寧華

　　房價低30%！

　　溫州集資建房聯盟正在朝著這一目標靠近——“成功拿地”被輿論賦予了打破房地產開發市場壟斷的深意。其標本意義在于：當一項合理的公共需求無法通過制度安排或以市場配置的方式獲得滿足，輿情對市場和政府雙重失靈的不滿達到一個峰值時，溫州人以其獨有的精明和狡黠在政策的邊緣找到了一個解決矛盾的新方法。溫州，這座以敢為天下先著稱的城市，又一次走到耀眼的閃光燈下。

　　但溫州個人集資建房能否最終獲得成功，還要取決于政府會不會或者說是愿不愿將此作為新生事物來看待。

　　溫州

　　一線報道

　　個人集資建房溫州破局幕后

　　本報記者 寧華溫州報道 “我們大家都出去辦事時，就把辦公室電話聽筒‘擱’起來，打進來的人聽到的是忙音，以免沒人接聽讓人們產生不好的聯想。”12月初，溫州集資建房聯盟主要發起人趙智強和本報記者開著玩笑。

　　自11月15日溫州集資建房聯盟在全國首次拿到土地后，趙的手機經常被“打爆”。趙認為在這“非常時刻”保持同外界的聯系暢通非常重要——溫州260位個人集資建房者支付了1000萬元土地保證金后，還有1100萬元在銀行賬戶里“趴著”。趙說“不想因為聯絡不上造成不必要的誤會”。

　　溫州集資建房聯盟“成功拿地”被輿論賦予了打破房地產開發市場壟斷的深意，然而，有關管理部門的表態卻令其未來之路充滿了不確定性。

　　11月29日，溫州市房產管理局局長胡立同在接受本報記者采訪時表示，“這是房地產開發行為”。建設部已經下發了通知，要求溫州市房管局調查此事后將情況上報。

　　這是溫州市房產管理部門第一次公開對溫州個人集資建房發表不同的意見。畸高房價下的溫州自救試驗還能不能進行下去？

　　市場化運作集資建房

　　“我是偶爾在網上看到個人集資建房的，一看就覺得這個辦法可行。”趙智強對本報記者說。2005年2月的一天，趙在網絡上看到北京個人集資建房的新聞。當時，趙任溫州市市場營銷協會(以下簡稱“溫州營銷協會”)秘書長，該協會有近100家企業會員單位。

　　趙說，之前和協會的許多會員企業交流，發現這些企業因為不能解決房子問題而留不住人才，“一套房子一兩百萬元，民營企業是不可能給員工個人買房子的。”

　　這多少有點反諷的意味。當溫州炒房團輾轉全國各地時，溫州本地的房價也被炒到了高位。據溫州市城市調查隊統計，2004年前三季度，溫州市一手房成交均價每平方米6732.5元，與杭州市持平；二手房成交均價每平方米7356.6元，首次超過杭州位列全省第一。2005年，溫州房價每平方米突破10000元。

　　2005年3月，趙智強以溫州營銷協會的名義發起成立了溫州集資建房聯盟，參加者必須是溫州營銷協會的會員(入會費200元/人)。緊接著，他成功促使溫州市商業銀行金鷹支行與溫州營銷協會簽署了合作意向書，所有約定集資建房成員的建房資金都將存入該支行。在條件符合時，該支行將為該個人集資建房項目提供相當于總建房資金50%的信貸支持。

　　有了溫州營銷協會和銀行做后盾，溫州集資建房聯盟在短時間內吸引了大量會員。“我們的會員后來陸續增加到400多人，如果不停下可能突破上千人。”趙智強說。

　　趙說他發起個人集資建房是“按市場化的方式”運作，和其他地方的個人集資建房發起人強調的“完全公益性質”不同，趙一開始便言明，溫州營銷協會將收取建房總費用(土地款＋建房費用等)的3%作為管理費用。

　　據介紹，溫州建房聯盟將在“拿下”的龍灣區蒲州街道江前村三產安置地塊建9幢商住一體的住宅，總建筑面積2.55萬平方米，平均房價約為6500元/平方米(車庫、商鋪出售的錢貼補住宅，房價可降到5300元/平方米)。

　　按此價格倒推出的房屋總造價為1.658億元，初步匡算溫州營銷協會將收取管理費約497萬元。趙智強表示，他們事先已經和會員聲明，集資建房前期費用，比如辦公、請律師、公關等費用由3%的管理費里面支付，余下的收益歸協會和發起人，“具體的(分配方式)不便透露”。

　　利用“潛規則”成功拿地

　　溫州市招投標中心規定，參加江前村三產安置地塊招投標的必須是“開發資質在三級及以上的房地產開發公司”。溫州營銷協會委托溫州瑞安市正元房地產開發有限公司(以下簡稱“正元公司”)拿地并代建。

　　“之前我們并不知道正元公司是受委托拿地，但只要符合相關規定就可以拿地，”溫州市招投標中心產權土地交易科的鄭先生表示，“正元公司有相關資質，資金來源我們不管。”

