壤之別。

　　摩天大樓林立，一派繁華景象；而24年前，這里滿是菜園和農舍。這就是青島市市南區香港路的前世今生。

　　而青島變化之大，除了城市的東部面貌，還有房價。1999年前，香港中路兩旁的商品房，最貴的在3000多元/平方米，現在，單價早已突破一萬元/平方米。

　　青島市的房價在1999年蘇醒，2000年抬頭，2001年開始大躍進，此后駛入瘋漲軌道。

　　青島市統計局發布的信息表明，1999年1—4月全市住宅商品房均價為2067元/平方米，而到2006年上半年，住宅商品房均價則飆升至6288.2元/平方米。

　　2003年以來，房價漲幅一直穩定在兩位數，即使在宏觀調控期間，漲幅在略微徘徊至一位數后，隨即反彈至兩位數。而在過去幾年，青島房價漲幅常常排在全國前列。

　　最為青島人熟知的事，是北京申辦2008年奧運會成功，青島擊敗大連成為協辦城市。消息傳來，青島市沿海地帶的房價第二天每平方米應聲大漲300余元，漲幅達10%。

　　青島房價高漲——或者說青島快速發展——的這幾年，也正是杜世成的仕途高峰。2000年10月，杜以山東省副省長之職兼任青島市代市長，并在次年2月正式當選青島市市長。2004年4月任山東省委副書記、青島市委書記。

　　圍繞著青島高走的房價，本報記者深入調查、發現了這樣一個發展路徑：高房價拉動青島進入GDP大市。而支撐這條路徑的理念是——經營城市，這個理念一度在中國各地大行其道。

　　于是，人們見到了目前繁榮的青島市，另一個浮在表面的是，青島市民對高房價的抱怨。

　　經營青島

　　2001年，杜世成當選青島市長后，提出了“經營城市”的設想。根據當地報紙發表的杜世成的論文《青島市經營城市的理念設計和實踐創新》，杜世成認為，我國的城市要想在社會主義市場經濟條件下邁入健康發展的軌道，必須進行觀念的轉變，樹立經營城市的理念。

　　青島市走上這條路，似乎也確有苦衷。

　　此前，青島城市建設主要靠政府財政投入，但市財政并不寬裕。自1993年以來，青島市每年都有大量財政赤字，為籌措基礎建設資金政府惟有貸款，比如1998年青島市用于基礎設施的投資額為70.2億元，其中國內貸款近16億元，每年的負債利息達到1億多元，這無形中加重了今后再投入的難度；而當時全市的基礎設施未完工程尚需投資50多億元，在建總規模達到150多億元。另外，青島市是2008年北京奧運會的協辦城市，與奧運會相關的基礎設施投資缺口達200億元左右。

　　面對巨大的資金缺口，有限的財政資金已是無能為力，僅靠貸款顯然也難以為繼。

　　面對如此窘況，青島市明確表示，奧運會資金籌措要靠市場化手段解決，其中重要一項就是土地出讓收入。

　　“城市土地是城市賴以生存和發展的基礎，是重要的國有資產。經營城市土地是經營城市的主要內容，也是城建資金的主要來源�！鼻鄭u市有關部門在一份有關經營城市的報告中說。

　　在此背景下，青島市把目光轉向了城市土地這一重要的國有資產上。2002年，杜世成成為青島市委書記，正式主政青島，開始將“經營城市”付諸實施。當年，青島市舉辦了“城市經營促進周”，土地拍賣開始大規模進行，幾天就獲得土地出讓金近5億元，超出起拍價近60%。在杜世成看來，青島的一磚一瓦都可納入政府經營范圍，結果青島五四廣場的一座公廁拍出了數十萬元的天價。

　　隨后青島市出臺了《青島城市資產經營實施意見》，各區市陸續成立城市資產經營管理中心，重要內容之一就是拍賣土地。

　　政策轉變，市場情勢立變。在杜世成正式經營城市之前，青島房價年漲幅在5%以內，而到大規�！敖洜I城市”的2002年即升至7.6%，此后一路高升，漲幅未下過10%。

　　GDP大市

　　房價暴漲，大幅拉動青島GDP增長。

　　青島市曾算過賬，一元固定資產投資就可產生1.4元GDP，而2001年以來至2005年，占固定資產投資首位的是房地產，比例為1/3左右。房地產業由此變成支柱產業，對GDP的拉動作用明顯。

　　在房地產火爆的年月，青島的GDP也水漲船高，1997—1999年，是青島房地產逐漸蘇醒期，GDP的增幅在13%左右，房地產在2000年全面啟動后，青島GDP增長邁入大步跨越期，從2000年至2005年期間，增幅最低為13.7%，最高為16.9%，為1993年以來最高紀錄，但這一紀錄估計要被2006年的GDP增長幅度刷新，該年增幅預計超過17%，GDP超過3000億元。

　　青島因此邁入全國GDP大市。

　　“我市土地成交價格的不斷攀高，從很大程度上刺激了房地產開發商乃至購房者的神經，激發了開發商的積極性，動搖了購房者期待降價的心理預期，進而推動了房屋銷售價格的持續走高。”青島市有關部門在一份報告中這樣評價地價和房價的關系。

　　即使在宏觀調控期間，青島市仍未減緩推動房價的力度。

　　青島市一位官員稱導致青島樓市瘋狂狀態的，“炒房不是根本”原因，而與青島市的微妙控制有關。

　　“按照一般的市場規律，增量房源應略大于存量房源，只有這樣房屋交易價格才能穩定乃至下降�！边@位官員認為，造成青島房價高企的一個重要的直接因素是“新增量房特別是中低價位房源長期供給不足”。

