高價樓市暴露政府軟肋

　　中國政府正不斷為抑制樓價惡性膨脹、挽回人們?nèi)找鎲适У男判亩�努力，在長達(dá)兩年多的時間里，他們不間斷地出臺了一系列調(diào)控政策。但是收效在哪里——現(xiàn)在有很多人在重復(fù)著這樣一個疑問。

　　中國社會對房價逐月同比大幅度的攀升反應(yīng)強(qiáng)烈，相關(guān)官方和民間機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，近一年間，許多一二線城市的房價漲幅達(dá)到10%或者20%。一些學(xué)者對此公開加以抨擊，強(qiáng)調(diào)很多人正在住房問題上備受折磨，認(rèn)為政府在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制供需失衡的時候還應(yīng)該更加強(qiáng)硬，不能手軟和猶豫。

　　“現(xiàn)在，住房已是一個社會問題。”

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長助理、金融學(xué)教授周春生說。周因為在金融投資、

證券市場與金融衍生工具分析領(lǐng)域具有很深的造詣而著名。最近數(shù)年，這位普林斯頓大學(xué)(Princeton University)最優(yōu)博士生出身的經(jīng)濟(jì)學(xué)家又將中國的住房問題納入自己關(guān)注的視野。

　　去年夏天，周春生在一篇文章中談及房地產(chǎn)的公平問題，認(rèn)為中國的中低收入階層在買房方面存在嚴(yán)重困難。他給出的一項數(shù)據(jù)稱，按照城市額消費水平計算，不考慮物價上漲和孩子的教育支出等因素，每人每月的最低生活開支需要300元左右，一年的收入絕對值在5000元以下的，除了維持最基本的生活外，沒有剩余可以用于儲蓄，貨幣購房對于他們來說是望塵莫及。

　　他談到，房地產(chǎn)和其他任何宏觀調(diào)控政策，都應(yīng)當(dāng)堅持“尊重市場規(guī)律，兼顧社會公平”這一根本原則。政府應(yīng)從建立有效的土地政策和低收入居民住房補(bǔ)貼制度等方面綜合考慮、統(tǒng)籌安排，以形成低收入者擁有廉租的居住空間，中低收入者有一個定向優(yōu)惠的消費門檻，將經(jīng)濟(jì)適用住房落到實處。

　　“我有一些擔(dān)心。”2006年12月20日，在北京大學(xué)光華管理學(xué)院的辦公室里，周用“擔(dān)心”一詞向到訪的《財經(jīng)文摘》記者表達(dá)了他對中國房地產(chǎn)市場一些矛盾狀況的感受，并進(jìn)一步表述了他的相應(yīng)見解。

　　財經(jīng)文摘：人們?yōu)槭裁磿�憎恨高房價？

　　周春生：現(xiàn)在存在這樣一個悖論：一方面房價超出普通老百姓的承受能力，另一方面仍在不斷上漲。這和中國房地產(chǎn)的體制改革有很大關(guān)系，也反映出人們居住水準(zhǔn)和要求的提升。有很多老百姓，雖然經(jīng)濟(jì)條件并不好，但仍要買一套像模像樣的房子。這是普遍心態(tài)。

　　要知道，在上世紀(jì)70年代后期和80年代早期，北京、上海等大城市里有很多三代同堂的人家，總共居住面積只有三四十平米。可是現(xiàn)在，人們對這樣的居住狀況難以忍受，改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，這是人之常情。除此之外，城市化的推進(jìn)速度加快，城市人口也不斷增加，在此背景下，中國的土地供應(yīng)顯然是非常有限的。這些綜合因素最終導(dǎo)致了房屋價格的暴漲。

　　我也很清楚地意識到，現(xiàn)在房價確實已經(jīng)成為一個社會問題。何以股票價格上漲總能得到一片叫好和贊揚(yáng)之聲，證監(jiān)會主席就成了股民的大救星。房價上漲卻招致一片罵聲？原因在于股票不是生活必需品，而是投資品，住房既是投資品，又是最基本的生活必需品，一次性支出很大。

　　財經(jīng)文摘：你是否了解那些購房人的心態(tài)？他們的恐慌以及由此發(fā)生的購買行為是否正在助推房價，或正好給房價上漲制造更多的借口和機(jī)會？

