調(diào)控大幕再啟 精準(zhǔn)打擊高房?jī)r(jià)

　　從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤保�而城�?zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于1月1日正式實(shí)施。在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開啟。

 

 

　　1月16日晚，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實(shí)行清算式繳納，取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。

 

　　國(guó)家稅務(wù)總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對(duì)于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝�類企業(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)、且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。

 

　　業(yè)內(nèi)人士指出，與土地增值稅對(duì)應(yīng)的是開發(fā)利潤(rùn)并非成本，說土地增值稅會(huì)“加大開發(fā)商成本”是誤讀，它只會(huì)壓縮高利潤(rùn)空間。況且，現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，可免征土地增值稅。土地增值稅“清算制”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會(huì)“縮水”。

 

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認(rèn)為：“如果現(xiàn)有政策尚不足以把病（房?jī)r(jià)逆調(diào)控高漲）治好，不排除物業(yè)稅適時(shí)出臺(tái)。此稅種在國(guó)際上通行，一般占財(cái)產(chǎn)稅的70％至80％的比重，在我國(guó)實(shí)施也只是遲早之事。”

 

 

　　對(duì)于稅收調(diào)控，普通購房人期盼能成為精準(zhǔn)“打擊”房?jī)r(jià)偏高的利器，擔(dān)心稅負(fù)最終又轉(zhuǎn)嫁到買房人頭上。

 

　　房地產(chǎn)研究專家顧海波指出，2006年出臺(tái)的征收20％個(gè)人所得稅被認(rèn)為是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)“精準(zhǔn)調(diào)控”的良策，但終被各地的“核定征收”消解。稅務(wù)總局規(guī)定，對(duì)于無房屋原值憑證、不能計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按住房轉(zhuǎn)讓收入的1％至3％核定征稅。結(jié)果，地方在操作中，所得稅基本都按1％或2％的稅率征收，離20％的法定征收稅率相去甚遠(yuǎn)。核定征收的本意是不給逃稅者可乘之機(jī)，地方在具體“落實(shí)”中，恰恰將其變成了“合理避稅”的對(duì)策。

 

　　“這不能不引起重視。”顧海波說，“稅收調(diào)控能否起到預(yù)期效果，關(guān)鍵還是執(zhí)行。”