2007上海房價(jià)小幅下跌為基調(diào)

　　楊白樓

　　臨近歲末，對于明年上海樓市走向，業(yè)內(nèi)外尤為關(guān)注。目前，全國包括上海的房地產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型的推動(dòng)力有三個(gè)：首先，是自2003年開始的一系列宏觀調(diào)控；其次，是房地產(chǎn)業(yè)的周期性緊縮調(diào)整；再次，這一轉(zhuǎn)型也與社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型一脈相承：即由注重經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)型為注重和諧發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型整體上朝更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展方向前進(jìn)，轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)又集中于住宅領(lǐng)域。住房保障已成為住宅產(chǎn)業(yè)下一個(gè)階段發(fā)展的主旋律。各地“十一五”住房建規(guī)劃的出臺，又使調(diào)控思路定型為住宅產(chǎn)業(yè)中期發(fā)展實(shí)施綱要。

　　從今年新一輪宏觀調(diào)控的政策設(shè)計(jì)分析，明顯是2005年“新老國八條”等政策的升級版。可以說，以“國六條”及細(xì)則為代表的一系列舉措，對上海房地產(chǎn)市場的整體影響非常明顯，原本2005年的調(diào)控已明顯改變了上海樓市的強(qiáng)勢運(yùn)行軌道，出現(xiàn)了寬幅的市場震蕩；今年一季度市場回暖特征明顯，可是新政策出臺后的下半年，樓市立即呈現(xiàn)出盤整、走弱的大趨勢。但應(yīng)該看到可喜的一面，今年樓市整體比較平穩(wěn)，反映出目前樓市的素質(zhì)已較去年明顯改善。

　　對于2007年的上海樓市走向，筆者試著從三個(gè)方面進(jìn)行分析。第一、整體分析一下商辦類市場發(fā)展態(tài)勢。今年辦公樓市場沿襲去年態(tài)勢，尤其是高端寫字樓售價(jià)和租金齊飛揚(yáng)；明年辦公樓市場將保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，市中心高檔甲級寫字樓供應(yīng)緊張情況將有所緩解，2008年將出現(xiàn)供應(yīng)的小高峰，中低檔寫字樓供大于求的狀況有可能進(jìn)一步加劇。明年商業(yè)用房市場還會繼續(xù)從總量上保持供大于求的格局，價(jià)格將呈盤整態(tài)勢。明年住宅市場將會整體趨弱。雖然今年7月出臺了“限外令”，但海外基金對寫字樓和大型商業(yè)用房的興趣仍會持續(xù)下去，整棟收購行為絕不會戛然而止。

　　第二、大致分析一下住宅市場的供需走勢。從供求上講，《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006~2010年)》中，根據(jù)上海市住房需求調(diào)查和發(fā)展趨勢分析，預(yù)計(jì)“十一五”期間，上海市新建住房的需求量約1.2億平方米，預(yù)計(jì)新開工住房約1億平方米。上海市住房竣工總量2007年約2600萬平方米，其中，配套商品房竣工量2006年、2007年均為200萬平方米左右。從需求上講，中央的住房政策方向正由“人人有私房”向“人人有房住”轉(zhuǎn)變�！皣�六條細(xì)則”中首次提到“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場”，正是這一思路的反映。同時(shí)，一系列調(diào)控政策之下，投機(jī)客退場、投資客猶豫，非理性購房減少，自居型消費(fèi)將成為絕對主流。總體來看，明年上海的房地產(chǎn)市場將趨于穩(wěn)定，在剛性需求帶動(dòng)下，成交量既不會大增，也不會大減。

　　第三、重點(diǎn)分析一下住宅價(jià)格發(fā)展趨勢。就明年的短期而言，影響住宅價(jià)格走勢的主要因素有二，政策導(dǎo)向和供求比關(guān)系。從中央的態(tài)度上分析，宏觀調(diào)控還將繼續(xù)下去，不可能放松。上海市政府絕對不會坐視明年房價(jià)大幅增長，最好的結(jié)果是能保持目前均價(jià)微跌或上下盤整的格局。從供求比上分析，整體供大于求的格局還將繼續(xù)成為明年樓市的基調(diào)，考慮到相當(dāng)多開發(fā)商的資金鏈已非常脆弱，他們明年會更急于通過或明或暗的降價(jià)達(dá)到盡快回籠資金的目的。因此，明年住宅價(jià)格走勢的將以小幅下跌加盤整為基調(diào)。

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