王石：技術(shù)化解決政策問題

　　郝倩

　　萬科董事長王石認(rèn)為，中國的國情使得萬科與大型國有企業(yè)進行合作是一個戰(zhàn)略決策

　　面對宏觀調(diào)控，萬科有技術(shù)準(zhǔn)備，有某些方面的標(biāo)準(zhǔn)化，很快就推出來

　　“我們很開心，政策出來后拿了五塊地。因為其他發(fā)展商都不投標(biāo)，萬科以底價拿到五塊地，而且這些地都是我們過去很難拿到的。”萬科企業(yè)股份有限公司董事長王石在接受《第一財經(jīng)日報》專訪時表示。

　　SOHO掌門人潘石屹表示“2006年是房地產(chǎn)商最受傷的一年”，王石卻認(rèn)為萬科已經(jīng)用技術(shù)手段部分解決了政策問題。而接下來，作為對金融支持以及資源要求頗高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，尋找國有企業(yè)為合作方不失為一條不錯的途徑。

　　化解“90/70”的政策難題

　　“我們絕對不是說對‘90/70’政策一點困惑都沒有。但是我們不是研究怎么打政策的擦邊球，而是政策層面的問題我們技術(shù)化地把它解決。”王石表示。

　　照萬科的理解，第一，“90/70”的政策是一個總的城市的發(fā)展，不可能每個項目都達到這樣的要求。根據(jù)萬科之前調(diào)查廣州市的結(jié)果，100平方米以下占市場比重50%；上海才到37%；北京是則不是35%。

　　萬科在對“90/70”的政策研究中發(fā)現(xiàn)，相比較而言，“90/70”做老年公寓、青年公寓是沒有問題的。

　　“我們研究，一個是大學(xué)生公寓，這是我們開發(fā)多年的‘螞蟻工房’。再一個我們研究老年住宅，我們認(rèn)為在中國，像在歐洲、北美那種單獨的一個社區(qū)，就是老年公寓，大片的開發(fā)不適合中國國情。一個是經(jīng)濟能力上中國更多老年人不具備這樣的購買力。第二，這不符合中國人的倫理關(guān)系。反而我們認(rèn)為，在這混合社區(qū)里開發(fā)適合老年人居住的老年公寓比較合適。”王石說。

　　同時，王石認(rèn)為，即使是“90平方米以下做到80%”，萬科也絕對不搞“雙拼”：“兩套90平方米住宅拼成180平方米。這是售貨員都能聽懂的道理，這樣的雙拼方法是非常浪費的。且不說這種雙拼180平方米非常不好用，萬科不能做這樣的事情。”

　　“萬科有技術(shù)準(zhǔn)備，有某些方面的標(biāo)準(zhǔn)化，萬科會非常快地推出來，所以顯得有市場

競爭力。”王石稱。

　　以此研究作為支撐，王石前一段時間奉行的拿地原則是：“因為‘90/70’多是限制你超過沒超過，我們90平方米以下做到80%。所以拿地的時候，很快就可以審核通過。反過來，如果像‘偷’5平方米，反而會被政府反復(fù)地審核。”

　　最終萬科成了贏家。“在大家都懵懵的時候，萬科連續(xù)拿了五塊地，沒人競爭。例如有一塊地，原來我們研究對手會有六家投標(biāo)，最后發(fā)現(xiàn)只有一家投標(biāo)。”

　　等我們再進寧波就不會像以前一樣了，大家又知道還得搞，還得拿地，這個價格又會上去了。這是很經(jīng)典的說明，萬科沒有任何投機，通過技術(shù)分析還是可以拿到地的。

　　與大型國企合作是戰(zhàn)略決策

　　“尋找大型國有企業(yè)作為合作伙伴是萬科的一個追求。”王石稱。他解釋說，萬科目前最大的股東華潤是大型國有企業(yè)，同時，萬科和中糧投標(biāo)五個項目，中糧也是大型國有企業(yè)。

　　“因為我們認(rèn)為有很多資源是大型國有企業(yè)的，一個是人才資源，第二個是物質(zhì)方面的資源，所以，對于中國市場來說，和大型國有企業(yè)合作是社會進行資源整合的重要方式。”王石說。

　　對于之前萬通與泰達的合作，王石認(rèn)為這是近期國內(nèi)民營企業(yè)與國有企業(yè)合作的典型案例。

　　“當(dāng)時馮侖征求我的意見，說要引進股東，但是有點猶豫不決。我說我舉雙手贊成，因為泰達開發(fā)區(qū)有很多土地，有人才資源也有物質(zhì)資源。在

宏觀調(diào)控的態(tài)勢下，一些民營企業(yè)遇到發(fā)展瓶頸，王石認(rèn)為就是要和大型國有企業(yè)合作。”

　　“所以中國的國情使得萬科與大型國有企業(yè)進行合作是一個戰(zhàn)略決策。”

　　王石點評目前

房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀況為：像華潤、中信、中糧、保利等中資背景的企業(yè)現(xiàn)在都非常活躍，同時，相對受影響比較小的民營企業(yè)全是在香港上市的。最典型的綠城，上市了之后即刻就是鯉魚跳龍門。而同時，我們公平談順馳，如果它在香港上了市，它的情況不會是現(xiàn)在這樣的被動局面。

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