第九場討論現場 (圖片：新浪財經)
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　　2007年1月4日，由北京大學中國經濟研究中心發起的“第四屆中國經濟展望論壇”第9場在北大CCER萬眾樓舉行，本場討論的主題是房地產業發展與房改策略，建設部政策研究中心主任陳淮和中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌一起探討這個問題，以下為現場實錄：

　　主持人：現場的各位同學們、各位企業家朋友們！電視機前的觀眾朋友、網絡上正在收看視頻直播的各位網友大家好，我是李開發。這里是北京大學中國經濟研究中心的萬眾樓，這里正在舉行的是第四屆中國經濟展望論壇。這次活動的主辦單位有北京大學中國經濟研究中心、北大國際MBA、搜狐網、金融街、前沿講座、中信出版社。網絡支持有新浪網、聯合技術公司。今天我們要討論的主題是房地產業的發展和房地產的宏觀調控。參加這個話題的是二位嘉賓，我先來介紹第一位嘉賓，這位是建設部政策研究中心主任陳淮博士；那么陳淮主任原來在國務院發展研究中心是我們國內比較著名的市場經濟理論的專家。我們介紹第二位嘉賓是中國房地產住宅研究會副會長兼秘書長顧云昌先生；我們現在就進入論壇。最近剛剛結束的中央經濟工作會議提出要加強對房地產市場的合理引導和有效調控，要加強財政政策、貨幣政策、產業政策、土地政策和社會發展方面的協調配合。繼續綜合運用經濟法律和必要的行政手段提高宏觀調控的科學性和有效性，要在政策落實下狠下功夫，確保中央各項方針政策和工作部署落到實處。下面第一個話題近兩年國家為了促進房地產業的健康發展，進一步穩定房價，先后出臺了國八條和國六條，國家相關部委也出臺了很多文件來調控市場。但是我們發現近兩年來的市場走勢基本上是房地產的調控政策逐步出臺，但是房價還是一路向高走。那么針對這種情況2006年以來銀行上調了基準利率等等政策但是房價基本是上漲的。就這樣一個問題我們請我們的專家對目前的房地產做一個判斷。現在的房地產是勢頭良好還是形勢比較嚴峻。目前房地產業運行和宏觀調控面臨的主要問題是什么？這兩個問題我們請我們的嘉賓做一個回答。

　　陳淮：中國房地產在過去20多年中，在過去一年里做出了積極大的貢獻。中國城鎮居民的人口從1.9億增長到了2.5億。我們現在還面對很多問題這個是新的問題，是經濟發展過程當中的問題，過去20年中中國老百姓面對的是肝炎、軟骨癥等等，現在我們面臨的是糖尿病等等。這個是社會發展的必然結果，沒有人說糖尿病和血管病是好事，但也是危害人民健康的疾病，這個是社會往前發展，我們面對新問題、解決新問題的方式。

　　顧云昌：去年的國八條、今年的國六條再加上還有土地的國八條，人們都說這是房地產新政的一個主要內容。為什么要實行房地產新政？最直接的表象來看就是房價上漲過快。請大家注意房價上漲過快，而不是房價上漲。這個宏觀調控當中穩定住房價格而不是下降住房價格。我們很多人理解是下降住房價格，剛才主持人講了以后從國八條、國六條以后房價還在漲是不是正常？現在基本情況是好的，這個是我的一個看法。就好像中國的經濟發展一樣，有很多深層次的矛盾，但是中國的房地產市場也是一樣，非常的年輕、非常富有活力，可以說市場上沒有哪個國家的房地產發展的勢頭有中國那么猛、改善住房的速度有中國那么快。在這個當中出現這樣的問題，這個是必然的。房價上漲也是正常的現象，問題現在是房價上漲過快，所以國八條、國六條是要遏制房價的上漲。我們也看到了在這樣房價上漲過快的過程當中，通過國八條、國六條我們的房價開始走向平穩，全國統計數字表明2004年房價上漲過快的那一年，2004年全國的房價平均上升15.2%。而通過國八條的調控去年的房價上漲7.5%，去年是5.8%。就是說我們整個市場房價的走勢在平穩，但是有的市場上漲仍然很快，這個是問題的另外一個方面，我們另外再分析。

　　主持人：我們顧會長長期在國家建設部研究住宅建設、房地產建設的相關政策，直接參與了1998年和2003年國家兩次房地產新政的起草和討論，所以應該說是這個領域里面的資深專家。但是我們三位也有不同的看法，我是這么看的，我非常贊同兩位剛才講的，近幾年我們中國的房地產有了非常好的發展、非常大的發展，那么主要是為我們國家的城市建設，為我們城市發展做出了非常大的貢獻。2005年初在兩會上面已經有非常多的人大政協委員提出房價過高，在那個基礎上出臺了國八條，2006年又出臺了國六條，但是房價還是一路走高。我是這么看的，一方面來講有健康發展的因素商業用房、辦公用房、商業改造這方面是比較好的。但是商品房建設這塊我們許多調控措施還沒有得到很好的落實。國八條出臺的前提是穩定房價，但是近兩年走勢非常的高，超出了當時制定的目標，我想存在相當程度的泡沫。這個是我跟兩位專家不同的地方。

　　陳淮：我沒有不同。

　　顧云昌：我在2004年的時候就說上海杭州等地確實是有泡沫，房地產和股市一樣有點泡沫，這是市場經濟當中經常出現的。但是我們不要拘泥于泡沫問題。

　　主持人：陳淮主任關于這個房價上漲是否存在泡沫有沒有什么問題？

　　陳淮：這個問題我覺得提的不夠專業，剛才我們主持人所談到的一些問題，其實如果在北京經濟研究中心來講我們愿意講一些有分量的話。利率取決于人民幣的國際市場價位、取決于總量當中的總供給和總需求之間的對比關系，當我們研究了這些問題之后，當它對這一個杠桿動作的時候，可能對包括房地產在內產生一定的影響。把它夸大為房地產采取的政策未免言過其實。2004年6月到2006年美聯儲連續17次升息，基準利率從1%到5.75%，中國才升了兩次半。

