中國樓市的賭博困境

　　中國政府實施房地產宏觀調控已經很長時間了，即使存在政策滯后的效應，按照常理來說，房價也應該下降，即使不下降，也應該放緩上漲的勢頭了。但是，最新的數據卻令人吃驚：2006年10月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.6%，北京以10.7%的漲幅居全國之首，最近的連續5個月同比漲幅超10%，中心城區二手房單價突破萬元關口。

　　房產大巴的生死時速

　　面對持續不斷的漲勢，特別是當收入的上漲速度趕不上房價的上漲速度的時候，一個比較理性的消費者就是提前購房。買漲不買跌，是一個經濟學意義上比較理性的選擇。

　　但這里存在著一個讓人困惑的悖論，中央政府與普通百姓，都認為房產漲價存在很大非理性因素，但是，與中央政府

宏觀調控所期望的相反，越調控，越漲價。普通百姓也是，任何一個希望擁有一套住宅作為家庭、個人生活棲息之地的人，都希望房價越低越好，但是，現在每一個買房的普通人，不是因為自己本身金錢的過剩，反而是因為自己物質財富的短缺。他們中有一些人窮盡一切的“融資”努力，背上了沉重的借貸包袱，取得了暫時的容身之所。他們此時唯一的期望，房價快漲。

　　中國的房產市場，其實在某種意義上，對某些人或者某些機構，甚至對于整個社會乃至國家，更像是一列在美國電影《生死時速》中高速行駛的大巴。

　　為了不讓歹徒預先安裝的炸彈爆炸，大巴不能停下來甚至減緩速度，但是也不可能一直瘋狂地行駛下去。兩難中，最好的的辦法就是在大巴快速的行駛中，安全拆除這枚炸彈。然而，這需要極高的膽魄與技術。

　　中國目前的房產市場頗有些這樣悲壯的味道。上了房產大巴的人都希望大巴開得再快一些，或者希望房價漲得再快、再高一些。沒有來得及趕上大巴的人則拼命爭取在下一站成為房產大巴的乘客，以防成為房產大巴永遠的拋棄者。

　　但是，和電影不同，房產大巴的炸彈并不是所謂的歹徒預先設置，而是隨著購房乘客數量的增加，不斷積聚著風險。

　　房產大巴能夠一直開下去嗎？不會。房價會一直漲下去嗎？也不會。

　　無疑，房價的下跌，會使許多人的財富大量縮水，誠如股市熊市時股票下跌一樣的道理。而工作的變動，收入的不景，則會直接影響到還本付息，乃至生活水準。因此，房價好像必須上漲，不能停歇。

　　矛盾的政策推手

　　其實，中央政府已經意識到這種風險，奈何種種政策對于房價調控效果無多。

　　從最簡單的供給需求關系來看，房價上漲必然是供給與需求雙向作用而成。單一指責開發商抬高價格似有不公，作為公司，利潤為先不算沒有道理。因此，促成房價上漲的真正原因，開發商的作用不能忽略，但是強勁的市場需求，又怎么能不推高房價呢？

　　有多種因素證明了這種市場需求的實際存在，國民生活水平的提高，二三級城市人口向大城市持續不斷的轉移，奧運會的背景，外資的不斷涌入，房產作為投資品的比重增加等等。

　　既然影響需求的因素確實存在，那么有效的政策必然是控制需求。但是，我們目前采取的有些政策大有些因噎廢食的味道。比如，前一段時間，北京市出臺了一項政策，嚴禁開設公司把住宅作為辦公場所。原本出于調控民用住宅價格的調控政策，不僅沒有取得相應的調控成效，反而抑制了小企業的發展。

　　目前世界著名的跨國公司，有許多都是這樣因陋就簡才能夠逐漸發展起來的，這其中有長達百年歷史的福特汽車，也有當代大紫大紅的Google。目前排名世界PC第一位的惠普，也是兩名創辦人以自己的車庫做基地，將惠普從無到有創辦了起來。

　　談創意不是我們的重點，關鍵是面對漲勢如潮的房市，政府到底應該做些什么？

　　中國歷來講究“安居樂業”，唯有安居才能樂業。不論是在農村，還是在城市，擁有一套屬于自己的住宅是人生最大的事情。中國人這種根深蒂固的觀念，影響了我們幾千年，一直到現在。也因此影響到當前的樓市。

　　這種歷史與文化的積淀，造成了普普通通的中國人把房屋購買更多的是作為消費品而不是投資品。但是消費最終只是一種使用權，而使用不僅僅是可以通過購買70年的使用權取得，也可以通過購買一年兩年的使用權即是租用取得。只不過其中的區別在于租房款項是分期付款還是一次交清，或者租房合同是長期還是短期。或者更清楚地說，對于國家規定的70年使用權而言，購房者或者說是長期租房者，是一級租用，出租人是國家；對于向購房者取得租用使用權的消費者來說，是二級租用，因為他面對的出租人是購房者，購房者是長期租用了國家的房屋。(1990年頒布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“居住用地的使用權出讓的最高年限為70年，期滿后土地使用權及其地上建筑物和其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”)

