房地產企業偷逃稅五宗罪

　　本報記者 梁文君

　　2006年，國家稅務總局對北京、天津、石家莊等城市的房地產企業進行稅收專項檢查，這次徹查使房地產行業偷逃稅等涉稅問題浮出水面。近日記者就這一事件采訪了河北經貿大學財政稅務學院院長古建芹教授。

　　“房地產是個關乎國計民生的行業，老百姓關心房價能不能降下來，政府關心房地產行業的稅款是否征收到位。”古建芹認為，“正如一些房地產商不愿搞清楚房價成本，房地產稅收問題必須搞清楚，這一問題不僅政府關心，而且老百姓也關心。”

　　隨著上世紀末國家取消福利分房制度，

房地產行業迎來了快速發展期，在某些地方房地產行業已經成為當地政府財政收入的支柱產業之一，這一行業的納稅問題已經引起政府部門高度重視。古建芹認為，目前房地產行業在納稅問題主要存在五大問題。

　　一是取得預售收入不計稅。古建芹分析認為，這是房地產企業普遍存在的問題，主要有兩種表現，第一種表現是企業主認為預售收入未達到銷售收入結轉時間就不應納稅；有的企業認為收取預售收入屬于融資行為不應該作為應稅收入，對稅法理解有誤；第二種表現是企業在明知應納稅的情況下，采取不入賬、轉移資金、不申報等多種方式有意隱瞞預售收入，偷逃稅款。

　　二是達到完工標準不及時結轉銷售收入和房地產企業主營業務收入的問題都是房地產企業存在的主要問題。

　　三是利用違規發票列支成本費用是房地產企業偷逃稅，古建芹認為，一些企業為了少繳稅，利用假發票、作廢發票、大頭小尾票、填寫項目不全發票及白條等在成本中列支。記者在

石家莊市國稅部門的通報材料中看到：石家莊慧谷科技城開發有限公司通過列支作廢發票、假發票、大頭小尾票和不符合規定的發票及白條等手段，造成少繳外商投資企業所得稅1572萬元。

　　四是增加成本，虛列成本，多提預留費用，超出合理的銷售成本率范圍。一些企業采取多提預留費用、多列建筑安裝費等手段多計或虛列成本，造成多轉銷售成本。而有些企業在共同成本比如土地拆遷費、前期工程費、配套設施費等方面作文章，不按照配比原則在已售和未售面積間按比例進行分攤，而是全部歸集到已售面積中，造成已售

商品房的銷售收入承擔了全部的開發成本，銷售成本率提高，形成虧損，有的房地產商滾動開發，將二期、三期的前期成本計入已售的一期成本中予以列支。

　　此外，有的內資企業認為整個項目幾年下來虧損，就不應該納稅，對實現所得稅的年度，蓄意將其他年度的成本費用跨年度列支進來，人為的調節利潤，造成各年度均微虧，這違背了內資企業所得稅按年核算原則。

　　石家莊稅務機關建議，公民在購房時，向售房者索要稅務機關監制的預售收據和發票，這樣可以增加保護自身權益砝碼。古建芹說，部分購房公民對發票的漠視，也是造成對房地產企業征管難度較大的一個主要原因。

　　古建芹認為，房地產業是一個新型行業，這一行業涉稅問題與稅務部門征管漏洞也有一定關系。2002年之前，房地產企業的企業所得稅一直在地稅部門繳納，此后，新注冊的企業，其企業所得稅開始由國稅部門征收，有的企業一夜之間就可以由原來被地稅征管變為由國稅征管，從而實現偷逃稅的目的，現在看來這類現象的出現是稅務部門的銜接出了問題，應抓緊補課。(12F3)