　　主持人：我們第一個話題就討論到這里。第二個話題就是關于房價上漲的原因，那么目前看房價上漲的合理情況主要有四條：第一是成本推動；稅費的增加增加。第二個質量提高的推動。過去的房子的結構設計配套設施相當不完善，現在應該說質量和結構性能各個方面都有較大程度的提高，這也是房價的上漲。第三個原因主要是需求推動。主要是市場需求量大、供不應求。第四個是結構性的推動。這個表現在住房建設這一塊，商品房、有經濟適用房、有廉租房。但是經濟適用房和廉租房的比例越越少，商品房的比例占了主要。我想這個房價上漲的原因請兩位專家談談自己的看法？

　　陳淮：中國房地產市場存在的主要問題首先是住房保障體系還不完善，這個是和價格相距很遠。那么保險體系一個是按照等價交換和競爭優生劣態來決定的。另外一種是完全按照和市場配置資源原則向背的方式配備資源的。這就是保障體系，完全不安全等價原則。比如說無法給社會提供貢獻的社會也要給他配置資源，這個資源配置的原則叫住房保障體系，我們第一位的問題是要完善和建立、健全住房保障體系。也就是說有20%到25%的困難和特困群體不應當通過討論房價的問題解決他們的住房問題，而是通過政府的援助、社會制度化的安排解決他們的住房問題。我們的社會化的住房保障體系從1998年才開始建立和完善的。1998年起我們逐步建立了最低生活費保障、最低工資制度、失業保險制度、養老金社會發放制度。也就是說我們在短短的六七年里面首先完善了保就業、保吃飯、保養老。住房這個問題跟這些保障比起來就相對滯后，所以就有了特困群體這些人的住房問題。首先要解決的不是房價升和降的問題，而是要通過完善住房保障體系，所以無論是國幾條，2005年的政策和2006年的政策格外強調建立廉租房。并且在2006年年底對這個制度，國務院和政府有關部門進行嚴厲核查。廉租房也是住房保障體系中的一個部分，保障那些只能靠最低生活費過日子的特困群體和收入水平在最低工資水平線的困難群體的住房問題。除此之外我們大家所熟知的經濟適用房、公積金制度也是住房保障體系當中的制度。我們在座的這些年輕記者們，他們不是住房的困難戶，但是他們存在時間的錯位。就需要限價商品房、需要通過公積金加強對這個夾心層的援助力度。我們現在住房保障體系打個比方說，是我們知道這個樓應該蓋什么樣，圖紙都畫出來了，基地都挖好了、樓的主體結構都完工了。但是遲遲的水電不通、門窗沒有按上、住不進人去、打個通俗的比方就是政策性的問題。你比如說功能最強大的公積金制度，可以很大程度上解決年輕同志娶媳婦、生孩子迫切需要住房者的需要。但是長期不按窗戶、他們住不進來這個是問題的所在。比如說我們現在公積金帳戶人群是1.3億人，我們公積金累計總額1.5萬億，我們公積金現在的余額還有7000到8000億。一方面我們修個水庫是要澆地的，另外一方面有夾心層的地迫切的需要澆，他們沒有得到及時的水來澆。我們現在解決的問題辦法是把這個保障體系的渠道完善的修起來。比如說公積金交多的人可能不需要買房子，在機關里面剛工作三五年的大學生，他們繳的水平很低但是他們最需要，要加大這種互助性。而公積金本身就是互助性的基金，不是像養老基金一樣國家收走了，或者是社會統籌的。而是一種屬于你私人、個人所有的金融方式。但是它具有強大的互助功能，我們首先要解決的是完善住房保障體系，其次中國住房的短期和長遠建設都需要解決的是節約資源。我們蓋房子不難了，從1999年到2006年中國城鎮居民是5.62億的情況下，每年人均居住面積增長1平方米全世界哪個國家一年能蓋這么多的房子？但是即便讓大家都可以住的話，有沒有那么多的水、有沒有那么多的電。老百姓住一居住點兩個燈夠了，一個家庭有兩居室要用冰箱、彩電、洗衣機。三居室的時候要用中央空調、各種電熱器具都要用上。

　　人們發現這個能源消費增長了，這個相對于住房面積的增長來說，這個是幾何基數。過去是拉閘限電，最緊張得時候是夏天最熱的時候，為什么？因為老百姓要用空調。從來不用空調的華南一帶，現在是人都要用空調。冬天不用取暖的長江中下游地區現在都要用冷熱空調。我們現在會場的房子最大的弊端就是幾乎不節能、不保溫。不解決這個心腹大患，我們以后的房子沒有電用、沒有氣用了。去年的28號文件非常著重兩個70%的核心因素，討論中國的房地產市場的發展，中國的住宅建設這個是第二位的核心因素。第三位的問題是我們要面對中國和外國相區別最大的問題是農村剩余勞動力向城市轉移。也就是說在這些發達國家已經完成了人口向城市聚集，這個結構已經相對穩定了。而且中國在今后20年正面對著這樣一個高潮。在過去200年全世界的工業化上，過去50年中國建國以來的奮斗歷史和我們改革開放以來，我們已經學會了一個非常重要的道理，農耕時代是人人種地不夠吃，但是工業化的社會是種的糧食吃不了，這就是辯證法的問題，現在我們面臨的是梏賤傷農的問題。因此我們怎么樣應對這樣的歷史責任，是我們這個住房建設和城市化當中直接面對最尖銳的挑戰。還不僅如此，第四位是我們要解決住房建設資源配置過程當中的公平問題，而不僅僅是總量和房價的問題。我們現在有30%的城鎮居民家庭買得起房子，諸位有沒有算過30%是多少？5.62億城鎮居民的30%？這個是5000萬個家庭，那需要蓋50億平米。我們從1999年到2006年住房建設大躍進，每年竣工面積是5.5到5.7億平方米。我們要解決的誰應該先享受這個有限的資源，我們讓全社會的老百姓改善一輪住房，最快最快也得20年一個周期。那么每年就有5%的人群改善，誰先改善？養花、養草、養寵物的人先改善，還是住房困難的低收入群體先改善呢？這個就叫公平問題。政策干預是讓那些從高檔公寓搬到別墅的人群慢一點。讓住房困難的老百姓、亟待有一個符合衛生、安全條件的老百姓快一點。

