姜蓉
拿到勝訴判決書已經(jīng)半年了，可是面對(duì)無法實(shí)現(xiàn)的判決，吳曉明(化名)依然一籌莫展。法院判決商城退還鋪位款，可是款項(xiàng)一直要不回來。對(duì)于北京大紅門亮驛商城商鋪的投資決定，吳曉明懊悔不已。同為產(chǎn)權(quán)式商鋪，繼碧溪之后，亮驛商城也由于承諾回報(bào)無法實(shí)現(xiàn)，投資者與開發(fā)商一直糾紛不斷。
在多次更改經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目之后，現(xiàn)在，亮驛商城又改成了箱包批發(fā)城。據(jù)記者實(shí)地調(diào)查，亮驛箱包批發(fā)城目前開業(yè)已經(jīng)兩個(gè)多月，一、二層鋪位已經(jīng)租滿，三層正在裝修過程中。記者在商城里轉(zhuǎn)了近兩個(gè)小時(shí)，發(fā)現(xiàn)商城的生意非常冷清。商戶們告訴記者這個(gè)商城第一年進(jìn)駐是不需要交租金的，但是合同簽了三年。
記者以租店為由與幾個(gè)位置較好的鋪位進(jìn)行交流，這些鋪面的老板都不約而同地表示想把店轉(zhuǎn)租出去，費(fèi)用在2萬(wàn)元到8萬(wàn)元不等。他們一方面向記者大談該商城的前景，另一方面卻急于將店鋪出手，可以看出，商城鋪位雖然是免費(fèi)的午餐，但也是燙手的山芋。
20%的回報(bào)誘惑
2004年6月，吳曉明在《北京晚報(bào)》等報(bào)紙上看到亮驛商城商鋪的銷售廣告，“年租2萬(wàn)元僅售10萬(wàn)元——旺鋪所以旺銷” ，“商鋪投資，優(yōu)厚的20%利潤(rùn)回報(bào)”等標(biāo)題使他心動(dòng)不已。亮驛商城商鋪的投資模式也是時(shí)下流行的售后包租：投資者購(gòu)買亮驛商城的商鋪，然后由亮驛商城包租，亮驛商城擔(dān)保投資者每年獲得20%的利潤(rùn)回報(bào)。
廣告一出，許多像吳曉明一樣的投資人紛紛前往亮驛商城售樓處。在售樓處，吳曉明看到了該商鋪樓盤五證齊全，而且從售樓小姐處詳細(xì)了解到了該商鋪的經(jīng)營(yíng)前景：“商城以北的果園童裝要整體拆遷，800余家商戶提前集體預(yù)約進(jìn)場(chǎng)，搬到亮驛商城里。” 合同顯示，購(gòu)買人2008年10月1日可以獲得商鋪的產(chǎn)權(quán)，但是在此之前，只能獲得該商鋪的使用權(quán)。亮驛商城還承諾四年以后即可辦理商鋪的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，如果投資人不愿意過戶，亮驛商城還可以按市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)商鋪。
為了確保自己的投資回報(bào)，吳曉明等人在附近的商城做了一番調(diào)查，了解周圍的商城租金情況，租金最高的為北京大紅門服裝商貿(mào)城每平方米年租金達(dá)到4.9萬(wàn)元，最低的果園童裝批發(fā)市場(chǎng)每平方米的年租金也在8300多元。而且亮驛方面宣稱商鋪包租出去已經(jīng)是鐵板釘釘?shù)氖隆?/p>
似乎一切看起來都很完美。和吳曉明一樣，大約300名投資人紛紛拿出積蓄購(gòu)買了1~3個(gè)商鋪，每個(gè)商鋪的價(jià)格大約在10萬(wàn)元左右。在接受記者采訪時(shí)，吳曉明表示，當(dāng)時(shí)購(gòu)買商鋪都是現(xiàn)金結(jié)算，直接與亮驛商城交易，沒有通過銀行貸款。
“五證齊全”的玄機(jī)
好景不長(zhǎng)，2005年以來，吳曉明等人只獲得該年度前兩個(gè)季度的小額“回報(bào)款”后，就再也沒有收到回報(bào)款。從2005年10月份開始，很多投資人對(duì)此異常情況警覺起來，紛紛要求亮驛商城對(duì)不能按時(shí)打款予以說明，得到的答復(fù)是亮驛商城因遇到意想不到的困難暫時(shí)無法履行協(xié)議。
吳曉明和一部分投資人到商鋪進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原先承諾的兒童服裝城并沒有開起來，后來又改成了電子城，電子城招商不利又改成了婚紗攝影。眾投資人對(duì)亮驛商城是否有履行合同的能力和其現(xiàn)有資金狀況能否讓該商城正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生疑問。
律師調(diào)查發(fā)現(xiàn)商鋪銷售時(shí)，亮驛商城方面出具的五證另有玄機(jī)。部分投資人于2005年底向豐臺(tái)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求法院撤銷其與亮驛商城簽訂的《鋪位使用權(quán)買賣合同》、返還購(gòu)房款和賠償利息損失，并聘請(qǐng)代理過碧溪商鋪案的律師趙小波代理訴訟。