　　我們并不非常清楚未來的物權法會否修改這項規定。但是從此我們可以很清楚地了解到，中國并不存在真正的購房者，都是租房者，只是面對的出租人不同罷了。

　　兩者相較，長期租房者雖然一時獲得了精神生活的慰藉，但是其所承受的各種壓力也非短期租房者所能比較。10年甚至更長時間的銀行還貸，為了保證穩定的工作與收入而喪失自我的痛苦與掙扎。

　　為什么大部分的人都選擇了購房或長期租房，而不選擇短期租房呢？傳統文化的觀念固然占有很重的部分，但是國家的政策也一直在起著推波助瀾的作用。

　　按照國家政策規定，個人住房公積金只能用于家庭購買、建造自住住房及家庭自住住房大修理支出。這項政策最明白無誤表明了國家政策中對于購房的支持傾向或者說承認中國“安居”的現實，而對于租房的資金保證來源，并不在國家政策的規定范圍之內。毋庸置疑，該政策把消費者推向了購房大軍的行列。

　　假使國家政策規定住房公積金可以用來支付租房費用，又會是什么景況呢？消費者每月租房的費用都可以通過提取住房公積金來支付，這樣，每月的銀行還本付息的負擔不再存在，身上背負的各種債務負擔消弭于無形，量力而租的現實，讓消費者擺脫了更多的煩惱，也擺脫了成為房奴的困境。在這時，每一個人才活得更像一個自我，而不是為銀行打工，為惡劣的老板打工，而是為自己、為自己的理想打工。

　　賭場式的中國樓市

　　房地產行業是資源消耗型行業，土地資源的有限供應決定了市場供給的瓶頸。但是，土地又是國家所有，有限的資源如何在社會中有效公平地配置，確實是一個很大的難題。

　　雖然房價高企有需求方面的原因，但是高企的房價到底有多少的合理性令人存疑。因為中國的房產并不像其他行業那樣成本結構比較透明，反而是模糊不清。因為，土地的取得成本到底多大，沒有嚴格的市場評估，地域、時間、經手人員以及政策的不同，都會造成價格的巨大差異。其中，成本的黑洞有多大無人說得清。

　　很奇怪的現象是，中國的房產開發商為什么都愿意在高端樓市的紅海中沖殺，而都不愿意開發低端市場。一個合理的解釋，高端樓市存在著很大的利潤空間，目前的開發規模仍然滿足不了市場的需求。

　　純粹從供給的簡單理論已經不能解釋清楚中國式的樓市。

　　從開發商的角度，自己前期的投入太大，維護關系的成本太高，而高端市場的需求仍然源源不斷，維持甚至保持價格的升勢成為必然。

　　樓市的購買者并不是完整的一塊，但基本上可以分為投資者、消費者。投資者雖然數量少，但是資金額度巨大，正是他們維持了樓市的房價不斷趨升，他們是整個樓市的價格決定者。他們購買房屋已經完全脫離了消費層面的要求，而是把他們作為投資，因此，他們希望房價不斷攀升，就像股票的擁有者強烈盼望股市的牛市一樣。其實，反過來說，正是因為他們預期或者認同中國樓市的上漲趨勢，所以他們持續跟進，不斷地買入。樓市也因此確實繁榮起來。

　　但是作為消費者的一群，購買住房的目的僅是為了自己的使用。他們在整個樓市中處于被動的位置，對于價格完全沒有發言權。不過，樓市的未見任何衰勢的上漲，嚇怕了他們。他們被學者的分析、開發商的叫囂弄昏了頭腦，因而被裹挾到上漲的洪流中，這些消費者既是脅從者，被卷進購房的狂潮后，也反而更加助長了這種漲勢，并使得越來越多的消費者提前消費，洪流越變越大，越變越猛，房價漲勢勢不可擋。于是，跳進這股洪流的人，日日盼望著房價越漲越高，未進來的人則積極準備進入。

　　當年的股市賭場論，目前拿來形容樓市，并不顯得特別的過分。不管是主動投機的投資者，還是被動投機的消費者，都或多或少帶有一種賭徒的心態，他們都希望今天投進去的一元錢，明天可以變成10元。

　　投機的心理一旦籠罩了樓市，泡沫自然不可避免。當非理性的投機成分越變越濃時，泡沫就有破滅的危險，就像當年的股票市場進入漫漫熊市。

　　作者：張志勇