　　周春生：許多沒有買房的老百姓都希望房價下跌，但這只是基于某種主觀情感所表現(xiàn)出來的心態(tài)。有很多人通過對客觀形勢加以判斷，實際上并不十分相信房價會跌。

　　關(guān)于這一點，你不妨看看房地產(chǎn)股票的市場表現(xiàn)，股票是經(jīng)濟(jì)晴雨表，平均而言，房地產(chǎn)股票的表現(xiàn)某種程度上反映出投資者對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的看法。比如中國的萬科地產(chǎn)，他們的股價這一年間大約漲了3倍左右。如果有人認(rèn)為中國房地產(chǎn)將走向衰弱，萬科股價何以會上漲？房地產(chǎn)股票的飆升，至少表明在很多投資者眼中，房地產(chǎn)價格可能還會進(jìn)一步上漲。

　　盡管人們(包括我在內(nèi))都希望房地產(chǎn)價格能夠跌一點，讓更多老百姓可以解決安居問題(我認(rèn)為這也是一個經(jīng)濟(jì)學(xué)家的良心和責(zé)任)。我們也希望中國每一個人都能住得體面、舒適和寬敞，能夠過上像美國一樣的生活，住上高檔公寓或者別墅。但問題是，我們怎么去實現(xiàn)這一目標(biāo)？這需要有一個過程，中國和美國在居住方面相比，我們面臨的挑戰(zhàn)要大得多。

　　財經(jīng)文摘：有一個詞叫“房奴”，這是2006年出現(xiàn)的。你理解這個詞的含義嗎？

　　周春生：因為房價攀升對購房者或準(zhǔn)備購房者形成債務(wù)負(fù)擔(dān)和相應(yīng)壓力。

　　財經(jīng)文摘：人們并不愿意做“房奴”并盡力避免，但到最后又都做了，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說，這是活該。

　　周春生：(笑)我倒不認(rèn)為做房奴是活該的，我覺得他們的一些做法可以理解，但不一定很理智。我們的社會大眾應(yīng)當(dāng)樹立一個正確的住房消費觀。

　　財經(jīng)文摘：有人表達(dá)了改變命運的意愿，比如最近中國就出現(xiàn)了很多個人合作建房的組織，他們甚至拿到了土地。

　　周春生：合作建房肯定能降低房價，因為省掉了開發(fā)商在經(jīng)營過程的利潤獲得，這是一種很積極的嘗試。但又不能不意識到，里面可能會存在許多問題，比如房屋質(zhì)量、設(shè)計、規(guī)劃、分配等。

　　另外，合作建房不可能使大多數(shù)缺少支付能力的人擺脫房奴命運，最后解決的實際上是如何讓已經(jīng)有錢的人省點錢的問題。例如一套市場價為100萬的商品房，一般只需花30萬首付資金購買，其余的靠按揭慢慢償還。合作建房雖然可以將房屋總價降到80萬，但需要一次性掏出80萬用于建設(shè)，就此而言，能掏這么多錢的肯定是富人。所以，集資建房沒有解決沒有購買能力的人買得起房子的問題。

　　財經(jīng)文摘：你提醒人們在購房方面樹立一個正確的住房消費觀。據(jù)我所知，現(xiàn)在很多城市，用于租賃或向低收入人群提供的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房幾近于無，官方也承認(rèn)，一些城市沒有建設(shè)，你所說的正確消費觀又如何培育呢？

　　周春生：你所說的現(xiàn)象確實存在，而且很重要。這從某一側(cè)面反映了地方政府的功能定位問題。在解決安居問題方面，地方政府究竟要起什么樣的作用？不客氣地說，我個人認(rèn)為，地方政府在解決基本民生問題時存在“逐利”、“向錢看”的行為。

　　為什么很多城市對保障住房不夠重視？因為沒有利潤。商品房對于拉動地方GDP、增加預(yù)算外財政收入的意義非常重大，一方面土地賣得貴，一方面房地產(chǎn)商還要交稅，此外又可以使城市建設(shè)更加美觀。

　　政府的主要職能就是提供社會保障。房地產(chǎn)矛盾之所以尖銳，在于地方政府對解決中低收入階層的基本居住問題重視不夠，或者至少沒有拿出足夠多的資源。房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯，與此也有關(guān)系。

