限外政策威力再顯 內(nèi)地REITs跌入低谷

　　來源：中國經(jīng)營(yíng)報(bào) 本報(bào)記者：李樂

　　恐怕在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，來自廣東的城建越秀于2005年底在香港成功發(fā)行REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的故事都不會(huì)再重演了，因?yàn)樯性隈唏僦�中的�?nèi)地REITs，正在面臨一次生死攸關(guān)的考驗(yàn)。

　　這種考驗(yàn)來自今年7月建設(shè)部牽頭下發(fā)的房地產(chǎn)限制外資政策(下稱171號(hào)文件)。按該政策內(nèi)“中外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)須在內(nèi)地注冊(cè)公司”的規(guī)定，現(xiàn)在以及未來在海外發(fā)行的內(nèi)地REITs，都將難以直接收購、持有中國內(nèi)地的物業(yè)。

　　這意味著在內(nèi)地不允許公開發(fā)行REITs的背景下，業(yè)界寄望于“海外曲線發(fā)行”的路徑也已被基本封死。

　　步步緊逼

　　萬事開頭難，但這一次難得遠(yuǎn)勝以往。盡管截至目前為止，對(duì)事關(guān)內(nèi)地REITs生死的171號(hào)文件，各地方政府和主管部門尚未出臺(tái)明確的執(zhí)行細(xì)則，但那些試圖曲線境外發(fā)行的REITs，被劃入“外資”范疇，禁止在中國內(nèi)地直接收購物業(yè)，現(xiàn)在看來已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖铝恕?/p>

　　這是一次對(duì)現(xiàn)有政策在執(zhí)行層面的“細(xì)化”。因?yàn)榻衲?月下發(fā)的171號(hào)文件中并沒有明確規(guī)定境外REITs不可以在中國內(nèi)地直接收購物業(yè)。

　　“不在內(nèi)地注冊(cè)公司，無論以什么樣的形式存在，境外資金都不能投資內(nèi)地

房地產(chǎn)，包括你說的REITs。”12月17日，記者在輾轉(zhuǎn)向外資主管機(jī)構(gòu)商務(wù)部求證時(shí)，一位官員給出了上述肯定回答。

　　記者同時(shí)還了解到，對(duì)于那些在中國內(nèi)地未注冊(cè)公司的外資，無論是投資開發(fā)還是收購物業(yè)，外管局都將不予審批和辦理結(jié)匯手續(xù)。簡(jiǎn)單地說，不在內(nèi)地注冊(cè)公司，資金就無法從境外進(jìn)入內(nèi)地。

　　該政策正中內(nèi)地REITs的要害。因?yàn)榍�線境外發(fā)行恰是內(nèi)地業(yè)界寄望的模式：在內(nèi)地REITs始終不能獲得合法地位的情況下，城建越秀REITs在香港的成功發(fā)行，并將募集的資金轉(zhuǎn)而收購內(nèi)地的物業(yè)，目前業(yè)績(jī)良好。融資需求日甚的內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)“越秀模式”寄予厚望。

　　不過，城建越秀REITs卻很可能成為這種“曲線”模式的唯一成功案例。知情人士告訴記者，目前商務(wù)部、外管局對(duì)171號(hào)文件的上述落實(shí)執(zhí)行方式，將不針對(duì)存量。“那些在限外政策頒布前完成境外募資、并已收購物業(yè)的，不再溯及，但如果要繼續(xù)在內(nèi)地收購物業(yè)，就要執(zhí)行新政策。”他說。

　　偃旗息鼓

　　幾乎與城建越秀在香港成功發(fā)行同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，萬達(dá)與澳洲麥格里銀行將共同發(fā)行一只規(guī)模達(dá)10億美元的REITs。由于各種原因，萬達(dá)—麥格里REITs的發(fā)行被拖延下來。而如今這只一度已經(jīng)接近“破題”的REITs似乎已喪失了先機(jī)。

　　“萬達(dá)—麥格里的REITs還在積極運(yùn)作。”萬達(dá)集團(tuán)企劃總監(jiān)石雪清告訴記者，但近期遇到了哪些問題，是否牽涉到現(xiàn)有政策障礙，他卻并未明言。

　　這并不是萬達(dá)一家所面臨的窘境。此前一直在業(yè)界高調(diào)示人的華銀控股，以及暗中醞釀發(fā)行REITs的北辰集團(tuán)，都已將計(jì)劃推后甚至完全擱置。一夜之間，內(nèi)地REITs高熱瞬時(shí)降到了冰點(diǎn)。

