黃石松 陳紅梅

　　一、房地產宏觀調控政策的回顧

　　2003年開始，針對宏觀經濟運行中的問題，中央實施了以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施。宏觀政策的兩條主線：一是嚴把土地關，二是嚴把信貸關。其根本宗旨和政策目標是：抑制投資過快增長，促進經濟增長模式的轉變。一方面，土地管理部門持續開展土地市場的清理整頓，強化對土地供應的管理，嚴格對耕地占用的審批，執行經營性土地的“招拍掛”制度；另一方面，銀行嚴格控制對房地產的信貸投放，提高商業銀行存款準備金比率、提高貸款利率、實行差別貸款政策等，房地產管理部門則加強規范房地產市場秩序，實行網上簽約，嚴厲打擊炒房，對短時間內的房屋轉讓征收營業稅和個人所得稅，限制外資投資和購買房地產。

　　2005年，房地產調控的政策進一步深化，調控力度加大，重點更加突出，目標是：加大中低收入住房供應，抑制房價的過快增長。一些地方政府甚至把控制房價作為政府官員考核的主要指標。國務院明確要求加大對中低價位房屋和中小

戶型房屋的供應，并提出了明確的量化指標，各地也相繼出臺加大經濟適用房建設和推進廉租房建設的計劃和措施；實行土地總監察制度，對土地出讓金的征管和使用進行改革，加大對土地和項目的清理檢查，規范工業用地的價格和地方政府在招商引資中的土地使用，提高土地使用稅和耕地占用費，加大對征地農民的補償。中央還加大了對地方的檢查力度，包括內蒙古違法開工項目和河南違法占地項目被中央嚴肅處理。

　　可以說，這幾年房地產宏觀調控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業，然而，一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決，政策的效果還有待時間的檢驗，房價與地價增長的勢頭并沒有有效抑制。

　　二、問題與困惑

　　我國房價上漲有沒有內在的客觀動力嗎？房價究竟應該保持一個什么樣的增長速度才合理呢？三年前，國家剛開始實行宏觀調控時，甚至有人認為政策的實施將在短期內使房價下降，然而，經過三年的宏觀調控，并沒有如大家所愿，市場自有它內在的規律。以下是國外發達國家經濟增長時期住房價格變化情況：

　　1、瑞典1981-2005年住房價格變化情況

　　從圖表可以看出，在經濟快速增長時期，瑞典的房屋價格波動很大，從1981年到2005年的25年間，房價總體上處于快速上漲的階段，消費者價格指數上漲了2.5倍，平均年增長在10%，而房屋價格同期(住宅類價格)上漲了3.87倍，年均上漲15.5%，住宅價格的上漲高于物價的上漲。

　　2、美國GDP與住房消費支出增長速度

　　從1980年到2005年的25年中，美國個人住房消費支出指數上升了2倍多，高于美國GDP的上漲幅度，而且，從1980年到2001年前，住房消費支出上漲快于可支配收入的增長，2001年，才出現了收入增長快于消費增長和GDP增長的局面。

　　此外，英國住宅價格從1980年到1993年的13年中價格波動很大�熞�1980年的價格為100，住宅用地價格在1985-1987年的三年中上升了3倍，盡管房屋的價格也平穩得多，但仍然在1980年到1992年的12年中上升了2倍多。

　　從以上發達國家的情況可以看出，在經濟持續快速發展的時期，在全球貨幣流動性過剩，

人民幣升值帶來不動產價值重估的背景下，在資源性產品價格普遍快速上升，房地產區別于其他商品，在滿足使用價值的同時，其投資屬性和投資價值不斷激發，價格必然呈現上漲的趨勢。關鍵是上漲的速度是否與GDP的增長速度相協調，與居民可支配收入增長相協調，與社會總體物價指數的上漲相協調。長期而言，只要是房價的上漲速度低于居民收入的上漲速度，那么這種上漲仍然在合理的范圍以內。從金融風險控制的角度和按揭的償還能力分析，只要可支配收入保持穩定增長，收入增長速度高于銀行貸款利率的增長速度，購房人在不出現意外的情況下，償還就沒有問題。

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