　　這些才是我們2007年的時候應該認真討論的，房價問題應當是宏觀調控的指向之一。但是我們在過去幾年里面如同剛才顧會長所說的，政策已經在一定程度上解決了房價總體上漲過塊的問題。但是部分城市的房價還不穩定，仍然是需要政府關注的。所以中央在去年末的經濟工作會和今年年初有關領導的講話中明確指出2007年的調控政策中心是六個字穩政策、調結構。我想這六個字用在房地產市場上也完全同樣適用。穩政策、調結構。我們的難度在越來越大，大在于不僅僅我們面對大多數人老百姓要求改善住房，而且全世界的房地產市場的價格在過去幾年里同時在暴漲，發達國家國家的房地產總市值在過去5年里從30萬億美元上漲到70萬億美元。包括中波A股市場在內的資產價格都在爆炸去年一年A股上漲38%，遠不是房價所能比擬的，同樣是資產家當然給我們一個局部的調控帶來了難度，我們既然坐在北大經濟研究中心這樣有學問的地方，我們希望用專業的眼光看待和討論這些問題。謝謝！

　　主持人：謝謝陳主任精彩的演講！不僅有理論建設意義而且還有實踐指導價值，下面我們請顧會長就房價上漲的問題做一些自己的解釋或者是補充！

　　顧云昌：房價問題之所以成為全社會關注的問題，的確這里有一個錯位。起碼是中低收入和低收入家庭不應該多關心，這個由社會保障來解決。現在是市場房價，中低收入家庭和低收入家庭他們不應該多關心，應該由社會保障來解決。因為我們社會保障缺失或者是缺位，所以導致中低收入家庭和低收入家庭他們關注，他們這個跟高收入的家庭關注是不一樣的。剛才陳淮主任講的，我們應該把市場化的運作和社會保障分開來看，我們現在媒體和輿論當中把問題看的非常的復雜。就像買棉襖一樣，幾十塊和棉襖和幾千塊的棉襖是不一樣的，但是供應渠道是有問題的。宏觀調控當中這個問題沒有處理好，我們注意房價問題還是應該的。我認為有一個房價指標的問題，這個結構問題也好、這個月城里的房子賣的多、郊區的房子賣的少了這個上漲了，或者是郊區的房子賣的多了、城里的房子賣的少了房價就跌了，如果看同樣一個樓盤的走勢，這個可能合理一點。你剛才列舉的四種因素，我認為這四種因素都是導致房價上漲的原因，但是不合理上漲呢？房價上漲過快是合理上漲、房價下跌是合理下跌，我想不應該這樣說。如果市場價格是由若干團體壟斷的，產生的價格是不合理的，可以這么說。而我們現在這個市場上基本上是壟斷不了，中國有5.6萬多家房地產企業，哪家開發公司能夠壟斷市場？我們還要進行另外的討論，起碼在房地產競爭的情況下應該說沒有壟斷，那么決定市場的是什么呢？第一個是成本。材料漲價了或者說品質提升了都會產生房價上漲的動力。第二個因素就是供求關系。我覺得主要的原因是后者，在上海房地產出現房價上漲過快的時候必然是供不應求的時候，而北京也是這樣。當然要分析供不應求是怎么造成的。特別是需求方面，既有自住性的需求，還有投機、投資性的需求，不管是什么需求就形成了需求過旺，這個導致房價的根本原因。凡是你考察中國的房地產市場，這個必然是供不應求。廣州的房價之所以比較慢，北京有幾年的時間房價沒有怎么動，就是供大于求。反過來這兩年有了變化就是供不應求。

　　當然了我們房地產的市場非常的年輕，進入的門檻比較地。我們也不能不說有些人在炒作，導致房價的上漲。但是也不是造成全國的房地產市場上漲的原因。但是總的來說是總體的供求關系，這是我對房價上漲快的看法。

　　主持人：剛才兩位專家做了精彩的分析，我想說一下我的看法。那么近幾個月來或者是近兩年來我們媒體上有大量的文章，正如剛才陳淮主任講的，很多文章是缺少專業水平。當然我們要通過專家的解讀要從專業的層面來考慮房價過快上漲的問題，我想對于房價上漲的幅度做一個解釋，我是這么看的。所謂房價合理上漲，第一我們大家都知道在聯合國有關公約里面，對城市房價和城市人均家庭收入有一個指導線，房價和家庭收入比是1到3，最多不要超過5。世界銀行也有一個指導性的指標大概不會超過6，應該說在這個以下還是可承受的價格，我們把它認為是基本合理，我們想對于我們中國這么一個情況，因為在城市化發展過程當中，很多人需要到大城市投資、居住。也有很多人在發展過程當中尋找自己資產增值的機會，這樣房價超過了這個合理的比例，我們認為可能給定義一下就應該叫做房價上漲過快。如果這個比例超過了10倍或者是15倍，那么我們也可以說個別城市存在著一些泡沫。近幾年我一直從事城市經濟研究，參加了很多城市的規劃也包括北京。房地產在我的研究領域當中，我們收到的來信里面也提到了一些，但是提的不是很專業，這個也非常的正常。我們還是要通過交流和切磋提升自己的認識，然后統一到正確的認識當中。

