建設(shè)部看中天津模式 二手房交易資金將受監(jiān)管

　　來源：中國經(jīng)營報 本報記者：李樂、謝紅玲

　　“沒有緩沖期，立刻執(zhí)行。”日前，建設(shè)部房地產(chǎn)司副司長侯淅珉明確表示。

　　在房地產(chǎn)司內(nèi)部，侯是分管市場交易秩序的副司長。“沒有緩沖期”是對全面禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)基本存款賬戶將嚴(yán)禁代收代付房產(chǎn)交易資金這一規(guī)定的解釋，而寫有相關(guān)規(guī)定的執(zhí)行細則有望很快出臺。

　　“天津模式”受青睞

　　據(jù)中原地產(chǎn)北京公司二手房業(yè)務(wù)總經(jīng)理宮萍估算，以北京地區(qū)為例，2006年二手房交易資金需監(jiān)管的數(shù)額達到200億元，在北京的幾家大型房地產(chǎn)中介公司賬面上常年沉淀著數(shù)億元資金，這給房屋買賣雙方帶來巨大的風(fēng)險隱患。在交易資金與自有資金在同一賬戶內(nèi)混用的情況下，大量交易資金被挪用至門店擴張，甚至出現(xiàn)“卷款逃跑”事件。

　　為此，一個半月以前，建設(shè)部、

國家發(fā)改委、工商總局曾出臺專門整頓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的文件，其中提到全面禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代收交易資金。盡管未見明確細則，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還是嗅到了“高壓即將到來”的味道。

　　建設(shè)部

房地產(chǎn)業(yè)司產(chǎn)權(quán)與市場管理處處長楊佳燕稱，目前正在緊張制定的細則只針對今后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可能在現(xiàn)金業(yè)務(wù)中沉淀下的資金。

　　與此同時，日后對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的資金監(jiān)管模式，也正在逐步清晰。盡管最終推廣的監(jiān)管模式很可能不止一種，但對于天津市自2005年開始執(zhí)行的二手房資金監(jiān)管模式，建設(shè)部比較認可(詳見名詞解釋)。

　　建設(shè)部科技委員會委員柴強透露，除了對“天津模式”表示認可外，建設(shè)部還正在深入研究由不涉及交易的第三方開立賬戶，對經(jīng)紀(jì)公司的資金運營進行監(jiān)管。這個第三方可以是按揭擔(dān)保公司或者與交易雙方不發(fā)生關(guān)系的律師事務(wù)所。政府將對第三方的資質(zhì)進行核準(zhǔn)，并設(shè)置比較高的門檻。

　　品牌中介領(lǐng)銜呼應(yīng)

　　顯然，無論推廣哪一種監(jiān)管模式，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)有的資金鏈條都是一次考驗。中原地產(chǎn)華北區(qū)總監(jiān)李文杰認為，對于運作比較規(guī)范的大型經(jīng)紀(jì)公司來說，這種制度的改變不會帶來太大的影響，因為這些企業(yè)近兩年都已經(jīng)意識到了混用資金給企業(yè)可能造成的風(fēng)險，因此，已經(jīng)自行采用兩個賬戶分開的做法，比如今年3月起，中原就采用了現(xiàn)金交易業(yè)務(wù)通過POS機刷卡，置于第三方銀行監(jiān)管之下的方式——言外之意，中原已經(jīng)渡過了自己的“緩沖期”。

　　另據(jù)悉，21世紀(jì)不動產(chǎn)等品牌中介公司也已按捺不住，主動試行銀行資金監(jiān)管模式，試點工作率先在該公司北京區(qū)域展開。他們與上海浦發(fā)銀行聯(lián)手，在全市40余家加盟店內(nèi)推行這項業(yè)務(wù)，旨在為二手房買賣交易過程中增加一道服務(wù)性金融程序，起到規(guī)范店內(nèi)操作規(guī)程、保證客戶交易資金安全的作用。

　　該機構(gòu)市場部人士告訴記者，今后買賣雙方只需在被認證的加盟店內(nèi)簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》，即可將購房款通過浦發(fā)銀行的POS機劃入指定的專用賬戶內(nèi)。待加盟店協(xié)助雙方客戶辦理完過戶及物業(yè)交驗手續(xù)后，由買賣雙方共同到銀行辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)即可。從目前的試點效果來看，“銀行+第三方”的模式已獲得了銀行、客戶以及政府主管部門的認可。

　　進一步擠兌不良中介的生存空間、使消費者在二手房交易中的安全系數(shù)提高，是此次“資金監(jiān)管”風(fēng)暴的重點。同時，也是與國際慣例接軌的做法。它不僅對客戶有利，也間接有利于中介業(yè)務(wù)。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)的高層人士表示：“在美國，房地產(chǎn)中介擁有90%的房源，只有10%是買賣雙方自己進行的，而在中國則正好相反，大約有80%的房源交易都是買賣雙方自己聯(lián)系的，通過中介公司聯(lián)系的交易很少。資金監(jiān)管是消費者資金安全的福音，更有可能促使大眾對中介公司的信賴度提高，從而提高房地產(chǎn)中介對房源的持有力度，也就自然擴大了中介公司的市場份額——這預(yù)示著，一個通過資金監(jiān)管引發(fā)的二手房交易安心時代正在到來，它對消費者和中介公司而言，利益是雙重的。”

　　名詞解釋 “天津模式”

　　2005年4月，天津就開始試行由政府進行二手房交易資金監(jiān)管。8月1日，天津市發(fā)文，明令全市所有二手房交易全部強制資金監(jiān)管。其具體做法是，由天津房地產(chǎn)管理局出面專門成立天津正孚房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中心，該局市場科科長兼任中心總經(jīng)理。該中心名下開立賬戶，與房管局設(shè)立的二手房網(wǎng)絡(luò)交易系統(tǒng)與中心的信息系統(tǒng)連通，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的交易資金都只能通過這個賬戶進行。目前這個中心監(jiān)管的資金總額高達60億元，在運行的一年間，還沒有出現(xiàn)任何違規(guī)情況。