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政策解讀：國有土地不許賤賣
采訪人：本報記者 夏珺 解讀人：國土資源部有關負責人
要求
●出讓價不得低于最低價標準
○非法低價出讓須追責
《標準》明確規定，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。全國各個縣、市(區)級行政單元應根據所在土地等別遵守統一的最低價標準，也就是說在一個行政單元區域范圍內，凡出讓國有土地用于工業項目用地的，都必須執行同一的最低價標準。
對少數地區確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的60%執行。
對使用未列入耕地后備資源且尚未確定土地使用權人(或承包經營權人)的國有沙地、裸土地、裸巖石礫地的工業項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應最低價標準的30%執行。
對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業用地，或采取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于此最低標準。
低于最低價標準出讓工業用地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。
價格
●最高等別標準是最低的14倍
○一等對應價是840元/平方米
土地等別是制訂最低價標準的核心和基礎。該等別是根據全國各個縣、市(區)級行政單元的社會經濟發展水平、土地資源狀況、基準地價水平等因素，采用綜合評價法確定的，共分15個等別。土地等別的劃分基本反映了各地的社會經濟發展狀況，體現了我國東、中、西部地區土地利用差異。
在制訂最低價標準時，明確了最低價標準與土地等別相掛鉤的政策。一等相對應的最低價標準(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，體現了區域土地利用政策。上海長寧區、虹口區等為一等工業用地，北京懷柔區、天津武清區等八等為252元/平方米，新疆阿合奇縣、阿克陶縣等為十五等工業用地。
經測算，現在各地工業用地成本是新增建設用地有償使用費的5至8倍。在征求各地意見基礎上，最終按6倍確定最低價標準。
影響
●實際出讓價格將大幅度提高
○有助于穩定住宅用地價格
工業用地出讓價有了最低標準，各地工業用地的實際出讓價格將有較大幅度的提高，這會有效抑制工業用地的過度擴張，提高工業用地的集約利用程度。
為各地工業用地出讓確定了一條價格“底線”，對各地在招商引資中搞惡性競爭、低價賤賣國有土地資產等行為戴上了“緊箍咒”，為查處低價出讓土地的違法行為提供了參考依據。
在土地供應總量不變的前提下，地方政府可以通過調整土地供應結構，適當增加住宅用地的供應量，促進住宅用地價格的穩定；同時，地方政府從工業用地出讓中所獲土地收益提高，有利于抑制地方政府補貼工業用地成本的行為。
《標準》基本體現了區域產業政策和土地利用政策導向，這有利于縮小東、中、西部差距，有利于區域間產業結構的調整和產業的梯度轉移，促進區域協調發展。
同時，提高工業用地的出讓價格，將有效抑制一些地方因低價出讓土地而有意壓低征地補償費用的行為，有利于保護被征地農民的基本權益，促進社會的和諧穩定。
現狀
●各地最低價不是攀高而是比低
○價格形成機制尚未理順
近幾年，低于成本出讓工業用地是土地管理與調控中存在的一個突出問題，我國一些地方在招商引資中競相壓低地價甚至以零地價出讓土地，危害十分嚴重。它不僅導致工業用地低成本過度擴張，助長了大量低水平重復建設，也破壞了公開公平、競爭有序的市場環境，造成了國有土地資產大量流失，損害了農民的土地財產權益。
國務院曾在2004年下發相關規定，要求各地依照本地基準地價制定最低價標準，但各地在執行時都怕提高本地地價影響招商引資，有的省份在制訂最低價標準時不是互相攀高，而是相互比低，有的遲遲不公布，影響調控的執行效果。
要根本解決這個問題，必須理順工業用地的價格形成機制，使工業用地價格能充分反映市場供求狀況和資源稀缺程度，合理制訂工業用地出讓價格的最低控制標準是推進工業用地市場化配置的重要基礎。
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