北京房產(chǎn)開發(fā)凸顯“圍城”新趨勢

　　去年，雖然政府使出從“宏觀領(lǐng)域”到“微觀層面”的加息、“國六條”、“90平方米70％”等涉及金融、信貸、土地、稅收等各種獨(dú)門調(diào)控“利器”，但北京樓市仍是毅然決然地延續(xù)著它的價(jià)格狂飆。未來兩年能否成為樓市下跌的拐點(diǎn)呢？各方回答見仁見智，但隨著北京房地產(chǎn)市場的逐漸飽和，土地資源的稀缺性愈加凸顯出來，京城房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種奇怪的“圍城現(xiàn)象”。

　　圍城現(xiàn)象凸顯

　　近日，首創(chuàng)置業(yè)在成都、萬通在天津、首開集團(tuán)在甘肅的項(xiàng)目都已開始啟動。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京本土開發(fā)企業(yè)在津、滬等城市開發(fā)的近百個(gè)項(xiàng)目已全面啟動，這些項(xiàng)目將在2007年集中進(jìn)入市場。

　　與此同時(shí)，外地開發(fā)商也帶著其開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)京推廣，開始搶奪北京市場。從2006年開始，大量外地項(xiàng)目進(jìn)京推廣，這些項(xiàng)目集中在燕郊、涿州等地和青島、日照等濱海城市。一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，北京

房地產(chǎn)圍城項(xiàng)目逐漸凸顯，今后這種現(xiàn)象將更為突出，而且將成為新的趨勢。

　　在日前閉幕的冬展會上，據(jù)組委會提供的數(shù)據(jù)顯示，共有11.3萬人參觀了展會，4天內(nèi)意向成交額為4.16億元。本次房展最明顯的變化則是，首次外埠項(xiàng)目成交套數(shù)超過北京本市。其中，來自河北燕郊的上上城和山東日照的教授花園成為房展會上最大的贏家。

　　外埠房成交量首超北京房

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2006年6月份開始，近30個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)京推廣。去年6月份舉行的四季房展夏展會上，共有11個(gè)外來住宅地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行推廣銷售，這些項(xiàng)目則多數(shù)以北戴河、日照和威海為主。四季房展相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，“2006年在北京四季房展舉辦的房展會中，外埠項(xiàng)目的海景房深受北京購房者的喜愛，參展項(xiàng)目都獲得了良好的銷售業(yè)績。”

　　本屆冬展會依然吸引了10個(gè)外埠項(xiàng)目的關(guān)注，其中，北京周邊河北燕郊和涿州區(qū)域的項(xiàng)目，一般銷售價(jià)格在4000元/平方米左右，主要針對滿足居住需求的首次置業(yè)者。另一類就是位于煙臺、日照等濱海城市的海景公寓，一般銷售價(jià)格4000—6000元/平方米之間，該類產(chǎn)品主要針對二次以上以休閑度假為目的的置業(yè)者。

　　以第二次來京參展的日照教授花園三期為例，據(jù)其開發(fā)商山海天城建集團(tuán)董事長相豐介紹，教授花園的購買客群主要是大學(xué)教授，目前三期的銷售價(jià)格則在4500元/平方米左右。此外，北京周邊的高品質(zhì)、低價(jià)位的項(xiàng)目也將逐步成為北京房地產(chǎn)購買市場的關(guān)注熱點(diǎn)。河北涿州的新項(xiàng)目慢城別墅、燕郊的上上城等北京周邊項(xiàng)目也加盟本屆冬展。

　　“這些外地項(xiàng)目創(chuàng)造了意向成交437套的好成績，比北京本地項(xiàng)目意向成交總套數(shù)（317套）要多出120套。這是外地項(xiàng)目在北京房展會上的成交量首次超過本地項(xiàng)目。”北京四季房展會的負(fù)責(zé)人表示。

　　居住型住宅熱賣

　　據(jù)了解，大約在1998年前后，外地項(xiàng)目開始進(jìn)京推廣銷售，2002年左右，這些推廣的項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)高潮階段。當(dāng)時(shí)京城對外地地產(chǎn)項(xiàng)目并不買賬，尤其當(dāng)時(shí)推廣的項(xiàng)目多數(shù)以投資性地產(chǎn)為主，但是異地投資風(fēng)險(xiǎn)相對較高，因此一直以來外地項(xiàng)目在京推廣效果不佳。

　　“從2005年開始，北京人購買外地房地產(chǎn)產(chǎn)品類型悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，由購買投資性產(chǎn)品開始向居住型住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)化。”李文杰這樣分析說。

　　北京中視美亞總經(jīng)理王鑫透露，北京有許多以退休養(yǎng)老為目的的購買者在異地置業(yè)，其中大學(xué)的離退休教授占有很大的數(shù)量。其中，里維埃拉的業(yè)主中就不乏高知人群和名人，在教授花園置業(yè)的大學(xué)教授也達(dá)300人之多。

　　還是以教授花園為例，住宅設(shè)計(jì)大部分為南北朝向，

戶型面積多樣。相豐指出，隨著以北京為代表的一些大城市出現(xiàn)交通擁擠、

空氣污染嚴(yán)重等城市病，選擇適宜居住的城市和住宅產(chǎn)品成為購買者考慮最多的因素，以前購買的外地住宅產(chǎn)品多數(shù)是以養(yǎng)老居住為主，現(xiàn)在以假期居住為目的的客戶比例正在上升。

本報(bào)記者 劉洪彬