　　溫州市國土資源局建設用地管理處的一位工作人員亦表示，江前村三產安置地塊出讓的所有程序都是合法的，至于房地產公司怎么開發是他們自己的事情。

　　趙智強認為，這次能拿到地，一方面是國土資源部出臺了限套型、限房價的土地供應辦法，房地產開發商要考慮開發小地塊是否有利可圖；另一方面，溫州集資建房聯盟能在短時間內支付土地款。

　　正元公司副總經理王鑒輝表示，投標江前村三產安置地塊，首先要交保證金1000萬元，一個月后要付70%的土地款，兩個月內土地款要全部付清。其他房地產公司即使有這個能力，也要考慮融資成本、項目利潤。

　　不過，溫州集資建房聯盟成功拿地的最主要原因還在于，趙智強充分利用了溫州本地特有的“潛規則”。

　　江前村的三產安置地塊曾于2005年8月和2006年5月兩次流拍。趙智強抓住時機與江前村洽談并簽訂了合同：建房聯盟支付50萬元誠意金給江前村，但村里要保證他們能拿到土地，如果沒有拿到土地，村里除了退回50萬元誠意金外還得賠償50萬元。

　　“這是溫州圈里不成文的規矩。一塊地有人看中了，交了誠意金，其他人就不會去談了，除非這塊地有很大的吸引力。”趙智強說，“我們的合同實際是無效的，交點誠意金，他們就會積極去辦。”

　　按照此合同，村里為了讓趙智強能拿到土地，會回絕其他的買地者，否則會被索賠50萬元。

　　“村里開始要收取500萬元誠意金，后來談到50萬元”，趙智強說，在此之前他還看上了另外一個村的一塊地，不過，該村說“已經收了人家300萬元誠意金，你們不要再摻和了”。

　　10月9日，江前村三產安置地塊在溫州市招投標中心掛牌出讓，起價為1.0457億元，比第二次流拍低了268萬元。

　　11月15日，因為另外兩家已報名的公司沒有在規定的時間內交納保證金而失去了投標資格，正元公司在沒有任何競爭的情況下，加價1萬元以1.0458億元拿到了江前村三產安置地塊。

　　“當時兩家公司報名招投標，但他們的房價沒有辦法和我們競爭，”溫州營銷協會副秘書長董明方說，“我們已經把5300元/平方米的建房成本說出去了，他們建成后每平方米賣七八千元誰要？”

　　如何實現房價低30%

　　趙智強說，一開始正元公司有意拿下江前村三產安置地塊自行開發，他知道此意圖后便與正元公司接觸，最后雙方決定合作，“他們自己開發有資金壓力，兩年后房子建好了銷售情況也很難說”。

　　正元公司是瑞安市(溫州下屬的縣級市)一家名不見經傳的房地產開發公司，是瑞安市印刷機械廠在舊城改造拆遷時為開發本廠土地而成立的公司，今年5月改制為民營公司，注冊資金1000萬元。該公司總經理吳國華認為，代建溫州集資建房項目可以提高公司的知名度。

　　按照雙方最初談判的結果，一樓的商鋪、地下車庫由正元公司投資并歸其所有；樓上住宅部分由溫州集資建房聯盟建設并擁有。如果按照此方案“核算下來房價每平方米5900元，我們認為這個價位對建房者沒有吸引力，沒有談攏”。趙智強說，后來雙方再次商議，決定由正元公司代建，代建費為總價的2%(331.6萬元)，平均房價約6500元。但“用出售車庫、商鋪的錢貼補住宅，房價每平方米可降低到5300元，比周邊低30%”。趙智強說，這個價格成本核算非常細，各項費用列出來，整整算了兩個月。

　　按照溫州營銷協會和正元公司的合作模式，個人集資建房規避了房地產公司的利潤、融資成本、銷售環節等費用而達到降低房價的目的。

　　溫州一家知名房地產開發公司負責人指出，這種個人集資建房形式還規避了許多部門的規費，可能會影響今后項目審批，“該收和不該收的如人防費、白螞防治費等有十幾項，加起來每平方米要增加150元～180元”。按溫州個人集資建房項目總建筑面積2.55萬平方米計算，上述規費約400多萬元。

　　溫州破局考驗多方智慧

　　據悉，因為有人舉報溫州市營銷協會“非法集資”，溫州市銀監局、公安部門曾到營銷協會調查過。

　　“調查對我們的壓力非常大，因為有人為的因素在里面。”趙智強說，“有人給我打電話，讓我們停下來，我也就是一句話，停下來你得下正式文件。”

　　趙智強表示，相關部門主要擔心資金安全問題。溫州個人集資建房有一套嚴格的資金監管體系，這一方面利于保證資金安全，另一方面也規避了“非法集資”的法律風險。個人集資建房者將資金存入銀行專用賬戶，在營銷協會、村委會、銀行、正元公司四方簽字蓋章的情況下，才能動用資金。

　　“希望政府將此作為新生事物來支持，”趙智強說，“我們沒有違背大的方針，符合當前社會潮流，不能逮住某一個小環節的問題不放。”

