廣州土地悖論：供地越多地價越漲

　　本報記者 魏黎明 廣州報道

　　2006年歲末，廣州歷史上最昂貴的商業地塊誕生，樓面地價達10037元/平方米。

　　創造這一身價的琶州PZB1301地塊占地僅2.49萬平方米。此前，該地塊曾三次被推出，兩次因購地款未如期交付而被收回。此次經過145輪爭奪，來自香港的神秘買家南港投資有限公司(下稱南港公司)以7.42億元價格競拍成功。

　　事實上，2006年廣州市政府把大量土地推向市場，不想地價節節攀高，非但未能拉低房價，反而大幅上漲。房地產商囤積大量土地的同時，亦不惜高價大量拿地，類似琶州天價“地王”競拍的火爆場面多次在廣州上演。

　　廣州房地產專家表示，寄望于政府增加土地供應量來平抑地價難度很大。

　　天價“地王”

　　這已經是標號為PZB1301的該地塊第三度被封“地王”。

　　該地塊為辦公用地，位于廣州琶州會展中心南側，用地面積僅約2.49萬平方米。琶州地段每年承辦“廣交會”，近年來已成為地產開發的熱門地段。

　　上個月20日，該地塊再次推出。競拍當日，兩個主要競爭對手南港公司和琶州地段“大地主”保利集團競相提價。期間，拍賣主持人四度提醒“請注意投資風險”，但只見樓面地價不斷攀升。現場其他早已收起牌號的競投者不斷發出驚呼聲，有

　　最終，南港公司經過145輪出價，以7.42億元競拍成功，遠遠高出該地塊首次拍賣價4.6億元。

　　該地塊是會展中心附近所剩的最后一塊辦公地塊，但面積不大，盈利空間有限。此前在琶州并未拿地的南港公司，不惜以如此高價拿下這塊彈丸之地，著實讓廣州

　　而琶州地段最大的“地主”，正是與南港公司一路競爭并在最后關頭放棄的保利集團。該集團在琶州已先后拿地120多萬平方米，其開發的保利國際廣場在此次拍賣前后正在推出租售，定價每平米超過一萬元。據稱，銷售效果并不理想。

　　而根據此次“地王”價格，在PZB1301地塊上建成的寫字樓，勢必將超過2萬元/平方米。因而，新“地王”的誕生，某種意義上將可能促進保利集團樓盤的銷售。

　　廣州寒桐投資顧問公司總經理韓世同認為，在琶州地塊被瓜分完畢后，不排除有人為炒作地價的嫌疑，而占地不大、總價相對便宜的PZB1301地塊正是較好的炒作工具。

　　事實上，廣州市去年以來大量推出土地，試圖借此平抑地價，進而平抑房價，然而卻事與愿違。地越推越多，地價和房價卻越來越高。

　　大量推地 地價反升

　　事實上，PZB1301地塊只是廣州土地市場的一個縮影。

　　2005年，廣州房價持續走高，面對各界質疑，房地產商公開宣稱，房價上漲是因為政府放地太少，在廣州拿地困難。對此，廣州市有關部門予以回擊，稱土地供應從來都不會短缺。

　　2006年，廣州市回收閑置地塊的同時，大量公開出讓土地，土地供應量創出新高。

　　據最新數據統計，去年廣州共出讓45宗土地，總成交金額139億元，比2005年增長127%。其中，1-11月，總出讓宗數為32宗，總用地面積高達190.05萬平方米，是2005年的4.6倍；規劃總建筑面積為445.47萬平方米，是2005年的2.2倍。

　　然而，令人費解的是，大量推出土地的同時，地價卻并未降低，反而出現大幅度上漲。

　　與2005年相比，廣州去年樓面地價上漲幅度高達17%。土地一級市場的樓面地價已從3年前的2400元/平方米左右，躍升至2800元。

　　類似琶州“地王”火爆出讓的場景多次出現，以往底價成交甚至流拍的情況，不復出現。

　　房價也隨之迅速攀升，統計數據顯示，去年廣州市區均價升至6800元/平方米，比上年上漲超過22%。

　　這期間，央行兩次加息、“國六條”、“國十五條”等國家多項政策宏觀調控，但是廣州地價、房價仍然持續走高。

　　廣州合富輝煌房地產市場研究部首席分析師黎文江表示，雖然土地供應量增加了，但是當年的住宅供應量卻并未增加，基本與上年持平。

　　大量土地被囤積起來。

　　2000萬平米的儲備土地

　　大量的土地供應并未導致住宅供應量的大量增加，這當中除了去年實施的“國六條”等宏觀調控政策導致不少項目延期之外，房地產商手中也囤積了大量土地。

　　僅在廣州老城區，房地產商手中就握有900萬平方米的儲備用地，此外在新的居民集中區番禺區和花都區，房地產商也分別掌握有500萬和600萬平方米的土地。

　　大量的存量土地主要集中在富力、保利、中海等大房地產商手中。一些較小的地產公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個“限戶型”地塊的房地產商廣電集團，其營銷中心副總楊海濱表示，該集團手里掌握的地塊已足夠開發兩三年。

　　大量的存量土地，令廣州市政府感到不安。

　　去年9月底出臺的《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，5350萬平方米的住宅建筑面積，政府有意安排43%由房地產商用手中的存量土地解決，其他由政府通過土地供應。

　　但是，在動用存量土地方面，政府卻與房地產商陷入了博弈。

　　事實上，在土地供應過程中，政府獲得了巨額資金。2006年，廣州計劃土地出讓金收入70億元，但實際上則達到了139億元。在廣州，巨額的土地出讓金大都用在了地鐵和城市建設方面。

　　在此情況下，房地產商往往通過高地價誘使政府大量供應土地，從而使政府被迫放棄逼迫房地產商動用存量土地的意圖。2005年，廣州土地供應大幅度減少，原本就是出于此意，但最終卻以去年的大量土地供應宣告失敗。

　　廣州滿堂紅地產置業總監龍斌認為，政府壟斷了土地，并且在土地供應過程中獲利，通過土地供應平抑地價難度很大。

　　黎文江認為，政府應該做的，是在保障正常的房地產市場秩序的同時，無償出讓部分土地，用于經濟適用房和廉租房建設，從而最大程度地滿足城市中低收入者的居住要求。

　　在《廣州市住宅建設規劃(2006—2010)》中，廣州計劃每年平均提供180萬平方米的保障型住房。

　　但事實上，目前的情況是，一邊只見高價地塊不斷出售，一邊卻遲遲未見有關保障型住房的具體方案公布實施。

　　來源：經濟觀察報網