石家莊房地產企業逃稅黑洞有多深

　　本報記者 梁文君 中國青年報記者 許海濤

　　誰都沒料到，作為二線城市，石家莊市房地產業存在的稅收問題竟然驚動了國務院高層；而石家莊市房地產行業被徹查并暴露出的嚴重問題，再一次將房地產業這個暴利行業置于公眾視野之中。

　　據了解，按照國家稅務總局要求，河北省地稅局和河北省國稅局負責石家莊市100家房地產企業的專項檢查。河北省地稅局負責稽查80家企業，而石家莊國稅局受省國稅局委托負責稽查20家企業，此次專項檢查主要針對石家莊市100家房地產企業從2003年到2005年的納稅情況。

　　據石家莊市國稅局對外披露：截至2006年11月20日，該局對20家企業從2003年到2005年的納稅情況檢查后查出應補稅款8986萬元，其中：8家外商投資企業應補外商投資企業所得稅4355萬元，12家內資企業應補企業所得稅4631萬元；應加收滯納金1945萬元；罰款628萬元。

　　記者1月5日從河北省地稅稽查局了解到，該局在此次專項檢查中查出應補稅款700多萬元，加上石家莊市地稅稽查局此前查處的2003年到2005年應補的稅款共計1.3億元。

　　19戶企業和238個賬戶

　　其實，此次石家莊100家房地產企業被徹查并非偶然。

　　記者了解到，2005年4月至7月，

財政部駐河北省財政監察專員辦事處(以下簡稱專員辦)對石家莊市10戶房地產企業進行了抽查，抽查結果令專員辦大吃一驚，地產企業偷逃稅問題相當嚴重，隨后，專員辦將抽查結果直接上報財政部，財政部直接遞交到國務院。河北地稅部門一位干部說，領導批示的措詞很嚴厲，足見問題很嚴重。

　　2006年10月，國家稅務總局決定對重點城市房地產業的稅收進行專項檢查，北京、天津、石家莊均在列，而且總局要求河北必須徹查石家莊的100戶房地產企業，河北省根據企業銷售收入排出100家企業。

　　據了解，國、地稅部門專項稅收檢查在11月收官。石家莊市國稅局從全市人才庫中選調業務骨干60人，實行集中辦案；成立了八個預審小組，邊查邊審；為迅速找出突破口，辦案人員先后到房管局、地稅、銀行等部門了解情況，從銀行查到了被查的19戶企業開立的238個賬戶，通過資金流掌握了企業的關鍵環節。

　　記者獲知，石家莊市國稅局對20家企業檢查后查出的應補稅款8986萬元中，定性為偷稅568萬元，罰款560萬元，涉及4戶企業；定性為少繳稅款16戶，應補稅款8418萬元；3戶企業2006年底方達到完工標準，在本次檢查中，發現其多列開發成本5840萬元，檢查組已向有關主管稅務機關下發了稽查建議，建議在2006年匯算清繳時加以關注。

　　一家地產企業

　　“主動”上繳1000多萬元

　　記者在采訪中獲知，石家莊市國稅稽查局對專員辦查處的問題進行落實的過程中并非一帆風順。一位稅務干部對記者說，在我們檢查的過程中說情的電話很多，有的甚至是領導。

　　據石家莊市國稅局的一份匯報材料顯示，專員辦2005年檢查時，石家莊大遠東房地產有限公司屬于漏征漏管戶，并查出少繳外商投資企業所得稅105.70萬元。經檢查組此次核實，該企業已于2005年12月9日在橋東區國家稅務局辦理了稅務登記，少繳稅款已于2005年12月12日入庫。此次檢查又查出應補稅款543萬元。

　　值得關注的是，專員辦檢查石家莊慧谷科技城開發有限公司時該企業因減免的土地出讓金7828萬元未計入當期收入，造成少繳外商投資企業所得稅2583.26萬元。因企業對依據財稅字【1995】81號文件(適用于內資企業)處理外資企業存在異議，未主動繳納稅款。本次檢查時，市局又向該企業下發了限期繳納通知書，到期后在企業未足額繳納的情況下，國稅局凍結了其17個賬戶，凍結資金146萬元。此次檢查又查出應補稅款1572萬元。

　　令人玩味的是，石家莊聯邦偉業房地產開發有限公司因預售房款收入未按規定繳稅，造成少繳稅款1413萬元。經檢查組核實，該企業已于2005年12月25日、2006年3月25日、2006年9月16日分三期辦理了入庫手續。此次檢查又查出應補稅款774萬元。

