樓市腐敗讓調(diào)控打折扣 官商合謀擊穿制度缺陷

　　新華網(wǎng)北京12月26日電 (“新華視點”記者 宋振遠、鄧華寧、王駿勇) 近期，江蘇省紀檢系統(tǒng)舉辦了一個反腐教育展，其中負責城建的官員頻頻落馬引人注目。近年來，蘇州市原副市長姜人杰、常州市原副市長張東林、南京市政府原副秘書長魏竹琴等相繼被查處，其貪腐行為均與房地產(chǎn)有直接關(guān)聯(lián)。

　　房價畸高畸漲的民情、國憂，抵不過少數(shù)地方官員與開發(fā)商“合謀”的私利，難怪國家房地產(chǎn)調(diào)控頻出重手。圍繞樓市的腐敗警訊，彰顯房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍任重而道遠。

　　灰色成本：購房者不該承受之重

　　“常州市原副市長張東林案很典型，其主因是被房產(chǎn)商控制，不能自拔。”江蘇省紀檢部門一位干部介紹說。近幾年張東林在審批房地產(chǎn)開發(fā)項目等過程中，被查出索取和收受17名房產(chǎn)商賄賂270余萬元，涉及具體樓盤近30個，有的房產(chǎn)商每開發(fā)一個樓盤都要行賄。

　　為收買張東林，某開發(fā)商費盡心機地開了一家酒店，專門應承他的個人宴請，幾乎不對外營業(yè)。

　　為讓張東林與情人“浪漫”幽會，開發(fā)商送給他的兩個情婦價值54.6萬元和25.8萬元的住宅各一套，

裝修奢華，并配有高檔家電。某開發(fā)商還送給他的兒子38萬元購房款，張東林得知后，只若無其事地說了聲“我知道了”。

　　開發(fā)商為何如此仰賴一個負責城建的官員？因為“誰和張東林的關(guān)系鐵，誰就會成為主流房地產(chǎn)企業(yè)”。受賄后的張東林為開發(fā)商提供的服務“細致入微”：確保審批項目順利過關(guān)，減免土地出讓金，為國有房地產(chǎn)企業(yè)核減虧損，為開發(fā)商協(xié)調(diào)各種關(guān)系，以審批代替土地招投標等等，權(quán)力所及，無所不包。

　　南京市政府原副秘書長魏竹琴案情與張東林相似。據(jù)紀檢部門證實，魏在用地協(xié)調(diào)、規(guī)劃審批、規(guī)費減免、項目立項及承接上，為開發(fā)商謀利，收受錢財。其隨身攜帶的他人贈送的各種消費卡就達數(shù)十張。

　　城建官員腐敗，還有一個突出特點，即“老子管城建，親屬搞開發(fā)”。據(jù)蘇州市紀委證實，2004年8月被江蘇省紀委立案調(diào)查的蘇州市原副市長姜人杰，利用分管城建的職務之便，不僅大肆受賄，而且伙同其子在變更土地用途過程中，非法斂財，數(shù)額特別巨大。

　　2004年初，江蘇省紀委根據(jù)群眾來信查明，姜人杰指使蘇州某國企老板挪用巨款，充當其子開辦私人公司的注冊資金。蘇州一位干部說，姜人杰曾利用職權(quán)，將蘇州一塊工業(yè)用地變更為房地產(chǎn)用地，并將這塊地交給其子的公司拍賣。據(jù)透露，姜人杰的兒子開辦公司時，從某大學工商系畢業(yè)才一年。

　　南京一位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理坦言：“如果權(quán)力都在陽光下運行，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本能降低15%左右！”

　　房地產(chǎn)項目的“灰色成本”如何入賬？這位開發(fā)商透露，虛支招待費、管理費能消化一小部分，再就是攤到建筑安裝上，因這一環(huán)節(jié)稅費低。當然，最后都要轉(zhuǎn)嫁給購房者。以常州張東林受賄的270多萬元為例，如果要攤到1000套房子上，每戶要承擔2700元；如果是500套房子，每戶要承擔5400元。

　　利益共生：官商合謀擊穿制度缺陷

　　南京大學教授葛揚說，我國對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控至今已有兩年多，但

房價在一些地區(qū)依舊快速上漲，住房結(jié)構(gòu)調(diào)整在多數(shù)城市效果有限。一個重要原因是房地產(chǎn)腐敗現(xiàn)象太多，而腐敗高發(fā)又與房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺陷有關(guān)。

　　開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環(huán)節(jié)除了涉及規(guī)劃、國土、建設(shè)等主流部門，還需經(jīng)過房管、工商、稅收、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機構(gòu)的審批或備案。

　　江蘇一位開發(fā)商坦言：“部門林立，表面上環(huán)環(huán)相扣，但卻很不透明、很不規(guī)范。如果我們不一個個上門去燒香，當官的就會拖，樓盤開發(fā)是資金密集型的，哪個環(huán)節(jié)都拖不起啊。”

