二手房稅的提高并不僅會影響到房子的買賣雙方，而將在長遠上影響到中國房地產市場

　　-本刊記者/郭濤濤

　　按照北京市地稅局發布的《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，自2006年12月1日起，北京市將首次對個人二手房轉讓征收增值稅。有消息稱，北京試行之后，該政策或將推廣至全國。

　　中國政府已針對房地產市場進行了長達3年的宏觀調控。而自2006年4月28日央行加息繼續調控以來，針對二手房的宏觀調控政策也日漸緊縮。對個人轉讓二手房加收增值稅之后，也就意味著二手房交易所有涉稅項目皆已征收。

　　此前，國稅總局于7月26日下發《關于住房轉讓所得稅征收個人所得稅有關問題的通知》中稱，將在全國范圍內統一強制性征收二手房轉讓個人所得稅。而從6月1日開始，個人購買不足5年的住房對外銷售即全額征收營業稅。

　　北京市地稅局出臺這項政策目標在于繼續打擊二手房市場投機行為。據統計，自1999年10月北京開放二手房市場以來，6年之間，二手房交易量增長了63倍，達到2005年的70180套。而截至今年10月，在全國房價總體提高3個百分點，達6.6%增長幅度同時，北京市房價漲幅達10.7%。

　　房價將繼續上漲

　　“近期房價還會上漲，”中原地產三級市場部總監宮萍表示。她告訴《新世紀》周刊，由于北京目前住房供需比大概在1：7左右，買賣情況不同。而收取二手房增值稅涉及面又很小，國家出臺政策在于整頓二手房市場，但它實際上并不能阻止房價的繼續上升。

　　此次對二手房交易征收增值稅的內容更加細化。根據通知規定，通知只針對非普通住宅收取增值稅。同時也對轉讓時限做了規定，并有不同的標準。對于轉讓居住滿三年未滿五年的非普通住宅，增值稅減半收取，而居住未滿三年的，才全額收取。

　　根據北京市關于對非普通住宅的認定，只要符合住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套住宅面積在140平方米以上、實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以上中任何一項條件，即在征收增值稅范圍之內。而普通住宅，則基本免征增值稅。

　　“由于此次收取二手房增值稅只占市場12%—13%的比重，即便是收取增值稅成本增加，也不會對二手房市場有很大影響，而北京一些區域二手房依然很緊俏。”12月1日，鏈家房地產經紀公司市場研究中心張月告訴《新世紀》周刊。此前，鏈家已打造了北京最大的二手房房源信息平臺。

　　然而，這卻是第一次針對個人轉讓二手房征收增值稅的規定。在對二手房市場沒有很大影響的同時，符合條件的個人成為了此次征稅的直接影響者。此前，對房產轉讓收取增值稅的對象只對于地產企業和地產商。這就意味著，即便不是投機的個人轉讓二手房行為，也將按照投機標準對待。

　　不只是交易人利益受損

　　根據北京市地稅部門11月29日下發的《個人轉讓二手房繳納土地增值稅政策宣傳》中的細則，一套2004年購買的原價為80萬的非普通商品房，如果要在12月1日之后以100萬的價格成功出售，賣房人將繳納12150元的二手房轉讓增值稅。而由于北京市巨大的供需差距，這部分增加的成本又將由買房人承擔。

　　并且，即便是賣方也要為此次征收二手房增值稅承擔成本。當增值稅繳納個人在履行稅收義務之后，如果在交易中利益受損，國家是否要給個人賠償？規定中并沒有對納稅人在履行繳納土地增值稅義務同時，并對應享受的權利做任何說明。

　　據我愛我家權證部數據，11月15日開始，140平方米以上的非普通住宅的加急過戶量較往常上升了45%，而140平方米以下的普通住宅的加急過戶量占了總加急過戶量的72%。鏈家的統計顯示，11月下半月二手房成交量比上半月上漲20%，宏觀調控以來，這是首次非普通住宅交易上漲幅度超過普通住宅。

　　對個人收取二手房轉讓增值稅又將對房價上漲起到推波助瀾的作用。在房價沒有因為這項政策而得到控制的同時，個人卻不得不按照規定，在轉讓二手房的時候，多繳納一筆增值稅款。二手房交易成本因此而上漲，價格也因此進一步提升，上升的價格又推動了整體二手房價格的上漲。

　　買不起就租？

　　外加北京市巨大的供需差距，房價將繼續上漲已成為社會共識。對于越來越多的人來說，由于收入的增加難以跟上房價上漲，距離買房子的目標也越來越遠。張月告訴《新世紀》周刊，這幾年二手房交易量翻番增長，但是租房的交易量始終相當于二手房交易數量的10倍。

　　28歲的徐女士4年前從國外回到北京，目前從事銷售工作，月收入3000元左右。自從來到北京，她一直租房子住。她向《新世紀》周刊表示，以她個人的收入，根本買不起房子，因此希望和男友一起奮斗買房子。而持有類似觀點的還有中國人民大學的一位副教授，他目前租房月租有1500元。

　　此前11月22日，在第三屆中國宏觀經濟走勢與產業發展高層論壇上，國土資源部土地利用副司長束克欣表示，政府應該調整政策導向，倡導中低收入家庭租房居住，并引用了歐洲多數國家租房者居多的例子。然而，事實并非如此。

　　除了有調查顯示，東方人具有更加強烈的買房偏好以外，中國房地產市場和歐洲有著本質的區別。包括歐洲在內西方資本主義國家的土地是私權性質的，土地可以自由交易。而在中國，土地尚為國有。

　　而在租房市場上，德國埃森-杜伊斯堡大學東亞政治學博士吳強告訴《新世紀》周刊，德國恰是典型的歐洲租房模式。但德國有自助建房協會、發達的住房儲蓄金融機構，以及發達的業主委員會和租客委員為住房服務。而這其中包括大量傳統極其悠久的、組織發達的非營利組織。

　　在通過稅收對房地產市場的宏觀調控上，吳強表示，雖然德國也收取土地增值稅，國會也就增稅問題已爭吵了好幾年，但德國的稅法相對穩定，不像中國變動那么大。而就中國宏觀調控的意義，吳強說，看不出來兩國的相同點，大多數行業也沒有這樣的宏觀調控，德國政府經濟政策的重心是就業。

　　過度干預市場后果嚴重

　　古老的經濟學理論早已說明，政府過度干預市場總是會以失敗而告終。即便短期內收到了效果，但在長期，由于交易人的市場行為因過度干預而被扭曲，社會將付出更大的代價。

　　而這在房地產市場發展歷史上早有明證。臺灣的房價在1972年-1987年出現了三次暴漲，每次暴漲之后，臺灣當局即采取各種干預手段壓抑房價。每次，房價在降低之后，又出現更大漲幅，直至1987年連續4年房價飛漲，最后導致了房地產市場的崩潰。

　　房地產市場的崩潰在于房價的上漲遠遠超出了社會個人收入的增長幅度。根據中國統計局提供的數據，2001年~2003年，中國人收入上升幅度超過了房價的上漲程度，因此房價還在可以接受的范圍內。2004年兩者已經持平，再往后，房價繼續上漲，而打擊投機行為的宏觀調控也開始了。

　　然而，與6月1日開始對五年內二手房征收全額營業稅相比，收取個人轉讓二手房增值稅并不能打擊炒房的投機行為，相反卻增加了個人交易成本，推高了房價。

　　而當房價繼續上漲，并與收入增長速度拉大，未來又會如何？