政策與房價反向互動

　　■2006：房價怪圈■本報記者 王小霞

　　“從來沒見過哪個行業(yè)會像房地產(chǎn)行業(yè)這樣，一年當中頻繁遭遇宏觀政策的調(diào)控。而且，越調(diào)控房價越漲，房價大漲又導(dǎo)致土地價格上漲。可以說，今年大部分開發(fā)商都過得小心翼翼�！北本┮晃徊辉敢馔嘎缎彰�的開發(fā)商向中國經(jīng)濟時報記者表示，2006年有土地的開發(fā)商還有錢賺，而沒土地的開發(fā)商日子則過得很辛苦。

　　政策頻出市場動蕩

　　央行加息、“國六條”、九部委“十五條”、民宅禁商令、“外資限炒令”、土地出讓規(guī)范等等政策的頻繁出臺，讓業(yè)內(nèi)強烈感受到2006年是的的確確的“政策年”。

　　“今年，央行兩度加息，希望通過增加還貸成本影響部分以投機、投資需求為主的消費者退出房地產(chǎn)市場，從而擠壓市場需求，令房地產(chǎn)價格回落。”北京經(jīng)緯時代房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總經(jīng)理蘇文在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，但是，由于加息后增加的成本與

房價上漲所帶來的豐厚的投資利潤無法相比，因此，加息對打擊投資起到的作用甚小，對減少市場需求的作用也不大，反而加大了真正需要購買自住房的中低收入者的負擔(dān)。

　　他說，在九部委“十五條”規(guī)定的“90平米占70％”政策要求下，不少樓盤需要重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計而延緩了入市時間，導(dǎo)致本身就供小于求的京城樓市出現(xiàn)供需矛盾的激化，特別是下半年新房供應(yīng)面積大量縮水。“與此相對應(yīng)的是，目前京城房地產(chǎn)的需求仍具剛性特征，在房價持續(xù)走高的大環(huán)境下，房屋仍是投資者投資保值的最理想選擇�！薄叭�民買房”的購房熱情不但擴大了房地產(chǎn)市場的有效需求，而且進一步推動了房地產(chǎn)價格的上漲。

　　“也正是因為‘90平米占70％’政策的影響，令購房者視大

戶型產(chǎn)品為稀缺產(chǎn)品，形成了今年對大戶型的熱購局面，使已經(jīng)入市的在銷大戶型項目‘水漲船高’�！敝写蠛慊�不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理王述告訴記者，“90平米占70％”的政策令大戶型成市場香餑餑，而別墅用地叫停政策也使?jié)撛诘母邫n物業(yè)需求顯現(xiàn)，反而造成其出現(xiàn)“惜售”現(xiàn)象，別墅價位成為今年物業(yè)類型中攀升最為明顯的類別。在這兩大類型高價房的助推下，整體的房價在調(diào)控中不斷上揚。

　　北京土地供應(yīng)向五環(huán)外擴展

　　與房價上漲相比，土地的價格也一路上漲�！�2006年，土地交易中含住宅商品房性質(zhì)用地的地塊為53塊，成交總價為182．10億，2005年此數(shù)據(jù)為75．9億，上漲幅度近一倍之多�！蓖跏霰硎�，2006年北京城八區(qū)出讓的土地共為20塊，占總量的37．7％，樓面均價高達4603元／平方米；城八區(qū)外遠郊區(qū)縣出讓土地33塊，樓面均價為1184元／平方米。

　　“分析今年的土地供應(yīng)情況可以看出，2006年北京城八區(qū)出讓土地的整體規(guī)劃建筑面積呈現(xiàn)大幅度下降趨勢，而且，住宅供應(yīng)向五環(huán)以外擴展的趨勢非常明顯�！碧K文告訴記者，雖然2006年、2005年的土地成交量都遠低于該年度政府的計劃供應(yīng)量，但2006年土地的實際成交比例遠遠高出2005年，而容積率、樓面均價等其他指標則與2005年基本持平。