　　陳淮：有很多問題需要在專業的場合里說。

　　主持人：就房價上漲的原因在剛才兩位專家講的基礎上我補充幾個小點。剛才講了住房結構，主要是經用適用房的比例、廉租房的比例，近兩年數量下降的比較快市場上比較少，造成了結構性的缺陷。導致了商品房的供求增加了，我要補充的是，我認為地方政府的政績觀、GDP的考核和形象工程。大家知道一個地方政府要城市改善、要修更多的路、要建更多的工業設施、要拿出錢來為社會辦很多事情。事實上還需要財政收入來源，那么我到下面城市進行調查的時候，有一些城市的領導跟我講，現在是我們城市財政收入占到1/4，有的是占到1/5，這么大的一塊財政來源，推動房地產開發幅度、然后推動房價上漲，就是內在的一些動力。有些城市是增加了很多的人手，我感覺確實是一個理由。這是第二個。第三個就是我們國內目前的投資品比較少，投資利率比較高的產品確實也是比較少的。相比之下我們在房地產方面的投資，這個方面獲得的利率比較高，那么我看了今天在網上的一篇文章，說一個年輕人炒房炒了4年凈賺了40萬，我想這個投資的收益率也是非常高的。那么作為作為投資品的缺乏導致更多的資金用房地產作為投資的產品，然后造成了房價的上漲。第四點就是銀行的信貸機制不是很完善。近兩年我們發現銀行在房地產貸款這個方面，許多制度都在進行調整。但是前兩年當中還是存在很多問題。比如說按揭的比率，比如說土地在開發的過程當中，批出來一塊土地就給很多的貸款，這也是造成房價上漲的動力。另外2006年下半年，包括我們的主管部門對有許多房地產搞假的按揭，在一個樓盤開盤的時候，有大量的房客在那里進行假的簽約，然后抬高房價。我想這里面很多層次主管部門已經出臺了措施。但是就是這種現象也是促成房價上漲的原因。第六點我認為政府在政策制定這個方面，一些地方政府還是有一些不完善的地方。打個比方我們現在招牌掛，土地的價格上去了。假如我們換一種方式，我們能不能把房子的銷售價格定出來，我想也是有很多的制度制約這個房子的上漲。第七個原因就是外資進了中國進行炒房以及一些炒房團，溫州炒房團和山西煤老板的炒房團。但是好在對外資炒房制定了比較嚴格的限制措施，那么這個是第七個原因。第八個原因就是在房地產市場開發的過程當中，推動房價上漲的過程當中確實存在著很多腐敗因素。這里面大家看到了中央政府在查處好多城市大案要案當中首屈一指的就是跟房地產工程有關，所以我感覺還是眾多因素推動了房價上漲，當然了最主要的還是供求因素，那么對這個問題的看法就是這樣。

　　下面進入第三個話題，就是關于要不要公布商品房的成本？那么這里面最近幾個月來大家探討的比較多，也有很多不同的意見，所以我想請兩位嘉賓對這個問題發表自己的看法。

　　陳淮：我沒意見。

　　顧云昌：商品房的成本問題，各地政府來看公布的積極性不高。那么如果成本是3000千、賣2000怎么辦呢？政府也不能那么干，這個不太可能，我的意思是公布成本沒有什么意思，其實市場關系中就是供求關系決定的，成本是次要的，如果公布了成本虧本了怎么辦，歸根到底就是房價太高了我們要打壓，但是我認為歸根到底就是要調整供求關系，只有調整供求關系，那么房價自然平穩下來。現在上海是自然平穩下來，現在北京是供不應求，你不調整這個關系是沒有用的。

　　主持人：我是這么看的，游戲規則是政府制定的。我感覺因為住宅建設跟社會大眾是息息相關的，如果政府的主管部門或者是行業協會提出來要公布成本也是可以的。如果不公布我的感覺也是可以的，為什么這么說？因為我們的住房，特別是房屋建設這塊其實很多成本大家都是可以看到的。市面上也有很多很多建筑公司、開發商都有一個成本可供參考，所以我感覺公布不公布房價成本似乎許多多大實在的意義，我是這么看的。陳淮主任您來糾正？

　　陳淮：我沒有什么糾正的，我想我也不反對公布成本。我想問問主持人幾個問題：你享受房改房嗎？

　　主持人：對。

　　陳淮：1440元。

　　主持人：差不多。

　　陳淮：假設現在房價是8000，我給你錢你賣嗎？

　　主持人：那肯定不賣，那是為共產黨工作的。

　　陳淮：我再加上3000元。

　　主持人：那也不賣，如果我要賣我肯定按市場價格來賣。

　　陳淮：這個在經濟學上的真實成本叫重置成本。我還有一個問題就是房價上漲是因為地方政府賣地。還有開發商追求暴利，我們現在把這兩個因素去掉。那還剩下什么了呢？就剩下建筑成本了。咱們做一個假定，諸位同學幫我做一個數學模型，假定建同樣的圖紙、同樣的房子、建筑成本是2000塊錢一平米。北京二環路都賣2000，大家皆大歡喜。后來北京大學畢業了房子不夠了在三環路建，當然不能再便宜了。那會不會三環路的人說我給你換換？如果四環路也賣2000，會不會有居民說我出3000塊錢咱們倆換換。我建到八環路，那二環路的價格是不是8000，我不知道這個和公布成本有沒有什么關系，我沒有想明白。第三個問題成本這個東西。原來告訴我說回憶2006年我印象最深刻的實，我一下想起了2006年博鰲論壇的時候，我們哈繼明博士一本正經、格外的強調諸位如果想投資房地產，我建議你們不要買實物的房子，建議買虛擬的房子，也就是房地產的股票，我當初要聽了哈博士的我現在大賺了，那么什么是掙和賠、各個行業有不同的看法。有一個賣買菜，從菜市場2毛錢批發過來然后賣4毛錢，但是如果每天賣菜的話一年下來的利潤是百分之3.6萬，但是他一個月也就掙2500塊錢，他一年夠一個養家糊口。1946年的時候我在北京大學看到一個大字報批判陳景潤，說他研究的這些東西沒有用。但是我們后來知道是世界數學前沿的問題，這樣的問題只能在專業場合說，不可能在大字報上說。我們希望我們北京大學發揚五四運動以民族大任為責任，不要發揚第一張大字報的那個傳統。

