未封頂樓盤禁貸令繃緊投資者神經(jīng)

　　2007年1月1日，北京市住房公積金管理中心開始執(zhí)行“商品住房項(xiàng)目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策，標(biāo)志著未封頂樓盤禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。未封頂樓盤禁貸政策的全面執(zhí)行使許多樓市投資者心中充滿困惑，新政之下應(yīng)如何投資？是等待樓盤封頂還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他戰(zhàn)場？

　　業(yè)界認(rèn)為，未封頂樓盤禁貸政策的實(shí)施對房地產(chǎn)投資市場將產(chǎn)生不小的影響。一方面，叫停未封頂樓盤貸款將使得部分開發(fā)商資金短缺、原銷售計(jì)劃受影響，新盤供應(yīng)量將隨之減少，一部分置業(yè)者的投資需求得不到滿足；另一方面，未封頂樓盤禁貸在一定程度上增加了投資者的經(jīng)濟(jì)壓力。

　　“禁貸令”將使投資收益減少

　　北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松告訴記者，未封頂樓盤禁貸對于欲貸款購房的投資者而言，有利也有弊。有利的地方在于：樓盤封頂，可以降低購買期房的風(fēng)險(xiǎn)，避免買到爛尾樓；不過這也減少了投資的收益。

　　金育松說，投資者的根本目的在于獲得投資收益，開發(fā)商對樓盤價(jià)格普遍的操作方式是低開高走，開盤價(jià)不高，然后制造熱銷場面，不斷提升售價(jià)，最后，現(xiàn)

房價(jià)格往往比開盤時(shí)的期房價(jià)高出不少。他舉例子說，2006年8月5日開盤的北京CBD區(qū)域的某樓盤均價(jià)為每平方米9500元，而目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米1.1萬元，短短的四個(gè)月間上漲了15.8%。因此，購買了未封頂期房的投資者從一開始就能坐享房價(jià)上漲的收益，事實(shí)上很多投資者都是利用預(yù)售階段的房價(jià)上漲獲利的，現(xiàn)在全面叫停未封頂樓盤貸款，開發(fā)商炒作樓盤的運(yùn)作空間被壓縮，投資者所獲得的利潤也會相應(yīng)減少。

　　記者了解到，早在2006年10月，北京市銀監(jiān)局就正式要求所有商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行三年前頒布的121號文件，特別重申“未封頂樓盤不能辦理個(gè)人住房貸款”的規(guī)定，此消息一經(jīng)傳出就在市場上引起了極大的關(guān)注。但去年11月1日強(qiáng)制執(zhí)行該政策后，北京市場的期房銷售量卻出現(xiàn)了不降反增的局面。

　　據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司市場研究中心統(tǒng)計(jì)：2006年11月份期房日均簽約套數(shù)和面積雙漲，期房網(wǎng)上日均簽約584套，日均簽約面積77420平方米，與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。

　　北京在售樓盤中“未封頂樓盤”占據(jù)市場的絕大多數(shù)，而在政策的執(zhí)行過程中卻出現(xiàn)了反常的推漲現(xiàn)象，對此，中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理王述認(rèn)為，政策對市場產(chǎn)生作用有一定的滯后期，市場上大多未封頂樓盤已獲批預(yù)售相當(dāng)長的一段時(shí)間，已完成了部分銷售回款，短時(shí)期內(nèi)，開發(fā)商的資金壓力還未顯現(xiàn)，而2007年作為政策執(zhí)行年，在2006年頒布執(zhí)行的針對各個(gè)層面的調(diào)控政策將陸續(xù)顯現(xiàn)其成效。

　　投資者可轉(zhuǎn)戰(zhàn)

二手房市場

　　伴隨著“禁貸令”的全面實(shí)施，投資者所面臨的首要問題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全面叫停未封頂樓盤貸款，阻止了部分投資者投資期房的步伐，不過，只要投資者進(jìn)行相應(yīng)變通，二手房不失為一個(gè)良好的投資替代品。

　　金育松認(rèn)為，投資二手房在三個(gè)方面都具有較大優(yōu)勢。首先，從投資的可能性以及投資成本來看，二手房投資允許客戶貸款，而且二手房價(jià)格比新房便宜10%至20%，可以減輕投資者初始投入的壓力，容易進(jìn)入和利于退出是投資者風(fēng)險(xiǎn)最低化的最好保障，而二手房就具備這兩個(gè)條件。