　　如果說萬達(dá)—麥格里REITs還是“只差一步到羅馬”的話，華銀控股所面臨的局面恐怕要艱難得多。此前，該公司一直宣稱，正在運(yùn)作一只以中國內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)為對(duì)象的REITs到海外進(jìn)行上市，但對(duì)于資產(chǎn)包括規(guī)模、上市地點(diǎn)、日程等一直三緘其口，頗為神秘。

　　記者了解到的情況表明，在政策“關(guān)門”之前，華銀控股所運(yùn)作的REITs并未能有突破性的進(jìn)展。目前，華銀控股手中并沒有資產(chǎn)，而且與有關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有方的談判，實(shí)際上也沒有取得進(jìn)展。一位前華銀控股的內(nèi)部人士承認(rèn)，在目前的狀態(tài)下，REITs只能擱置。

　　加之該公司近期面臨某些糾紛，原來負(fù)責(zé)REITs運(yùn)作的專業(yè)金融人員都已基本離職，因此，該只醞釀中的REITs無論在政策空間還是技術(shù)人員儲(chǔ)備上，處境可謂十分不妙。

　　“注冊(cè)公司之后，就會(huì)按照外商獨(dú)資公司的規(guī)定進(jìn)行監(jiān)管，每一筆外匯的進(jìn)出都不是完全自由的。”清華大學(xué)房地產(chǎn)金融中心馮科告訴記者，而收購物業(yè)一次性所需的大量資金，顯然是一個(gè)注冊(cè)公司一次外匯匯入的額度所不能解決的。“這就是限外政策對(duì)REITs的實(shí)質(zhì)影響所在，沒有足夠的資產(chǎn)，就無法實(shí)現(xiàn)獲利。”他強(qiáng)調(diào)。

　　遠(yuǎn)期影響

　　現(xiàn)在看來，萬達(dá)集團(tuán)在運(yùn)作REITs的同時(shí)，發(fā)行CMBS(商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化)產(chǎn)品是一個(gè)聰明的選擇。2006年10月，一家注冊(cè)在開曼群島的公司——Dynasty Asset (Holdings)Ltd.發(fā)行了總價(jià)值1.45億的CMBS產(chǎn)品，其中涉及到的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均歸屬萬達(dá)集團(tuán)名下。這家公司的實(shí)際掌控者恰是萬達(dá)—麥格里地產(chǎn)基金。

　　當(dāng)時(shí)，171號(hào)文件剛剛下發(fā)，具體的執(zhí)行細(xì)則尚未明確。而萬達(dá)當(dāng)時(shí)發(fā)行的CMBS僅是以境內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行融資，不牽涉在境外募集資金收購內(nèi)地的商用物業(yè)，因此，即便以目前的政策尺度衡量，其在境外資本市場(chǎng)上仍有運(yùn)作空間。

　　記者曾向石雪清詢問，萬達(dá)下一步是否有繼續(xù)發(fā)行CMBS的計(jì)劃，他表示不便透露。

　　“不排除REITs受阻的情況下，有關(guān)企業(yè)以發(fā)行多個(gè)CMBS產(chǎn)品進(jìn)行替換的可能。”馮科向記者分析。不過，在他看來，這類操作有一個(gè)前提，就是實(shí)際發(fā)起人自己必須擁有一定量的資產(chǎn)，而不能先在海外募集資金，而后回到內(nèi)地再收購物業(yè)。

　　實(shí)際上，這意味著金融機(jī)構(gòu)直接運(yùn)作的可能性已經(jīng)被基本封死，最終必須依靠擁有實(shí)業(yè)資產(chǎn)的企業(yè)進(jìn)行運(yùn)作。在中國境內(nèi)擁有龐大商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的萬達(dá)集團(tuán)，顯然具備這樣的運(yùn)作能力。

　　而已經(jīng)在境外成功募集的城建越秀、嘉德REITs(全稱Capita Retail China Trust )等，除了完成的存量收購不受限制之外，還可以在中國內(nèi)地注冊(cè)公司，再以REITs的資金注入該公司，以內(nèi)地注冊(cè)公司的名義完成物業(yè)收購，并體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有資格。

　　“不過，這樣一來，其購買物業(yè)的速度和運(yùn)作資金的規(guī)模肯定會(huì)受到影響。”馮科說。而這或許是中央政府愿意看到的結(jié)果，因?yàn)樵?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

人民幣升值的背景下，外資對(duì)于以人民幣計(jì)價(jià)資產(chǎn)的渴求，如果不再對(duì)REITs等收購渠道的規(guī)模和速度加以控制，人民幣幣值的穩(wěn)定，無疑將承受更大的壓力。