　　蘇州大學一位教授說：“像工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，價格會直線飆升。而土地用途變更的權(quán)力掌握在土地規(guī)劃領(lǐng)導小組手中，但實際決定權(quán)在分管副市長和副秘書長手中。其中的制度監(jiān)管缺陷，很容易成為開發(fā)商集中攻關(guān)、負責城建的官員權(quán)力尋租的環(huán)節(jié)。”

　　“近兩年房地產(chǎn)市場中的權(quán)力尋租色彩并沒有被稀釋，在一些地方反而越來越濃。有的開發(fā)商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊，一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數(shù)千萬的銷售額。而在土地出讓環(huán)節(jié)，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但‘圍標’‘陪標’現(xiàn)象并不少見，這說明土地在拍賣前已內(nèi)定了買家。”一位開發(fā)商憂慮地說。

　　中國城郊經(jīng)濟理事會理事長包永江分析說，在開發(fā)商和城建官員之間，客觀上存在一種“共生”的尋租現(xiàn)象。開發(fā)商一方面是城建官員的“政績推動者”，同時又很容易把城建官員拉下馬，成為誘導官員腐敗的“麻煩制造者”。從經(jīng)濟層面上分析，雙方在“攻關(guān)”和“尋租”上一拍即合，容易結(jié)成“利益集團”。

　　2006年2月，國務院首次界定的商業(yè)賄賂重災區(qū)中，與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)的工程建設(shè)和土地出讓，首當其沖。事實證明，在這兩個環(huán)節(jié)中，一些城建官員與開發(fā)商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式，急需重點查處。

　　樓市腐敗：房價調(diào)控政策大打折扣

　　一系列城建高官腐敗案顯示，房地產(chǎn)能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，房地產(chǎn)能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過權(quán)力尋租滿足了私欲。這條隱藏的鐵律不打破，房價調(diào)控效果將大打折扣。

　　長三角地區(qū)一位市領(lǐng)導坦言：“時下地方官員主導房地產(chǎn)發(fā)展的沖動依然非常明顯。因為在與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收中，有75%歸地方所有。在我們市，土地出讓金的30%直接劃入地方財政。而土地出讓價格的高低與房價密切相關(guān)，房價越高，當?shù)赝恋嘏馁u價也越高。”

　　他說，一個重要例證是，“到目前為止，還沒有聽說過有哪個城市的房產(chǎn)局長公開表示要讓房價降下來，否則局長的位子恐怕也不穩(wěn)了”。

　　房地產(chǎn)市場的矛盾，反映了調(diào)控與反調(diào)控的博弈。

清華大學社會學系教授孫立平說，這是“目前中國涉及利益面最廣、博弈技巧最純熟、懸念最多、結(jié)局也最撲朔迷離的一場博弈”。

　　檢視兩年來的樓市調(diào)控過程，一些專家回顧說，在新政啟動前，聽到風聲的一些地方領(lǐng)導就堅稱當?shù)氐姆績r“在合理區(qū)間”；調(diào)控開始后，一些地方領(lǐng)導暗中鼓動開發(fā)商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數(shù)據(jù)信息，力圖讓調(diào)控“見好就收”；見調(diào)控連連出招，一些利益集團便不斷釋出“房價下跌會導致國民經(jīng)濟災難性后果”等威脅，借以瞞天過海，擾亂決策。

　　有關(guān)專家說，作為官商合謀的副產(chǎn)品之一，樓市“灰色成本”也許并非房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租行為，如果每個公章都成了腐敗的機會，那么“落實”調(diào)控政策本身也可能成為下一個“腐敗的機會”。真正可怕的是每個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)官商合謀的“復制效應”。

　　目前高房價、住房難，已成為廣大市民的沉重負擔，超出了經(jīng)濟發(fā)展階段和社會心理承受能力。有關(guān)專家說，目前的樓市調(diào)控著力點主要是擰緊土地供應和商品房信貸閘門，提高稅率，控制住房供應結(jié)構(gòu)。下一步的樓市調(diào)控，應考慮梳理或再造房地產(chǎn)項目審批和監(jiān)管流程，彌補相關(guān)的制度缺陷，讓每一個環(huán)節(jié)都“陽光運行”。

　　有關(guān)專家還建議，在明年的房價調(diào)控政策中，應考慮明確設(shè)置樓市反腐敗議題。近兩年來，因房價調(diào)控摻入了行政性手段，一直飽受一些開發(fā)商詬病。但城建官員腐敗高發(fā)顯示，用行政和法律手段反擊房地產(chǎn)腐敗也許最有效。因為官商合謀的利益集團一旦暗中形成，樓市調(diào)控的效力就很容易被消解。