　　從租金收益來看，二手房一般處于交通位置良好、周邊配套設(shè)施完備的區(qū)域，而這些區(qū)域的租賃市場往往是需求遠(yuǎn)大于供給，同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別，但是在租金方面卻相差無幾。

　　此外，從持有成本來看，二手房物業(yè)管理費(fèi)用一般較低，雖然房齡較老，存在一定的折舊，但

房地產(chǎn)市場發(fā)展的時(shí)間不長，市場并沒有形成完善的投資機(jī)制和培育出成熟的投資者，加上近幾年房價(jià)不斷飆升，很多投資者抱有短期低買高拋的心理。從持有時(shí)間看，目前的投資者準(zhǔn)備做持有15年以上的長線投資的比例并不高，而多是五年左右的中線投資。因此，房齡和折舊的問題對投資者而言影響不大。

　　對此，北京千萬家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)常淑娟表示贊同。她告訴記者，選擇二手房投資置業(yè)與選擇新房相比，正中投資者下懷的是二手房不但在價(jià)格上取勝，節(jié)省購房資金，還具有更高的投資回報(bào)，而且二手房小區(qū)周邊的基本公共設(shè)施均已健全，物業(yè)費(fèi)用較之新建樓盤也相對較低。

　　常淑娟認(rèn)為，在選擇二手房做長線投資時(shí)，需要考慮北京購房置業(yè)郊區(qū)化的趨勢，投資者可選擇郊區(qū)投資，比如發(fā)展迅速的通州和昌平等周邊地區(qū)。這些地區(qū)的房價(jià)在每平方米4000元至6500元的范圍內(nèi)，100萬元的資金能購取兩套房屋，雖然目前租金不高，但五年后高額的價(jià)差收益將是投資最令人滿意的地方。

　　資金雄厚者可全款投資期房

　　選擇投資二手房對于部分資金實(shí)力相對較弱的投資者而言無疑是一個(gè)好的選擇，但對于資金實(shí)力雄厚的投資者而言，選擇的余地就更大。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金雄厚者如果選擇全款投資期房仍有利可圖。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，投資者若要以全款購買期房，首先要看購房者可投入的成本，其次要看投資收益率。

　　以購買面積50平方米，價(jià)格8000元/平方米的一居室期房為例：全款購房，一般能從開發(fā)商處得到折扣不等的優(yōu)惠，以9.5折為例，房屋總價(jià)為38萬元。交易費(fèi)用主要是契稅(成交價(jià)的1.5%)和公共維修基金(成交價(jià)的2%)，總計(jì)1.33萬元，因此全款購買需要一次性支付39.33萬元。

　　按照正常的期限預(yù)計(jì)一年后可入住，購買后用于出租，以月租金1500元出租，每年空置期為一個(gè)月，在持有五年后出售，售價(jià)為55萬元。據(jù)此計(jì)算，五年的租金總收入為8.25萬元，印花稅等較小的費(fèi)用不計(jì)，那么收益為(55-39.33+8.25)萬元=23.92萬元，投資回報(bào)率為23.92萬元/39.33萬元=60.8%，投資年限為六年，年投資回報(bào)率為10.1%。

　　金育松說，從收益來看，目前房產(chǎn)投資年回報(bào)率一般在6%至8%左右，全款購房的收益顯然更高，不過這是以投入大成本為代價(jià)的，因此，全款投資更適合于資金雄厚者。不過，應(yīng)引起注意的是，投資者需要承擔(dān)期房相關(guān)配套的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

　　與投資期房相類似，常淑娟認(rèn)為，把握高升值潛力地區(qū)的現(xiàn)房進(jìn)行投資也是一個(gè)好的選擇。她說，隨著禁貸政策的執(zhí)行，相信現(xiàn)房的數(shù)量將會有不小的提升，這樣投資現(xiàn)房雖然價(jià)格會稍微高于期房，但資金回籠更加迅速。目前來看，具有大幅升值空間的郊區(qū)現(xiàn)房是不錯的投資選擇。