●虛擬產權式商鋪將經營管理和招商行為統一到經營管理公司之下，經營管理公司可以依靠對商業定位考慮，系統進行招商，從而實現商業樓盤整體規劃。

　　●目前，虛擬產權式商鋪市場還存在一些問題，投資風險較大。一位不愿透露姓名的開發商說，虛擬產權式商鋪在一定程度上成了一些開發商資金回籠的工具。

　　□經濟視點報地產主筆 孫 飛

　　近日，記者的一位朋友托我幫其挑選一處商鋪進行投資，幾個電話的一番考察之后，對于售樓員所說的投資收益頗為心動，但同時對于投資風險的把控問題心里也沒了底。早就聽說虛擬產權式商鋪的風險控制問題，這次“親身體驗”之后，還真是不可小覷。不過，到最后，還是那句老話：“投資有風險，入市請謹慎。

　　怎么個“虛擬”法兒

　　記者在報紙上看到位于鄭州西太康路上的一家

　　銷售員給記者解釋，她們是5年一個托管期，前三年的租金沖抵鋪款，只需要幾萬元便可在黃金地段擁有一套10平方米左右的商鋪。當記者問5年后怎么辦時，銷售員解釋說，5年后再由專業經營公司進行租金確定，由他們統一經營、統一出租。聽到這兒，記者越聽越懸乎，似乎問題有點復雜，但基本的內容已搞清楚，就是我花錢買了商鋪，具體經營什么、租金多少，我說了不算。我是有獨立產權，可以“坐享其成”，但干預不了具體運營，就像把自己風箏的線交到別人手里一樣。

　　說實話，商業地產不好玩兒，對于“虛擬產權式商鋪”的概念，剛開始記者也有點兒不太清楚，對于一般的購買者來說就更迷糊了。后經查證資料和請教專家，才對“虛擬產權式商鋪”的“虛法兒”有了個了解，比較生澀，但還得硬著頭皮看下去，否則，你很難探個究竟。

　　目前，國內在界定什么是“虛擬產權式商鋪”時有兩種不同的概念： 第一種認為“虛擬產權式商鋪”是指發展商在銷售商鋪同時，自己或者通過專門的經營管理公司在一定期限內包租，購房者實質上無法實際掌控商鋪的銷售模式。第二種認為“虛擬產權式商鋪”是指

　　第一種概念強調購房者無法實際掌控商鋪，或者說不能自行利用商鋪進行經營，因此屬于“虛擬”產權。從法律上而言，所有權包括占有、使用、收益、處分四種積極權能，如果說不實際使用就屬于“虛擬”產權，所有房屋出租都將形成虛擬產權。因此，這個概念不符合虛擬產權式商鋪的本質。

　　第二種概念，由于購房者只是認購了一定面積的商鋪，商鋪本身不具有獨立使用的價值，購房者不關心自己的商鋪產權本身，僅僅關心商鋪投入的回報。產權成為了“虛擬”的收益權屬。這個概念更符合虛擬產權式商鋪的本質。虛擬產權式商鋪是國際流行的所有權和經營權分離的一種

　　產權式商鋪在我國的發展經歷了三個階段：第一階段是返租階段，賣鋪和租鋪是同一主體；第二階段是包租階段，賣鋪和租鋪分屬兩個主體，實現了賣鋪與租鋪在法律上、經營上的分離；第三階段是轉租階段，將商鋪的買賣、管理、經營分屬三個主體，整合資源，專業經營，規避風險，保障收益。虛擬產權式商鋪基本模式：虛擬產權式商鋪在實際操作模式上一般為投資者提供固定的租金收益，及一個較長的租約期限，經過統一進行經營管理，將投資風險降至較低。

　　產權式商鋪通過鋪位的劃分有效地控制了鋪位總價，從而使之成為了大部分投資者都可選擇的一種投資方式，而由此吸引來的非商業運作專業人士和實力較弱的商業經營者，無疑更加需要有專業管理保障的產權式商鋪。虛擬產權式商鋪將經營管理和招商行為統一到經營管理公司之下，經營管理公司可以依靠對商業定位考慮，系統進行招商，安排特定商家進入特定區域，從而實現商業樓盤整體規劃。然而由于虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關系，因此一旦處理不好，引發的糾紛種類多，而且業主具有共同利益，常常發生集體訴訟。

　　既然充滿變數，何以火爆綠城

　　對于一般過日子的老百姓來說，做什么都喜歡落個踏實。“虛擬”一詞讓大多數心里沒了底兒，總覺得明天可能會出什么事兒一樣。

　　的確，“虛擬產權式商鋪”風險的確很大。一位不愿透露姓名的開發商朋友告訴記者，虛擬產權式商鋪事實上成了不少開發商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租10年。而真正的問題在于，10年包租期內會不會出問題，10年包租期滿后業主怎么辦？因此，虛擬產權式商鋪就像一顆“定時炸彈”，已經為市場埋下了隱患。以10年包租期來說，如果10年包租期內，由于開發商或大商家任何一家經營不善或倒閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。

　　虛擬產權式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協調的，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張“空頭支票”。

　　首先，虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

　　其次，包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產權式商鋪包租期滿后，由于經營鋪位與銷售鋪位不一致，業主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場包租銷售，通道劃分根本不符合經營的需要，這樣的項目即使全部銷售出去，將來又如何招商經營？另一方面，超市百貨大賣場一般采取統一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，普通業主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業主接受不了大商家過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經營？投資的價值如何體現？

　　“虛擬產權式商鋪”既然風險如此之大，那為什么在鄭州還大行其道呢？一策劃公司告訴記者，從開發商角度講，“虛擬產權式商鋪”回籠資金快，銷售速度快；從購買者角度講，虛擬式商鋪總價較低，購買門檻低，再加上開發商的“收益誘惑”，很容易掏錢。

　　另外，“虛擬產權式商鋪”不是不可以贏利。一位在經營著“虛擬產權式商鋪”的老總告訴記者，其實，“虛擬產權式商鋪”如果操作得當，是可以投資的。

　　首先應該是招商在先，買賣在后。開發商應該把招商工作進行完畢之后，再行買賣，這樣可以避免將來無法招商的情況出現。

　　其次，開發商應該還投資回報率以真實面目。開發商為了便于銷售作出8%甚至更高的投資回報率往往不切實際，這樣除了起到推動銷售作用外，還抬高了投資者的期望值。剩下的便是給自己背了一個沉重的包袱。一旦出現效益不佳或者中途退出，回報率便無法兌現，糾紛由此產生。當出現合同期滿或者中途終止時，應當由第三方出面統一協調，經營權暫時由第三方統一收管，再進行招商，這樣便可以避免混亂局面的出現。