　　主持人：顧會長還有什么補充？

　　顧云昌：沒有了。

　　主持人：下一個話題，最近大家討論的比較多。就是關于物業稅的問題，這種議論非常的多。想請兩位專家談談？

　　陳淮：稅的問題是一個嚴肅的問題，這個問題中央正在進行研究。應該說房地產領域的稅一個是對要素的征收，一個是土地基金還有對各種資源的征收。還有在開發環境當中的征收。第三個可以在交易環節征收，契稅、印花稅。第四個可以在持有環節征收。這個是一個大的文章，不是單一的稅種拿出來討論，就能解決問題的。我們在這個問題當中的基本原則叫做清費、征稅、民租。對于不合理的費用我們要清理，減輕老百姓的負擔。征稅，有些50年代征的稅現在還在征，或者有的稅雖然有，但是實際稅率很低。現在你把房子出租出去有7種以上的稅在等著你，營業稅、個人所得稅等等。其中還有費，比如說你把房子租出去，你有責任跟派出所簽協議，保證你的房客不販毒、販黃，你保證得了嗎？你還得計生委簽約，你的租戶不能違反計劃生育政策，你保證得了嗎？這個不歸你做。民租哪些是租金，我們直接稱之為租，不應該是費，所以這是六個字輕費、征稅、民租，調整這四個總量關系和結構，單一的討論一個稅沒有意義在于總體上說，我們設計這個稅要本著四個目標：第一個調整社會的公平。使資源不要被那些有錢的、收益多的人太多占有，而窮人過少占有，要公平的占有社會的資源，這是任何稅都共同承擔的責任。稅本源之一就是要干這事。第二這個稅不論怎么設計這個結構和稅率，要能夠促進資源的節約，而不是浪費。因為我們是一個資源匱乏、人口眾多的國家。第三個這個稅要能夠促進我們有限的存量住房、利用效率的提高，不讓它閑著。美國人有兩套住房可以租出去，那套住房里有三個睡覺的屋子，只需要兩間，他也會貼個條把那間租出去，很多中國留學生都住過那種房子，但是中國人很難接受這個。但是如果我們把這個資源充分利用起來的話，對民族、對社會、對大多數老百姓、對低收入群體都是莫大的福音。我們人均住房面積超過26平方米，城鎮居民超過165億平方米，那么為什么還有20%或者是25%的住房困難群體呢？因為我們的住房利用效率不高。我們有大量的住房沒有在政策當中充分的調動起來，比如說稅負就是把閑置的資源逼到市場上。第四個這個稅負要有利于調整城鄉關系、調整窮福的關系、調整政府和市場以及人民群眾的關系。本著這么四個目標我們才能設計出一個合理的稅制體系，而不是單一的稅制。謝謝！

　　顧云昌：陳主任講的已經很全面了，關于保有稅的問題，實際上在我們討論物權法的時候也提出來了，實際上已經很清楚了，剛才陳主任的講的四個環節也好、三個環節也好，這個是必須面對的、我們也必須要調整的。我想強調一點，就是我們的流通領域的稅種。當然在開發領域當中或者說像陳主任說的資源要素，因為費往往是腐敗的根源。

　　陳淮：而且導致市場經濟運行的機制和價格被扭曲，不能真實的反映供和求的問題。

　　顧云昌：所以是費改稅，盡可能以稅來代替費。現在流通領域稅費比較高，現在加大了交易當中的一些稅，個人所得稅、增值稅等等。那么從市場經濟的角度看，任何一個行業加強流通，加快流動的速度，有利于經濟的發展。如果流通當中稅負很高妨礙了發展。我們整個市場的交易量許多城市有明顯的下降，這個對供求關系是負面的影響。我覺得改革的方向是降低流通方面的稅，讓它加快流通。我們過去在保有領域當中沒有征這個稅，從剛才說的資源節約也好、從公平也好等等來看，應該設置保有領域當中的稅種，在我們社會的全體成員都享受我們改革開放的成果，在各種資源稀缺的情況下，我們都能夠享受到國家提供的資源，而不是給有錢的人、富有的人占有的多。這個或者叫物業稅等等，凡是你占有了房子就應該征稅，而且這個有差別。或者你住的房子、占有的土地越多，繳納的稅費就越高，然后使資源更多的分享。我認為改革的方向是這樣的，所以我跟有關部門提建議的時候，我也提出來了，我認為加快物業稅的出臺，當然具體稅率是多少，這個問題要經過調查研究才能得出來，這個是總體的想法。

　　我曾經提出過對房地產市場的調控，這個是由金融部門調控的，冷熱在金融、開發量決定了房地產市場的供應量，那么適度的保證供應，那么這個跟土地是有關系的。比如北京的市場，之所以這兩年出現了價格上漲過快，我認為和北京的土地開發量有關系。今年1到10月份我看了統計數據，北京市商品住房的供應量比去年同期下降了36%，全國還在上升，但是北京在下降。但是北京的需求量仍然非常的旺盛，形成了這個反差。之所以造成這個供應鏈的下降和前兩年的土地開發量緊密相關。如果我沒有記錯的話，2004年土地開發量比2003年下降了40%。2005年的土地開發量比上一年下降了50%。當然今年到10月份土地開發量反彈了增加到了200%，但是還沒有達到以前的水平。

