三亞：八成商品住宅依賴島外購買力

　　謝紅玲

　　與海口樓市持續(xù)10年的低迷狀態(tài)相比，三亞無疑是幸運的。源源不斷的外來購房需求，讓品質(zhì)優(yōu)良的度假物業(yè)的價格在3年內(nèi)翻了一番多。

　　2006年12月中旬，記者在當(dāng)?shù)夭稍L調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在高檔度假酒店扎堆的亞龍灣之外的其他區(qū)域如三亞灣等，度假房產(chǎn)的開發(fā)也是如火如荼。

　　“第二居所”受追捧

　　“我們蘭海花園這個項目2003年發(fā)售第一期，當(dāng)時的售價大約在每平方米3500元左右，吸引了大量的上�？蛻�，后來推第二期時價格漲到每平方米6500元，現(xiàn)在正在推出的是第三期，定價在每平方米8000～10000多元吧。雖然價格漲了許多，但作為一線海景房根本不愁賣�！敝泄鹊禺a(chǎn)策劃總監(jiān)高盤龍告訴記者。據(jù)他介紹，一期的二手房價格大概在每平方米8000元，比起當(dāng)時的售價翻了一番多。

　　同樣位于三亞灣、由蘭海實業(yè)集團(tuán)開發(fā)的另一個海景住宅項目藍(lán)波灣規(guī)模不大，但囊括了雙拼別墅、聯(lián)排別墅和度假公寓幾種形態(tài)，售價在每平方米5700元～9800元之間，目前銷售已進(jìn)入收尾階段。據(jù)銷售人員介紹，客戶大部分是北京人，其次是上海和東北客戶，也有少量四川人和國外客戶�？蛻糍徺I多數(shù)是為了老人過冬和度假居住，也兼有投資目的。

　　地段稍遜于上述樓盤、也位于三亞灣的另一個項目玉海國際度假公寓為了彌補(bǔ)二線海景的缺陷，選擇了高層、小

戶型精

裝修(帶家電)度假公寓的產(chǎn)品形態(tài)，以其精準(zhǔn)的客戶定位、產(chǎn)品定位及靈活的代租服務(wù)也贏得了市場，自2005年年初開盤至今，848套公寓已售出一半。

　　市場形勢同樣喜人的還有高檔度假酒店。據(jù)反映，亞龍灣五星級酒店的客房租金每晚都在千元之上，旺季出租率家家保持在90%以上。

　　借助優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境，三亞市已經(jīng)成為人們首選的休閑度假地和養(yǎng)老地；借助

房地產(chǎn)開發(fā)打下的物質(zhì)基礎(chǔ)，更成為來自國內(nèi)外的高消費人群的“第二居住地”。難怪三亞市市長陸志遠(yuǎn)2006年12月14日在亞龍灣參加“城市觀點論壇”時風(fēng)趣地說：“我們對客人的建議是三步到三亞，第一步來看看，第二步來度假，第三步來養(yǎng)老�！�

　　島外買家力挺

　　據(jù)官方統(tǒng)計，2006年1～8月,三亞市商品房銷售總套數(shù)5602套，面積49.08萬平方米。其中島外銷售4838套，占總銷售套數(shù)的86.38%；島外銷售面積41.35萬平方米，占銷售面積的85.07%�？梢�，三亞市商品住房主要銷往島外市場。

　　同樣來自統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，以上海為中心的長三角地區(qū)是三亞最重要的旅游客源地之一，上海是三亞房地產(chǎn)的最主要外銷市場。三亞流行一種說法：每售出4套商品房中就有一套是上海人買的。事實上，幾乎全國所有省份都有人在三亞購置房產(chǎn)，美國、俄羅斯、日本、韓國、法國等國和我國港澳臺地區(qū)也有投資者在這里置業(yè)。

　　“這些島外買家基本上都是‘候鳥式’的，每年在固定的時間段到三亞住上一陣，然后就‘飛’走了。”當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商描述。他還告訴記者，目前有越來越多的北方城市以及成都等二三線城市的退休族加入到三亞購房大軍中�！拔逡弧逼陂g，來自內(nèi)蒙古和東北等北方寒冷地區(qū)的消費者在三亞的購房比例超過了30%。

　　正是這些不斷擴(kuò)大的島外需求讓三亞海景住宅開發(fā)持續(xù)升溫。

　　“作為二居所，客戶需要的戶型普遍偏小，所以我們的建筑設(shè)計也是以五十多平方米的小戶型為主�！庇窈�國際度假公寓營銷總監(jiān)杜媛介紹。來自有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查反映，三亞2006年70%左右的新增需求是建筑面積在100平方米以下的產(chǎn)品，這也讓三亞在宏觀調(diào)控的風(fēng)暴中相對平靜。

　　三亞市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)人說：“三亞的小戶型房源結(jié)構(gòu)特點跟宏觀調(diào)控的規(guī)定正好契合�！�2006年1～8月，三亞全市90平方米以下的商品住宅銷售比例占銷售總套數(shù)的59.95%，占銷售總面積的44.35%。

　　開發(fā)水平有待提升

　　“三亞地產(chǎn)的成功更多是靠自然資源帶來的，這里的開發(fā)商過分依賴自然資源，缺少創(chuàng)新精神�！�2006年數(shù)次到三亞考察的北京厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲指出。他在出席“城市觀點論壇三亞行”活動時，專門就挖掘區(qū)域文化特性、為城市增加魅力主題作了演講，與三亞市市長提出的“以文化提升城市”的理念不謀而合。

　　北京師范大學(xué)金融研究所所長鐘偉也認(rèn)為，三亞城市核心區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，不能對旅游地產(chǎn)有足夠的支撐。同時，三亞沒有找到適合自己個性的建筑。

　　中國住宅研究會常務(wù)副會長張元端則更為深入地指出，城市發(fā)展有三條很重要：一是規(guī)劃，二是基礎(chǔ)設(shè)施，三是城市管理問題。三亞人口很多，建設(shè)發(fā)展快，所以在這三方面都要加快步伐。

　　記者在考察過程中發(fā)現(xiàn)，三亞旅游地產(chǎn)的開發(fā)形態(tài)顯得單一，基本都是居住物業(yè)，而且產(chǎn)品同質(zhì)化傾向明顯、建筑缺少特色，看不到成熟的商業(yè)配套，區(qū)域整體規(guī)劃與歐美發(fā)達(dá)國家旅游區(qū)相比差距很大。市長陸志遠(yuǎn)沒有回避這個問題，他說政府也意識到了，專門在亞龍灣規(guī)劃了商業(yè)配套，中谷集團(tuán)已經(jīng)投資6000萬元在建設(shè)，預(yù)計年底就可以完成了，也有一些企業(yè)做了相應(yīng)的旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　有關(guān)部門估計，三亞2006年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將達(dá)21億元，2007年將迎來新一輪的投資高潮。目前，三亞地產(chǎn)市場的開發(fā)主力還是本土企業(yè)，此外還有中谷集團(tuán)、卓達(dá)地產(chǎn)、魯能地產(chǎn)等外地企業(yè)，暫未出現(xiàn)各地開發(fā)軍團(tuán)競相進(jìn)入的局面�；蛟S，對那些在一線城市已經(jīng)失去發(fā)展機(jī)會的企業(yè)而言，三亞以及�？谑强梢蚤_辟的“新戰(zhàn)場”。