案件并沒有大費(fèi)周折，吳曉明等人獲得勝訴。記者在一份豐臺(tái)區(qū)人民法院出具的民事判決書上看到，法院判決亮驛商城無權(quán)與吳曉明簽訂《鋪位使用權(quán)買賣合同》內(nèi)容與事實(shí)不符。因此判決撤銷亮驛商城與吳曉明簽訂的《鋪位使用權(quán)買賣合同》并返還吳曉明購(gòu)鋪的付款及利息。
原來，投資者在購(gòu)買這些“產(chǎn)權(quán)式商鋪”時(shí)，與亮驛方面簽訂了兩個(gè)合同，一個(gè)是《鋪位使用權(quán)買賣合同》，另一個(gè)則是《委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議》。在《鋪位使用權(quán)買賣合同》中，亮驛商城宣稱，“亮驛商城以購(gòu)買的方式取得北京市豐臺(tái)區(qū)大紅門南頂路51號(hào)地塊(即亮驛商城所在地塊)的土地使用權(quán)，并在該合同中承諾可為投資人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
但實(shí)際情況卻是：大紅門亮驛商城所在項(xiàng)目的立項(xiàng)人為北京長(zhǎng)興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司(下稱長(zhǎng)興公司)，長(zhǎng)興公司開發(fā)的該項(xiàng)目取得大產(chǎn)權(quán)證。2003年11月1日, 朱庭慧(亮驛商城法人)、李文勝與長(zhǎng)興公司簽訂《商品房買賣合同》，朱庭慧、李文勝購(gòu)買長(zhǎng)興公司所開發(fā)的康澤園小區(qū)商業(yè)用房二、 二層 ( 即亮驛商城二、三層 )，而并非是亮驛商城購(gòu)買。亮驛商城實(shí)際并非 “大紅門亮驛商城”所在項(xiàng)目的項(xiàng)目人及預(yù)售許可證權(quán)利人。
“摸索”經(jīng)營(yíng)模式未獲成功
律師趙小波在接受記者采訪時(shí)表示，這個(gè)項(xiàng)目一開始對(duì)公眾宣傳時(shí)就帶有一定的欺騙性，尤其是亮驛商城產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬問題是重要癥結(jié)所在。另外，吳曉明告訴記者，投資人的一個(gè)重大疏忽是買鋪沒有通過銀行貸款，而是全部采用了現(xiàn)金結(jié)算。
記者聯(lián)系到亮驛商城負(fù)責(zé)人欒峰，他告訴記者，商城是以朱庭慧、李文勝私人名義購(gòu)買，主要原因是以單位名義購(gòu)買不好做。但是，實(shí)際出資人還是商城。至于宣傳問題，他表示，他們與長(zhǎng)興房地產(chǎn)公司當(dāng)初交涉的結(jié)果是90天就可以辦下產(chǎn)權(quán)證，但是長(zhǎng)興房地產(chǎn)公司到期卻沒有辦下來。其他的證件是長(zhǎng)興公司允許亮驛商城使用的。
欒峰告訴記者，商城出售的初衷并不是為了圈錢。當(dāng)時(shí)果園兒童服裝商城整體搬遷到亮驛商城已經(jīng)談好。但是豐臺(tái)區(qū)的拆遷計(jì)劃并沒有按時(shí)實(shí)施。這樣一來，童裝城的計(jì)劃就只好擱淺。2004年以來，商城一直在摸索經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)模式，但先后幾個(gè)項(xiàng)目招商都不太成功。
亮驛商城負(fù)責(zé)人欒峰介紹，已經(jīng)有很多廠家進(jìn)駐，主要商戶來自于白溝箱包協(xié)會(huì)的會(huì)員。他向記者表示，箱包城的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)日見起色，到明年10月就能將訴諸法律的投資人的購(gòu)房款解決，同時(shí)按協(xié)議向其他投資人給予回報(bào)款。
律師觀點(diǎn)
趙小波律師表示，他經(jīng)歷過幾起類似的商鋪投資案，殊途同歸，投資人都是被優(yōu)厚的回報(bào)所吸引。實(shí)際上，回報(bào)來自于商城良好的經(jīng)營(yíng)。即使合同約定的再詳細(xì)，但是如果商鋪經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)方就很難覆行合同，投資人訴諸法律即使勝訴也要經(jīng)歷漫長(zhǎng)等待。因此，商鋪投資最重要的是要看經(jīng)營(yíng)人是誰(shuí)，如果經(jīng)營(yíng)者的專業(yè)性不足，商鋪的前景堪憂，投資人回報(bào)也就難免成為鏡花水月。