　　最后稅收的問題，我認為主要的問題在杠桿，好的杠桿可以推動供求的關系，我認為所有的一切金融也好、土地也好都在調整供求關系，

　　我想中央都在考慮這個問題。

　　主持人：謝謝顧會長精彩的演講。這兩位專家在這個話題上我完全贊成您的看法，沒有新的見解了。最近報紙和網絡上討論房地產問題的時候，有一個比較令人關注的話題。就是說外地人在這個城市里面買房子，很多人認為外來的人比較多，導致了房價上漲的重要因素之一，是不是要對外地人買房進行一些限制？設置一些條條來制約他們不要過多的進到這個城市買房，我想這里面可能有合理的一面，也有不合理的一面，這里面具體情況比較復雜。這個話題應該說網上討論比較多，看看今天兩位嘉賓的看法。

　　陳淮：這個問題我沒有什么看法。

　　顧云昌：這個問題問的比較突然，平時也沒有思考。現在是限制了外國人，如果在國內暫時停留不到一年的不能買，一年以上只能買自住的，目的是為了防止外國人進入中國炒房。但是要不要控制外地人到北京來買房，我想北京政府也不敢貿然做這個決定，他也沒有這個權利，我們也不能阻礙別人進入城市化，這個城市化是一個不可逆轉的，這個問題我沒有很好的關注，因為我沒有很好的去考慮這個問題。其實真正高級人才來買房，那么這個城市也需要高素質的人，打工的也需要買房，打工的買不起。但是像海南這個地方，他們也希望有錢人到那里去買房，但是前幾年海南房地產泡沫以后，有很多買房的人，大家大多數都是東北的人，沒有多少錢。但是他們現在后悔了，因為有錢人才能把消費拉動起來，所以政府也不大可能阻礙這個。

　　陳淮：2002年到2020年我們這個國家建設的總體藍圖——建設全面小康社會。這里面有一句話，那時候社會什么樣呢？城鎮居民所占比重大幅度增加。

　　主持人：我比較贊同顧會長講的，你要出一個硬性的規定確實比較難、也比較復雜。我在這方面比較贊成既不在城市居住、也不在這個城市工作，那么純粹是要來投資掙點錢的這種方式是不是要有點約束，我是感覺政府的相關部門可能也會考慮這個情況。就是要制約投機炒房的這種行為，因為這種行為確實也會放大供求帶來房價上漲，這個話題就是這樣。

　　下面就剛才我們陳主任提到的，就是近兩年的房價上漲勢頭過快，就是經濟適用房和廉租房越來越少了。

　　陳淮：這個不是我提的，這個是你提的。

　　主持人：底下請你談談住房保障體系。

　　陳淮：我剛才說了住房保障體系。

　　顧云昌：要使房地產市場的健康發展，保持平穩較快發展的勢頭，使房地產的發展和社會更加協調，我覺得應該努力做到四個方面的協調：第一個就是住房市場的供應和需求相協調。其實房價問題就是供應和需求之間出現不協調而產生的。如果供應和需求之間能夠做到很好的需求，這個房價的平穩是可以達到的。這個中央已經做出了國八條、國八條上的努力，但是房地產是一個區域性很強的市場，房地產與其他產品一個最大的區別就是，其他的產品可移動、但是房地產是不可移動的，這就是房地產區域性的問題。所以我們研究房地產市場千萬不要把今天的北京市場看成是中國市場的代表，我們應該總體來看。我們有些人可能不太了解情況，往往把今天北京房價的上漲看作是全國總體的水平，甚至還有的把兩個地方搭在一起，然后提出問題，最后搞了半天經濟學家都沒有辦法解釋。這個問題是661個城市沒有兩個城市的房價上漲和下降是一樣的，這個和家電是不一樣的。所以各地的供求關系在中央的調控上面，是由政府控制的。中央要把政策落實到每個城市，光落實中央不夠，就是供求關系的平衡無非是調整供求關系，我認為主要傾向是需求比較旺盛。或者像主持人說的有些地方有些泡沫，現在是這樣一種關系。那么通過調整供求關系，把過旺的需求壓下去。拆遷量過大的問題、還有超前消費的問題，這都是我們調整需求，同時保證一定的供應，保證了供應量。所以總體上這個調整關系不是簡單的問題，也可能今年調整好了，過兩年又出現了過多或者是過少。比如說上海，上海之所以出現2001到2004年的房價上漲過快，因為99年到2001年土地供應量很小，但是后來政策發揮作用，需求爆發了供應量不足了。那么現在減少供應量，會不會下一輪土地不足了呢？所以整個市場經濟始終在扭秧歌，這是一個協調的問題，這也是對中央政府和地方政府的考驗。

　　第二個問題就是住房的市場化和住房的保障化問題。現在主要矛盾是需求問題多一點，我們現在國八條、國六條都是在控制需求。現在我們保障性方面用力不足，沒有足夠的認識，我們把這個扭在一塊兒了，現在回過頭來我們重溫一下23號文件里面的內容，我覺得到現在為止還是非常重要的。中等收入家庭供應商品房、中低收入供應經濟適用房、低收入家庭供應廉租房。我認為這種配置非常的好，我覺得我們現在應該大大的加強23號文件講的加強中低收入家庭的供應量，但是這個供應量現在不是很多。所以能不能用更多的財力來解決中低收入家庭的問題，當然這個問題當中有一個問題糾在一起，就是我們剛開始出臺政策的時候，那時候拉動經濟。那時候擔心經濟適用房開發出來賣不掉，所以北京市政府出臺政策就是有錢都可以買，就是對這個預期不足，就是經濟適用房蓋出來有沒有人買，這樣一來結果這一來開寶馬、開奔馳的都買了經濟適用房，然后大家就開始議論了不能賣給他們。他們后來說經濟適用房要取消，我覺得這個不應該。所以中央政策反復強調經濟適用房是要規范完善的問題，而不是取消的問題。因為我們中低收入的家庭占的比例太多了。 那么廉租房的問題、低收入家庭的問題，特別是中小城市重視不夠，大城市因為矛盾比較突出，這個盡管比例沒有像經濟適用房那么高，但是必須也要覆蓋。使我們國家真正實現聯合國提出來的人人享有適當的住房。第一是人人、而不是少部分人也不是大部分人。第二是享有。這個也不是擁有適當的住房，對于不同的收入家庭適當的概念是不一樣的。那么必須在中國很長的發展階段當中，所以社會保障性的住房一定要解決。實際上就是說使中低收入的家庭達不到買商品房的水平怎么樣幫助他解決人人享有適當的住房，這個就是社會保障性的問題。現在主要矛盾就是社會保障不足的問題，而不應該責怪市場化的問題，市場化的方向不能逆轉。

