早報記者 劉秀浩 梁文匯

　　由于產品稀缺，上海甲級辦公樓市場租金連續攀升。上海東方早報記者了解到，與兩年前相比，上海甲級辦公樓租金升幅已經接近50%。

　　隨著我國金融業開放，國際金融機構對上海甲級寫字樓的需求正在加大，甲級辦公樓稀缺的局面還將繼續。

　　寫字樓預租租金刷新

　　近期，位于靜安區南京西路中心商圈的越洋廣場開始預租，其預租租金為1.3美元/平方米/天，成為上海歷史上預租租金最高的寫字樓。

　　越洋廣場總投資3.3億美元，地處靜安寺商圈，總建筑規模達20萬平方米，連通軌道交通2號線靜安寺站，其業態包括國際甲級辦公樓、高檔精品酒店和頂級購物中心。

　　業內人士預測，越洋廣場的預租租金紀錄并不會保持很長時間，隨著明年幾幢高品質辦公樓的陸續上市，預租租金還將被大幅度抬高。比如，在2008年上市的環球金融中心預計報價在1.5美元/平方米/天～2.5美元/平方米/天。

　　最近兩年來，上海甲級寫字樓租金不斷上升，中原地產的一份統計數據顯示，今年10月份，上海甲級寫字樓平均租金為1.06美元/平方米/天，比2004年同期的0.719美元/平方米/天上漲了47.43%。

　　浦西租金漲幅高于浦東

　　戴德梁行的研究報告顯示，上海2006年全年總計六棟甲級寫字樓完工，甲級寫字樓市場供應量在24.5萬平方米左右，大幅低于2005年約45萬平方米的新增供應量，從而將造成上海甲級寫字樓市場持續緊張。

　　其中浦東陸家嘴區域將新增寫字樓物業115310平方米，占全年供應量42.4%，而浦西高檔商務區由于有五大區，而總體供應量只占50%左右，因而浦

　　實際上，從最近的數據來看，浦西甲級寫字樓租金的漲幅明顯高于浦東地區。10月份浦西甲級寫字樓租金1.2美元/平方米/天，比去年10月份0.98美元/平方米/天的租金上漲了22.45%。與2004年同期的平均0.724美元/平方米/天相比，更是大幅上漲了65.75%。與浦西相比，今年以來浦東租金狀況就顯得相對平穩，10月浦東甲級寫字樓租金為1.02美元/平方米/天，比去年同期的0.989美元/平方米/天小幅上漲3.13%。

　　三季度空置率降至2.45%

　　上海甲級辦公樓的空置率近期不斷下降，今年初的空置率為5%，而第三季度已下降至2.45%的低水平，其中空置率接近于零的項目占總項目約55%。上海甲級辦公樓聚集的六個主要中央商務區中，盧灣、靜安和長寧的空置率更是達到約2%的低點。

　　由于沒有新的甲級寫字樓供應，一些新建的品質相對較高的乙級寫字樓開始搶占甲級寫字樓市場。

　　業內預計2007年租金將繼續有所上升，升幅將會保持在3%～4%。2008年，由于環球金融中心的落成，租金預計會有小幅下調。至于租金收益率，預計未來兩年內將保持在8%的水平。

　　同時甲級辦公樓的售價在2007年將保持1%～2%的升幅。2008年預計將會有小幅下調。

　　金融業開放推動租金走高

　　高力國際的信息顯示，外資金融機構成為近期上海甲級寫字樓租賃的主力。12月11日，《中華人民共和國外資銀行管理條例》正式開始實施，上海東方早報記者從市場上獲取的信息顯示，僅在近期，就有大批金融機構進駐上海。其中，美國大都會人壽保險公司租賃上海世界貿易大廈約8000平方米；瑞銀集團租用花旗大廈約5200平方米；美國銀行租賃匯亞大廈約2390平方米。

　　高力國際分析師表示，2006年上海甲級辦公樓的供應較為有限，2006年前三季度，只有三棟新的甲級辦公樓完工交付使用，共帶來約11.75萬平方米的新增供應量。

　　分析師預計，外國機構投資者將繼續對上海辦公樓投資市場保持較高的投資意愿，2007年租金將繼續有所上升，升幅將會保持在3%～4%。

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