　　11月27日下午，溫州市房管局和瑞安市房管局有關人員到正元公司進行調查，要求他們盡快和建設局、房管局、稅務局等管理部門溝通，研究下一步該如何走。“集資建房聯盟這種方式是行不通的，除非中央有文件下來。”一位與會的官員表示。

　　12月4日，建設部有關人士在電話中對本報記者表示：“目前房地產的宏觀調控是大問題，主要是督促各地抓落實宏觀調控政策。應該說溫州個人集資建房只是個案，不可能放在國家層面考量。”

　　透視

　　個人集資建房“游走”政策邊緣

　　本報記者 寧華溫州報道 溫州市房產管理局局長胡立同表示，溫州個人集資建房有借房地產開發商走開發程序之嫌。建設部已經下發了通知，要求溫州市房產管理局對此事進行調查。

　　管理部門的表態，讓溫州個人集資建房的未來充滿了不確定性。

　　低房價可能難保

　　“他們拿地以后，我們向有關市領導匯報過，市里的意見是‘既然是房地產開發企業拿地，就按照開發程序走’。” 胡立同說。

　　如果溫州個人集資建房項目被視做是商品房開發行為，那么開發商需為其經營行為繳納相關費用，其中最大的兩筆費用是預收的住房總售價15%的企業所得稅(視企業實際利潤情況可按比例返還)和5.7%的營業稅。

　　按照溫州市場營銷協會和正元公司的合作模式，個人集資建房規避了房地產公司的利潤、融資成本、銷售環節等費用；開發公司只收取代建費，沒有利潤，不必預繳15%的企業所得稅。“我們沒有房子在銷售，營業稅也在爭取取消或減免。”正元公司董事長林行勤說。

　　溫州某房地產開發商認為，能否以沒有利潤為由不繳納企業所得稅，要取決于稅務部門的態度。稅務部門為防止房地產開發企業有意避稅，一般會根據同一地段的房價來核定，沒有特殊原因，價格如果明顯低很多，稅務部門肯定通不過。

　　個人集資建房會員必須憑銷售發票才能取得房產證。按約定，發票由正元公司開具。盡管正元公司稱其僅是代建，并不產生利潤，但其開具發票即為銷售行為，有銷售行為就會產生交易稅費。按規定開發票產生的稅金將由集資建房會員個人負擔。這已經在合同里面寫明。正元公司副總經理王鑒輝說。

　　如果被視為商品房開發行為并繳納相關費用，溫州個人集資建房最具有吸引力的價格優勢將不復存在。粗略匡算，其建房成本至少要增加20%，每平方米5300元的房價恐怕要上升近7000元。

　　下一步能否走通

　　胡立同說，溫州這種個人集資建房不符合規定。

　　原城鄉建設環境保護部(即建設部)1983年發布的《城鎮個人建造住宅管理辦法》中規定，城鎮個人建造住宅，須由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產管理機關提出申請，經審核同意后，才準建造住宅。2004年施行的《經濟適用住房管理辦法》再次明確：住房困難戶較多的工礦區和困難企業，經批準可利用單位自用土地進行集資、合作建房。參加對象必須是本單位無房戶和符合市、縣人民政府規定的住房困難家庭。

　　胡立同認為，今后房管局遇到的最大的管理問題就是網上公開銷售。按照有關規定，如果正元公司取得四證后要預售，必須全部上網公開銷售，這樣溫州個人集資建房者的利益無法得到保障。

　　“我們解決的是中等偏下收入人群的住房需求，這一部分人既不夠條件得到

　　正元公司副總經理王鑒輝表示，取得土地證后他們馬上就會向溫州市發改委申請立項，“報告早已經寫好了”。

　　溫州市發改委審批中心的一位工作人員表示，“還沒有接到正元公司的立項申請，不便發表看法”。

　　此前，溫州市國土資源局局長劉允南表示，不是個人集資建房者拿到了土地，而是他們委托的房產商拿到了土地，房產商拿土地符合法律程序；溫州市招投標中心產權土地交易科的鄭先生表示，正元公司有相關資質，符合拿地的規定；溫州市建設局局長陸光中也表示，只要建設項目的申報符合各項法律程序，建設部門將予以辦理相關審批手續。

　　而更多的政府部門則表示，正元公司還沒有申報到本部門，目前不屬于其職權范圍。“現在我們監管不到，按程序起碼要一年以后商品房可以預售了才到房產管理局，” 胡立同說，“怎么辦我們現在都很難說。”

　　鏈接

　　南京個人集資建房發起人邵角：我沒有找到協會掛靠，找過多家銀行、開發商都沒法談下去，銀行、開發商不可能和我個人簽協議。

　　廣州個人集資建房發起人魏昆：廣州有實力的房地產開發商多，政府推出的土地供不應求，個人集資建房拿地根本沒機會和賣方幕后談判。這種幕后洽談的拿地方式在其他城市很難實現。

　　惠州個人集資建房發起人楊永紅：溫州成功拿地值得借鑒，但各地的情況不一樣，土地供應量也有差別，要根據地域的具體情況來選擇適宜當地的有效方式。因為土地難拿，惠州采用的方式是集資買爛尾樓。