工業(yè)地出讓遭逢大限 上海協(xié)議用地搭末班車

　　郝倩

　　編者按

　　2007年1月1日，工業(yè)用地將全面實行“招拍掛”制度，出讓價格亦不能低于先期公布的最低底價。

　　正如當(dāng)年經(jīng)營性用地出讓跨越“8·31”大限那樣，在限期以前大規(guī)模解決“遺留問題”的舉措頻頻出臺，成交地塊也大量增加。可以預(yù)期的是，進入公開出讓領(lǐng)域的工業(yè)用地未來將價值大增。協(xié)議出讓方式將逐漸退出歷史舞臺。

　　2007新年前夕，上海市房地資源局網(wǎng)站上集中推出最后一批協(xié)議出讓土地公示。如果在一周左右的公示期限內(nèi)，這些用地性質(zhì)主要為工業(yè)的協(xié)議用地沒有引起異議，就可以搭乘“協(xié)議出讓”的末班車，以既定價格成交

　　但是從目前的情況來看，掛牌出讓工業(yè)用地僅僅是試驗。因為工業(yè)用地出讓的細(xì)則還沒有出臺，很多土地出讓方面的問題亟待解決

　　2007新年前夕，上海市房地資源局網(wǎng)站上集中推出最后一批協(xié)議出讓土地公示。如果在一周左右的公示期限內(nèi)，這些用地性質(zhì)主要為工業(yè)的協(xié)議用地沒有引起異議，就可以搭乘“協(xié)議出讓”的末班車，以既定價格成交。此前，上海已在2006年12月初嘗試以掛牌形式出讓工業(yè)用地。這是自工業(yè)用地必須實行“招拍掛”的規(guī)定出臺之后，上海進行的首度嘗試，然而未知因素仍在左右這一新供地模式的推進。

　　“工業(yè)用地‘招拍掛’細(xì)則至今仍未出臺，上海的工業(yè)用地可能在1~6月都將鮮有成交。”仲量聯(lián)行工業(yè)部總監(jiān)單維其對《第一財經(jīng)日報》分析說。

　　工業(yè)用地將大批協(xié)議成交

　　目前，上海已初步完善了工業(yè)用地協(xié)議出讓的公示制度。上海市寶山區(qū)房地資源局相關(guān)人士表示：“在國土資源部頒布相關(guān)法令之后，上海市各區(qū)已經(jīng)通過自己的網(wǎng)站對外進行協(xié)議用地的資料公示。2006年10月以后，上海逐步統(tǒng)一了公示制度，凡是有關(guān)工業(yè)用地協(xié)議出讓的情況，都在上海市房地局網(wǎng)站上統(tǒng)一公布。”

　　去年12月30日~31日，上海市金山區(qū)、南匯區(qū)、松江區(qū)等6個區(qū)分別在上海市房地網(wǎng)站上貼出了“協(xié)議出讓公示”。其中，青浦區(qū)在兩天之內(nèi)連續(xù)公示了18塊工業(yè)用地的協(xié)議出讓。閘北區(qū)也對4塊工業(yè)用地的協(xié)議出讓進行公示。

　　不僅如此，從12月21日~25日，不到一周時間內(nèi)，閔行、浦東、松江、南匯、金山等區(qū)共出讓182幅工業(yè)用地，且形式均為“協(xié)議出讓”，其中僅閔行區(qū)就出讓134幅，主要分布在其周邊的工業(yè)園區(qū)。

　　依據(jù)相關(guān)規(guī)定，在大約一周的公示期間，有異議且經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止，并嚴(yán)格依法處理。但是如果公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，按照《國有土地使用權(quán)出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

　　針對如此集中的用地出讓公示，中國指數(shù)研究院(華東)注冊土地估價師張志杰分析說：“根據(jù)這幾年上海市的土地出讓情況，協(xié)議出讓土地主要集中在工業(yè)用地上。但是，到今年1月1日，即使是非經(jīng)營性用地，也只能通過‘招拍掛’方式進行出讓。所以，部分工業(yè)用地搭乘到最后一批協(xié)議用地的‘末班車’，凡是公示的工業(yè)用地，都很有可能在最后期限內(nèi)平穩(wěn)成交。”

　　出讓價格有待規(guī)范

　　一份閘北區(qū)國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓公示顯示，除了土地的基本情況之外，土地級、出讓價格以及意向用地者也在公示之列。其中，彭浦鎮(zhèn)工業(yè)街坊1號A-1地塊土地級別為5級，出讓價格大約為101萬元/畝。另一幅寶山區(qū)協(xié)議出讓的羅店鎮(zhèn)5街坊26/15丘地塊，定級為9級，折算土地價格約為6.94萬元/畝，約合104元/平方米左右。如上述公示沒有遭遇異議，這些價格大抵都會成為最終的成交價格。