　　第三個問題房地產業的發展和金融業的發展相結合。應該說金融業的發展為中國房地產發展立下了汗馬功勞。沒有金融業的支持就沒有今天的房地產。我們1998年搞了一個預測，但是現在是失敗的，那個時候預測個人貸款就是20%，但是現在是40%。所以一旦有什么房地產價格問題什么什么問題，銀行首先反映非常的敏感。最敏感是2003年央行的121文件，因為他感覺到杭州的房價上漲過快產生泡沫會危機到金融安全的問題。當然我們不能掉以輕心，我們有香港、臺灣、日本的房地產泡沫。但是為什么人家有泡沫但是不慌張呢？就是因為人家的金融市場比我們完善。即使有貸款銀行也可以由社會來消化，這個是社會的事情而不是個人的事情。這個問題歸根到底就是發展多元化的融資渠道，多種金融產品。這里面有另外一個問題，就是資源流動過剩。有錢人的投資沒有出路，現在好了一點，股市起來了。前兩年只有樓市了，導致了房地產需求過旺的原因。現在我們是堵的政策，這個資金流動是長期存在的，所以最好的辦法就是在堵的同時然后去疏，比如說你買房地產債權、基金。通過這個東西把我投資的錢引導到資本市場當中去。這樣可以防范金融風險，同時為我們投資者找到渠道，現在是沒有投資渠道只有買房了。一個健康的市場是通過投資收益的市場而不是通過投資升值的市場，我覺得我們要呼吁金融部門加快改革，而且還要提升企業素質。現在最不規范的是銀行借貸，股市當中比較透明，如果把資本市場的運作做好，我們還要提升企業的素質。

　　第四個我們房地產的增長方式要和資源環境的承載率相協調。我們推行符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費模式，我們的住宅建設模式、住宅消費模式，在建設過程當中是不是節能、節水，在使用過程當中是不是節能、節水，這是消費的問題。那么蓋了這么多的房子，我們在使用過程當中如何節約資源，這個問題非常非常的重要，這個問題不協調是不行的，所以實際上國八條、國六條提出來的90平米的定義，已經轉到可持續發展的問題上去了。

　　主持人：謝謝顧會長精彩的解釋而且非常的系統、完備。我想可能也是代表了我們顧會長多年對房地產市場和房地產政策研究的結果。那么我們下面進入大家提問的環節。

　　提問：我覺得大家都在批判開發商和高房價，我覺得這個是不正常和不應該的。我個人認為目前大量的中小開發商的日子并不好過，房價是市場化的，土地供應還沒有完全市場化。我想請陳主任預估一下2007年中小開發商他們的日子好過不好過？

　　陳淮：這個蒼蠅最討厭，低等的生命。但是人類作為最智能的人群，我還沒有聽說哪個國家把蒼蠅消滅完了。也就是說物競天擇、適者生存。開發商所扮演的這個市場角色，一方面實力越大、競爭力越強。另外一方面非常明顯的具備區域性的特征。全世界各個大中小城市當中，都有在當地能夠生存的中小開發商和中小銀行。沒有比IT業更具寡頭競爭或者是區域壟斷的趨勢，在美國加州的硅谷里面成百上千的夫妻老婆店，十幾個人、幾十個人的小公司，生機勃勃遍地都是。那是不是小企業就沒有危機了呢？請注意蒼蠅死的是很快的，我說消滅不了蒼蠅不是消滅不了你這個蒼蠅，是消滅不了蒼蠅群體。每年加州的中餐館有1/3倒閉，中餐館的總數是不斷擴張的，中小企業也是一樣。其實這種危機并不是光中小企業才有的，群雄并起，大家都是格局一方，到最后能夠成就天下的并不多。中國現在世界第一流的家電大國，沒有爭議現在中國世界產量第一。但是當年中國定點的電子工業部等等基本上沒有活下來的，長虹是碩果僅存的一家當年政府不給報戶口的黑孩子，現在都是一流的家電產業。我覺得沒有必要為中小企業開發商擔心，要為他們的個體擔心，某一個基因突變他們就變成了大的開發商，因為房地產區域性原則非常的明顯，只有在當地適合生存才可以。

　　剛才顧會長講了許多協調的問題，這個很有意思。房地產和周邊系統的關系既不是一個勻速的運動也不是一個同步的運動，第一不是勻速運動二諦不是同步運動。我們要協調房地產發展和人民收入的問題。協調房地產發展和新農村建設和城鄉一體化的關系。我很贊成顧會長說的多方面協調的問題。

　　顧云昌：陳淮主任講的很對，小有小的難處、大有大的困難。不一定中小開發商有困難，大開發商同樣也有困難。所以不要單獨提中小開發商怎么樣，大開發上也是一樣，這個是重新洗牌的問題。