　　他說：“可以預(yù)計，如果拿地的開發(fā)商能將地塊正常開發(fā)、投入市場，根據(jù)正常開發(fā)周期1－2年來計算，預(yù)計2007年中期到2008年，商品房供應(yīng)套數(shù)將大幅增加，供需矛盾有望得到一定緩解�！�

　　“但是，目前很多開發(fā)商對市場前景看好，競相爭奪位置、面積均好的地塊，這樣在一定程度上抬高了土地成交價格。據(jù)統(tǒng)計，2006年北京土地成交價格在交易底價的基礎(chǔ)上平均提高了26．7％�！蓖跏稣J為，由于北京房地產(chǎn)銷售市場持續(xù)看好，價格居高不下，開發(fā)商看好未來市場價格和利潤空間，土地的競爭激烈，導(dǎo)致土地成交價格居高不下，并遠遠高于起始價。

　　他表示，土地供給不足帶來供需失衡的壓力，加上不少大中型開發(fā)商的前期積極囤地、儲地行為，并不急于投入開發(fā)，供需矛盾無法得到緩解，“僧多粥少”局面日趨嚴重，地價在競爭和調(diào)控中導(dǎo)向高位運行，地價的大幅度提高引起地塊周邊在售樓盤漲價，從而輻射狀地帶動整個市場的價格上漲。

　　8000元／平方米以上樓盤占近7成

　　“城里的房價一聽就讓人心跳加快，去年還八千多一平方米的房子，今年已經(jīng)漲到一萬多了，真后悔當初沒買。”這是本報記者近期在北京東四環(huán)附近一家樓盤銷售處聽到的一段話。

　　其實，類似的話語記者已經(jīng)聽過多次了。根據(jù)中大恒基的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年1—11月，商品住宅整體預(yù)售均價已經(jīng)達到10161元／平方米，其中普通住宅預(yù)售均價9841元／平方米，公寓預(yù)售均價11235元／平方米，別墅預(yù)售均價10990元／平方米。

　　“普通住宅的價格波動最大，作為主流需求產(chǎn)品，2006年的政策對其影響最為明顯�！碧K文說，由于公寓項目多集中在城區(qū)內(nèi)，所以價格也是一路走高，但隨著在城區(qū)內(nèi)可供開發(fā)土地的減少，再加上《北京十一五城市建設(shè)規(guī)劃》的要求，通州、順義、大興等郊區(qū)成為未來重點建設(shè)區(qū)域，公寓項目也逐漸步入郊區(qū)，價格呈現(xiàn)回落趨勢；而別墅項目自“叫停”后走勢看好，價格也隨之水漲船高，由于不少別墅項目地處遠郊區(qū)，使得整體價位與其他物業(yè)差距不是太大。

　　他說，與2005年相比，京城住宅商品房的整體預(yù)售均價持續(xù)走高。今年8月的一系列政策“組合拳”收效較為顯著，價格出現(xiàn)大幅下降，隨后又因“金九銀十”而迅速反彈�！暗�市場并未如開發(fā)商的預(yù)期轉(zhuǎn)入旺市，9月銷售面積及套數(shù)與以前相比僅僅是略有增加，與2005年的‘金九’旺市相差甚遠，直接打擊了開發(fā)商的信心。到了10月份，預(yù)售均價迅速滑落�！�

　　“但是，2006年房地產(chǎn)市場的另一個突出特點是中低檔樓盤減少，萬元以上樓盤占市場新增供應(yīng)的4成左右；8000元／平方米以上的樓盤占到近7成�！蓖跏霰硎�，

北京樓市對于中高檔樓盤存在較強的消化能力，升級換代者、外來置業(yè)者和高端需求者都是對中高檔樓盤的有力支撐，且“未來大戶型住宅供應(yīng)減少”的預(yù)期也提前擠壓出了部分需求，促進了目前的高檔樓盤銷售。

　　他說：“中高檔的樓盤愈發(fā)受到消費群體的關(guān)注，成為2006年京城房地產(chǎn)市場的主流價位，導(dǎo)致整體價位高漲不下�！