　　針對這些成交價，單維其分析說：“寶山區(qū)在近一年之內(nèi)的工業(yè)用地成交價大約在十幾萬元/畝。但是從此次公示的內(nèi)容來看，寶山區(qū)其中一塊土地的成交價格為6.94萬元/畝，這一價格相對十分便宜。”

　　另根據(jù)國土資源部在2006年12月27日發(fā)布的《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》(國土資發(fā)［2006］307號下稱《標(biāo)準(zhǔn)》)，9等工業(yè)用地的最低價標(biāo)準(zhǔn)則為204元/平方米。這一《標(biāo)準(zhǔn)》將于今年1月1日起施行。屆時，全國工業(yè)用地出讓將按照15個等別執(zhí)行最低價標(biāo)準(zhǔn)，其中一等工業(yè)用地最低出讓價每畝56萬元，而15等工業(yè)用地最低出讓價為每畝4萬元。顯然，這批公示用地的成交價格，有些已遠低于國家標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者通過上海市寶山區(qū)房地局了解到：“雖然公布了意向用地者，但是并不存在競爭關(guān)系。‘公示’本身僅僅為了符合國家土地出讓規(guī)定，即使公示期間有第三方對該土地產(chǎn)生興趣，也不可能加入該塊土地的競爭。”

　　出讓細(xì)則須盡快出臺

　　2006年12月8日，上海市第4號土地出讓公告中，首次掛牌出讓3幅土地總面積約52公頃的工業(yè)用地，一舉打破以往工業(yè)用地協(xié)議出讓的格局。這三幅地塊全部位于浦東新區(qū)機場鎮(zhèn)，其中一塊是工業(yè)物流用地，另外兩塊是工業(yè)倉儲用地，面積都在15公頃以上。

　　“但是從目前的情況來看，掛牌出讓工業(yè)用地僅僅是試驗。因為工業(yè)用地出讓的細(xì)則還沒有出臺，很多土地出讓方面的問題亟待解決。”單維其認(rèn)為，“因為細(xì)則還沒有出臺，可能1~6月，上海工業(yè)用地在一級市場都會鮮有交易。因為如果真正用掛牌形式出讓工業(yè)用地，那將對自用的企業(yè)造成很大影響。首先，一些類似通用之類的生產(chǎn)性企業(yè)將很難把握拿地時間，從而影響到其生產(chǎn)計劃。因為這些企業(yè)往往需要在拿地之前做好整體的人力以及生產(chǎn)計劃。其次，完全市場化出讓土地之后，大型生產(chǎn)性企業(yè)很難控制成本，如果一塊工業(yè)用地的掛牌價格從10萬元/畝上升到100萬元/畝，這些企業(yè)可能會因為難以承受成本的上升，從而放棄投資。”

　　“開發(fā)商、生產(chǎn)性企業(yè)和投資者將成為今后工業(yè)用地三個投資主體。其中，開發(fā)商與投資者可以轉(zhuǎn)嫁工業(yè)地產(chǎn)市場化的標(biāo)準(zhǔn)，但是生產(chǎn)性企業(yè)則很難將預(yù)算成本投資到其他土地。今后，如何協(xié)調(diào)三個投資主體的關(guān)系，將成為工業(yè)用地出讓中亟待解決的問題。”單維其進一步解釋說。

　　相關(guān)鏈接

　　工業(yè)用地供地制度改革政策一覽

　　●《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》2004年10月21日由國務(wù)院正式下發(fā)，又稱“28號文”。其中首度提及“除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”。

　　●《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》2006年8月31日為解決“28號文”之后新出現(xiàn)的用地問題，國務(wù)院再度下發(fā)有關(guān)用地問題的通知。該通知第一次表示要建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。并且工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價標(biāo)準(zhǔn)出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權(quán)的行為，要依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任。

　　●《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》2006年11月20日由財政部、國土資源部、中國人民銀行三部門聯(lián)合下發(fā)。《通知》規(guī)定，自2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費在原有基礎(chǔ)上提高一倍。這使得工業(yè)實際用地出讓價格恢復(fù)到基準(zhǔn)地價水平。

　　●《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》2006年12月27日由國土資源部正式向外發(fā)布，并于2007年1月1日起正式施行。《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。

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