徐冰：開(kāi)征土地增值稅能否降房?jī)r(jià)？

　　土地增值稅即將開(kāi)征的消息，對(duì)于飽受高房?jī)r(jià)困擾者而言，于焦頭爛額之際，也許可以看作是一根希望的稻草。但政策的信號(hào)，相對(duì)于沉疴日久的市場(chǎng)，雖不能說(shuō)沒(méi)有絲毫希望，卻也未必到了歡呼雀躍之時(shí)。

 

　　16日，國(guó)家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，從2月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。具體而言，土地增值稅將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。同時(shí)，該《通知》也從具體的操作角度，提出了相對(duì)清晰的清算條件。

 

　　空喊了13年的土地增值稅，終于進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。由于此稅種直接抬高了開(kāi)發(fā)商的成本，理論上壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，受此刺激，17日房地產(chǎn)板塊大幅下挫，并帶動(dòng)大盤(pán)跳水。

 

　　該《通知》最大的意義，在于將軟性的"預(yù)征"，通過(guò)一系列約束條件，變?yōu)榱藙傂郧逅悖�不僅一定程度上堵死了各種"變通"的通道，而且意味著，在土地價(jià)格持續(xù)上漲的背景下，開(kāi)發(fā)商如果不盡快出手，將背負(fù)較高的稅負(fù)壓力。利潤(rùn)以及價(jià)格在未來(lái)都將面臨未知的變數(shù)。

 

　　可是，變數(shù)終究需要觀察，理論上的可能，顯然未必一定達(dá)至理想的現(xiàn)實(shí)。更何況，由稅收而影響價(jià)格，本身就存在明顯悖論，需要許多前置條件。也許看到了現(xiàn)實(shí)與理論之間的距離，盡管房地產(chǎn)板塊大幅下挫，盡管認(rèn)識(shí)到《通知》的劍鋒所指，有關(guān)輿論依然認(rèn)為，對(duì)于詬病已久的房?jī)r(jià)，該項(xiàng)調(diào)控政策，不會(huì)有直接影響。

 

　　總體而言，我們認(rèn)同這樣的判斷。在當(dāng)前的情況下，威猛的土地增值稅，因其直接影響資金鏈，有可能促使房地產(chǎn)企業(yè)重組與洗牌，也有可能因稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁而影響交易量，但對(duì)于價(jià)格，短期內(nèi)卻很難說(shuō)有實(shí)質(zhì)性觸動(dòng)。

 

　　癥結(jié)的關(guān)鍵在于對(duì)當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，還是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)？雖然近期房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，有關(guān)方面也發(fā)布預(yù)警，提醒重視房屋的潛在過(guò)剩。但即便是結(jié)構(gòu)性矛盾的判斷，最樂(lè)觀的預(yù)測(cè)也僅是漲幅減緩，總體上漲依然是不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。真實(shí)需求，并不因畸形的結(jié)構(gòu)供給而消失，何況，市場(chǎng)中還有巨量的無(wú)處投資的游資。