　　比如，2006年1—6月，青島市內四區發放商品房預售許可證僅19個(其中限價商品房預售許可證1個)；批準預售面積為50.94萬平方米，同比減少57.25%，其中住宅面積為40.04萬平方米，同比減少60.22%；商品住房銷售5104套，同比減少37.88%。

　　不僅新上市房源被人為控制，土地拍賣在宏觀調控期間也呈現減少趨勢，這進一步遏制了房源增長，使房價難以平抑。結果宏觀調控以來，青島市的房價增幅繼續保持兩位數。

　　但這種增長卻受到外界質疑。

　　青島市委黨校一位教授撰文指出，2003年青島市的建筑業GDP是112億元，房地產業GDP是71億元，兩項合計183億元，占當年GDP總量的10.3%，“這正是青島害怕房價下降的根本原因”。

　　對于高房價，杜世成的看法是，不能人為打壓。杜世成是經營城市理念的積極實施者，他認為經營城市的重要目標是城市的保值和增值。有關人士指出，所謂的增值保值，具體就體現在GDP的高增長上，而這和房地產的高價位運行密不可分。

　　上述教授認為，在高房價的壓力下，青島人的生活水平實際下降了。因為青島的GDP主要是靠投資實現的，以2003年為例，青島最終消費對GDP貢獻只有35.9%，而同期全國約60%，全世界約為80%，“也就是說,青島的GDP不是靠消費拉動的，所以，青島的GDP與全國和世界相比，遠遠不能反映青島人的真實生活水平和收入水平�！�

　　這正是民怨的來源。

　　高價推手

　　到過青島的人，幾乎都會問：“青島市的房價為什么這么高？”

　　當地政府和開發商給出的解釋有三條：一是土地存量減少；二是市場供需緊張；三是青島國際大都市定位。

　　熟悉青島的人知道，市南、嶗山區濱海地段，確已基本無地可開發，但市北、四方和李滄尚有大片舊城區需要改造，黃島、城陽尚有大量土地。

　　“地荒論主要指市南、嶗山區狹長的濱海地帶而言，對整個青島市實際并不成立�！币晃环康禺a開發商評論說。

　　至于市場供需緊張說法，青島市迄今為止仍存在的空置商品房就說明了問題。另外，青島市近期剛剛推行的限價房，銷售時并未出現預期的火爆場面。

　　青島市有關政府部門認為，青島市房地產供需緊張主要體現在結構上，大戶型、高檔房空置較多，針對中低收入的小戶型較少。空置房在東海路上較多，晚上驅車沿此路行駛，路旁的濱海高檔住宅區很多是黑燈瞎火，沒有幾扇窗戶是亮著燈的。這些房屋大都掛著灰色的遮陽簾，室內還未裝修。

　　實際上，青島樓市持久火爆，除去住房制度改革，還與另外兩個地方政策因素緊密相關。

　　第一是棚戶區大規模改造，制造了大量的住房市場需求。1998年青島房地產業增勢平緩，一年之后大相徑庭，出現空前發展局面。這一年(1999)由于是實施“三年解困”棚改政策的最后一年，青島市加大異地安置與就地安置相結合的力度，分別完成浮山后二期、東西仲小區、威海路一期等工程。結果房地產投資達到63億元，為歷史最高點，占全市固定資產投資的比重為28.6%，提高5.7個百分點，比上年同期增長43.8%；商品房屋銷售面積達到236萬平方米，比上年同期增長32.5%。

　　房價的另一推手是土地拍賣。

　　土地交易進入拍賣程序后，價格完全受市場供求關系左右，政府擁有強大的議價權，加之近年國家政策調控，青島市收縮土地供給和清理整頓土地市場以及拆遷費用加大，使土地拍賣價格不斷攀高，僅以2005年看，青島市用于住宅建設的部分拍賣土地，成交價均大大高于起拍價。

　　當地房地產部門的調查表明，青島市部分樓盤的土地價格已占到房價的50%以上。土地價格的高低則直接左右著房價。

　　以青島市在山東省的經濟龍頭地位，其全省第一的房價水平當之無愧，但其較低的收入水平，卻讓普通老百姓在節節攀升的房價面前感到高處不勝寒。

　　以房價增速最快的2003年為例，當地統計部門測算當年居民的家庭年收入與樓價比基本維持在1：13.7左右。青島市統計部門在一份分析報告中說，這“雖然不能完全與國際上3—6倍的標準對應相比，但與南方一些城市的差距較大，顯然，我市房價對眾多工薪階層而言，一時難以承載�？梢灶A見，當少數高收入階層的需求逐漸滿足之后，房地產市場很可能會出現消費斷層”。

　　另一方面，經營城市的土地出讓金收入，并沒有明顯地投入到解決民眾的低價住房需求上。青島市統計局早在2004年的一份報告中就認為，房價上漲對普通市民的壓力加大，以價格最便宜的經濟適用房為例，其價位已逼近北京經濟適用房價格，“這對于年人均收入僅為10075元、遠遠不及北京的青島市民來講，經濟房并不怎么‘經濟’�！�

　　在2006年之前，青島市僅在市內四區推行廉租住房保障工作，5年惠及的用戶數為3019戶，平均每年惠及600戶。青島房價高企土地升值，政府從土地拍賣中獲益豐厚，但在2006年以前，土地收益并未流向經濟適用房和

　　杜世成落馬后，中紀委和山東省都對青島幾年來的發展成績給予肯定。