　　提問：陳主任您好，剛剛您談到了房地產需求比較旺，但是供給不足，但是國家減少了土地的供應，國家這樣做的目的是什么？

　　陳淮：這個問題由顧云昌會長來回答吧。

　　顧云昌：這個問題的確是一個矛盾，從資源節約環境友好，特別是耕地，的確土地的供應在收緊，現在為了防止第一步的惡化，有必要把土地這方面管嚴。國家要加強監管的決心，那么的確和房地產市場現在這樣一種供應量和需求量之間形成反差有問題，我的建議是在控制過旺需求的同時，在房價過快上漲的地方，應該適度的保證土地供應量。那么像北京市一方面土地的供應量要保持一定的比例，另外一方面要看到存量的土地，要加強對存量土地的盤活，同時要保證居住用地的適度，這個是必然。因為工業項目要控制，不等于房地產的住宅項目要控制，我認為在地方調控項目里面要區別看來。總量控制土地但是如何保證我們商品住宅，特別是中低價位的土地供應量，這個是非常重要的。

　　提問：我這個問題也是問陳主任和顧會長二位的，因為剛才你們在同一個問題上有著相同的觀點，剛才陳主任和顧會長好像對物業持有稅采取比較贊成的態度。但是好像咱們這個土地使用權，一般老百姓是沒有土地所有權而只有70年的土地使用權，就意味這我們所住的房子應該是臨時性建筑，70年后土地所有權又收回國家了，可能作為我們來說，我們這個房子到最后仍然不是屬于我們，那為什么要向我們征收物業持有稅呢？剛才二位嘉賓談到了住房價格是由供求關系決定的，那么我請問咱們5月底建設部出臺的政策，您二位一定是參與了政策制定的，那么這個政策是否真正針對政策調整。是抑制需求的同時是否增加了供給了呢？

　　陳淮：你是記者。

　　提問：我是北大MBA。

　　陳淮：先暗設一個結論，宏觀調控失敗、泡沫過高你對此怎么看？

　　提問：因為我對投資股票很感興趣，我對這個非常的感興趣。

　　陳淮：媒體記者喜歡你的意思是什么什么，我什么意思都沒有。不要替我設置一個意思，我很怕這個。咱們有什么話說什么話，你剛才問這個問題有些問題我們不是在最后的7分鐘之內能說清楚的，我剛才說稅的問題是一個復雜的問題。但是有一個問題我可以給你一個基本的認識的視角吧，全世界在過去100年里面、在單體建筑的設計里面有一個共同的原則，民用建筑的設計壽命是50到70年。如果設計壽命過長了，那勢必要挖更深的地基、壘更厚的墻、用更好的材料，不經濟。太短了反復拆建對城市、整個經濟運行都是有損失的。100多年來民用建筑的壽命是50到70年，也就是說理論上70年之后這個房子的自然壽命也就終結了，這個是理論上的。但是實際上很多房子可能能住100年甚至120年。那么就需要對它另外做出規定了，但是我們并不能就此對房子本身沒有一個時間的約定。

　　第二個我剛才說了稅是一個復雜的事，不是三五分鐘可以說清楚的事。但是有一條可以回答的，稅是國家以整個國民經濟總體利益的代表設置的。而你說的土地出讓金70年是國家作為土地的所有者這一個私權利而收取的，這個是兩個不同的角色，不能把剛才你說的持有稅和其他的稅作為土地所有者收取的費用聯系在一起，這是兩個不同行為和不同意義的問題。

　　第三個全世界所有的市場經濟國家，有資產就有征稅不論調控不調控房地產市場就要對資產進行增稅。小布什上臺有一條政策，他靠什么獲得選票？他說取消遺產稅。這取消遺產稅地方政府整個稅負結構就變了怎么辦？他就增大了持有環節的稅。為什么他要取消呢？因為美國人不把財富留給子孫，而在活著的時候把財富吃光了。所以政府想想我設一個遺產稅，到時候也收不著。與其走后收、不如在的時候就收，所以有資產就要征稅。我剛才講了稅負調整是四個目標，這個還要分你是大資產者還是小資產者，還是作為盈利所擁有資產需要有不同的稅負，我們鼓勵不鼓勵老百姓有資產呢？這個問題就非常值得回答了。因為我們今天討論的是房地產，房地產對于私人來說就是一個私人資產，我們多年講我們是無產階級，我們今天就得正面回答一個非常重大的問題，既然有資產就要征稅，是不是我們不鼓勵人們擁有和累積私人資產，這個問題非常好回答。2002年的十二大到十六屆六中全會中到重復了一句話，什么叫全面小康社會呢？家庭財產普遍增加、人民生活更加富裕。這個不是三兩句話可以說清楚了，你自己回去琢磨。我們已經走到了從無產階級社會到鼓勵大多數人老百姓走小康之路。以前我們主要利益訴求就是提高收入，將近上不封地、下不保底就能包括大多數老百姓的利益訴求。為什么我們今天坐在這里討論房地產？為什么媒體有機會炒作房地產？因為老百姓的利益訴求已經從初級階段的收入增長轉變到了擁有和累積資產。我們倆都是白領都掙8000元，顧老師家擁有豪華別墅和跑車，我們家什么都沒有。現在我剛剛擁有增長收入轉向擁有他那樣的別墅和跑車，我們很多媒體和剛才主持人都告訴我們美國的房價多高，美國國民人均財富是51萬美元，日本人民人均財富是49萬美元，中國是人均國民財富不足7000美元，咱們家沒有那么闊，還得再攢幾年。謝謝！

　　主持人：謝謝陳主任，我們這次中國經濟展望論壇到了最后，我想請兩位嘉賓對2007年房地產業的發展做一些展望！

　　陳淮：我剛才已經說了穩政策、調結構。

　　顧云昌：和諧發展、健康發展，這是我們追求2007年的目標。

　　主持人：在本次論壇即將結束的時候，我想我們有幸請到兩位嘉賓來更好的解讀我們房地產業發展以及對許多政策的解讀，那么感覺到這個機會非常的難能可貴，我也希望2007年中國的房地產市場通過政策出臺以后，能夠更加健康有序和諧的發展。謝謝大家！