　　財經(jīng)文摘：人們抱怨自己受到了狡猾開發(fā)商和不良官員的掠奪和欺騙，也有人懷疑中國樓市正交織著一場陰謀，開發(fā)商和一些官員可以隨意操控銷售模式、制度、價格、數(shù)量、結(jié)構(gòu)，老百姓則無所適從。中國樓市真的是靠欺騙和掠奪得以繁榮和存續(xù)的嗎？

　　周春生：房地產(chǎn)行業(yè)的確存在一些黑洞、漏洞和不規(guī)范。這是不爭的事實。特別是在早期，房地產(chǎn)商借助銀行和購房人的資金，由皮包公司搖身一變成了億萬富翁，這種情況也不少見。此外，中國房地產(chǎn)里面確實存在許多尋租現(xiàn)象，包括權(quán)力的尋租和關(guān)系尋租。但我們也不能因此而全盤否定中國樓市，說中國房地產(chǎn)全是騙局。這也不是房地產(chǎn)領(lǐng)域所獨有。

　　因此，要從根本環(huán)節(jié)上著手解決這些問題。我們的改革還要進(jìn)一步深化，包括公務(wù)員體制的改革，審計監(jiān)察力量的強(qiáng)化。我們現(xiàn)在也可以看到，中央政府在懲治腐敗和違規(guī)方面是花了很大力氣下了很大決心的。所以不斷有腐敗的官員和觸犯法律的商人遭到制裁和審判。

　　財經(jīng)文摘：你如何評價持續(xù)超過兩年的宏觀調(diào)控？

　　周春生：不能不遺憾地看到，宏觀調(diào)控政策一再出臺，有時候，政府還對房地產(chǎn)采取了威懾措施，一些政府官員因為涉及腐敗而被調(diào)查。但房價平均水平仍處于漲幅之中。何以調(diào)控沒有平抑房價，反而導(dǎo)致房價更進(jìn)一步上升？

　　顯然，我們的政策也存有一些矛盾，一方面我們希望能夠平抑房價，另一方面又希望控制房地產(chǎn)的過度開發(fā)，對土地的使用加以限制。這就好比政府一方面希望粥的價格能降下來，另外一方面說米要少用，粥豈不就更少了，怎么可能實現(xiàn)？

　　我能夠理解為什么政府要限制土地的過度使用。中國是世界上人口最多的國家，人均占有地面積非常有限，必須保證足夠量的耕地，不能把所有土地都修成公路、建成寫字樓和別墅。我們必須有足夠多的綠地和耕地。土地集約利用是必要的。但能不能在此情況下多發(fā)展一些高層建筑？香港在稀缺的土地上解決了很多人的居住問題，現(xiàn)在，我們能不能也減少別墅和低密度、低容積率的土地供應(yīng)？原來蓋五層樓的地塊蓋上十五層樓，住的人是不是相對要多一些。

　　這對能否合理地規(guī)劃建設(shè)用地是一個考驗。政府不只有權(quán)控制土地，還有權(quán)控制和調(diào)節(jié)規(guī)劃。在降低土地供應(yīng)的同時，政府應(yīng)該在規(guī)劃上多動腦筋，想辦法確保在降低用地供應(yīng)的同時，不會降低甚至還可以增加住宅面積供應(yīng)。這或許對緩解住房的供需矛盾是有利的。

　　財經(jīng)文摘：政府為什么不自己動手或者命令國有企業(yè)為那些低收入者蓋房子？難道公眾不能理所當(dāng)然地要求政府或國有開發(fā)企業(yè)為他們解決住房問題嗎？

　　周春生：國有企業(yè)無法履行這一義務(wù)，因為他們(有一些)也有股東，也以追求經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)。當(dāng)然，如你所說，或許政府應(yīng)該考慮就此成立一個專門運營機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)政策性房屋的建設(shè)。中國有自己的政策性銀行，比如國家

開發(fā)銀行，是不是也能夠設(shè)立相應(yīng)的政策性房地產(chǎn)開發(fā)公司，這是值得考慮的事情。

　　另外，在制度安排和設(shè)立方面要進(jìn)行改革。至少在政策方面要有連貫性，不能前后矛盾，不能短時間內(nèi)出現(xiàn)180度的轉(zhuǎn)彎，以至朝令夕改相互否定，這會使人無所適從；其二，各個部委的措施和條令不能相互沖突和對立，他們的目標(biāo)也不能出現(xiàn)混淆。至于更深層次的體制改革，我認(rèn)為需要更長一段時間。

　　作者：章劍鋒