　　此外，河北

順馳房地產開發有限公司，專員辦未查出該企業存在涉稅問題，但稅務總局要求作為必查企業，此次檢查中，發現應調減開發成本802萬元。

　　而石家莊市鑫麟房地產開發有限公司因偷稅已移交公安機關立案查處，總經理已獲刑。

　　一場貓鼠捉迷藏的游戲

　　石家莊市100家被徹查所反映出來的問題是全國地產業的一個縮影。

　　記者從石家莊國稅部門了解到，他們負責外資房地產企業和2002年以后新注冊的內資房地產企業。有分析人士指出，由于地產企業所得稅原來一直由地稅部門征管，現在內外資企業所得稅合并后要求地產企業所得稅逐步過渡由國稅部門征管，因此，稅務部門在征管的銜接上出了問題，給房地產企業偷逃稅創造了機會。

　　記者獲知，房地產企業逃稅主要利用的手法包括：瞞報或少報預收售樓收入、利用關聯企業的業務往來避繳稅款、財務和會計核算比較混亂導致成本和企業所得稅無法準確核算等。

　　而石家莊國稅局查處的20家企業中就有6家存在取得預售收入不按規定申報繳納所得稅的問題，主要是企業在明知應納稅的情況下，采取不入賬、轉移資金、不申報等多種方式有意隱瞞預售收入，偷逃稅款。檢查中發現，目前石家莊市一些房地產企業不按規定向購房人開具發票，納稅不規范；財務人員對稅收政策理解有偏差，延誤稅款繳納時間；企業資金不足，故意拖延繳稅時間。在被查處的房地產企業中，取得預售收入而不計稅是主要問題，記者注意到，石家莊地稅部門從去年開始推行商品房銷售預售收據，房地產商在收取購房者定金或預收款時必須開具地稅部門監制的收據。據此間一位稅務人員稱，目前實施效果不太理想，一些房地產開發商在預售房款時依然使用白條或內部收據，而購房者看重購房合同，對售房者提供的收據是否有稅務機關監制并不在意。這一漠視同樣存在商品房結算階段。有的房主拿到房產證后，并不要求開發商提供正式發票。

　　目前，石家莊市地稅部門與城建等相關部門建立了信息傳遞制度，加強工作的配合力度，實行建安工程稅務登記，實現稅收的源泉控管；與房管等部門加強配合，在辦理房產證時，將建安發票或者銷售不動產發票確定為必須提供的資料之一，進行多環節控管。石家莊市國稅部門為防患于未然將建立房地產開發企業誠信納稅檔案，定期公布房地產檢查情況。對查補稅款拒不入庫的企業，將向政府建議取消其今后在石家莊市承攬建設項目的資格。

　　記者在采訪中獲知，2005年，國家稅務總局專門對房地產行業征稅問題出臺《國家稅務總局關于進一步加強房地產稅收管理的通知》(國稅發【2005】82號文件)，2006年3月，國家稅務總局又出臺《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》國稅發【2006】31號文件，要求加強對房地產行業征管力度。

　　“房地產、建筑安裝行業的稅收已經占河北省地稅征繳稅款的三分之一。”河北省地稅稽查局田局長說，河北省地稅部門連續3年把房地產企業作為轉向檢查重點行業，今年地稅部門仍將把這一行業作為稽查監管重點。

　　鏈接

　　房地產開發企業應該

　　繳納哪些稅(費)

　　1、營業稅。

　　2、城市維護建設稅：(一)計稅依據：納稅人實際繳納的營業稅稅額。(二)稅率：分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額＝營業稅稅額×稅率。不同地區的納稅人實行不同檔次的稅率。

　　3、教育費附加：(一)計稅依據是納稅人實際繳納營業稅的稅額；(二)稅率為3%。計算公式：應交教育費附加額＝營業稅稅額×費率。

　　4、土地增值稅。

　　5、房產稅：計算公式為：年應納稅額＝房產原值(評估值)×（1-30%)×1.2%。

　　6、城鎮土地使用稅：年應納稅額＝∑(各級土地面積×相應稅額)。北京市城鎮土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

　　7、城市房地產稅、外商投資企業土地使用費。

　　8、印花稅：應納稅額＝憑證數量×單位稅額。

　　9、

契稅。