張夢

　　國家統計局日前發布的數據顯示，2005年我國房地產開發企業資產負債率高達72.7%。近日，作為深圳當地知名房地產公司的國基房地產公司被債權人申請破產清算。截至今年3月31日，深圳國基負債總額為9.06億余元，成為迄今為止中國房地產最大的破產案。另據報道，上海數量龐大的小型開發商放棄無力開發的項目或退出開發領域，或轉讓股權、尋求合作經營。

　　有關專家表示，深圳國基的破產，以及上海開發商的出局，無疑是今年強勢宏觀調控的結果。也佐證了今年年中業界的預言，即下半年將有30%或以上的開發商出局。在銀行貸款及土地日益趨緊的情況下，資金及土地問題困擾房地產開發商，有地沒錢的將被大型開發商兼并出局，無地少錢的則選擇自動退市。熬過了今年年關，開發商們迎來的或許是更加慘烈的一年。

　　房地產企業“金”關難過

　　過去5年是中國房地產行業的“井噴時代”。房地產之所以能夠熱起來，首先與銀行過度放貸有關。今年，建設部等九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》明確規定，為抑制房地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。

　　北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶表示，在銀行將貸款門檻提升到35%后，開發商的資金缺口將達到3100億元，預計將有二、三成的開發企業將破產。部分房地產企業可能已經意識到資本金比例過低的現狀，正試圖通過多種途徑解決自有資金不足的問題。由于中國房地產商所面對的政策不確定性增加，房地產企業融資成本由此上升。一些開發商向江浙地下錢莊借貸，年利率高達10%-20%。甚至還出現了有些開發商公然以30%的年利率求借資金的現象。

　　由于從銀行貸不到錢，“吐地”的開發商越來越多了。與此同時，土地抵押貸款項目開始增多。在土地二級市場，如果開發商不希望出售項目而需要貸款融資，就得通過銀行辦理土地抵押的委托貸款手續。貸不到錢的開發商不得不轉讓項目，而接手的買家卻更為謹慎。

　　業內人士表示，2007年是房地產公司淘汰年，兩極分化會更加嚴重。熱點樓盤仍會很熱，大企業的品牌樓盤將相對賣得好，會出現逆市上揚乃至保持熱銷的狀況；另一方面，滯銷樓盤困難會更大，而本來資金狀況不佳的開發商無法按時交房、無法按進度施工的情況很可能會越來越多。

　　房企破產不再是

神話

　　最近，北京市銀監局發布了叫停未封頂樓盤個人按揭貸款的通知。這個看似非常專業的金融業務規范性的規定，卻在業界引起了廣泛關注。過去，一些開發商之所以能夠開發總投資幾億元甚至幾十億元的樓盤和小區，靠的就是“以小博大”，即借助建筑商的墊資，以及購房者的按揭貸款完成樓盤的后期建設。現在，北京市銀監局的一紙通知，不僅影響個人按揭貸款的發放數量和發放進度，而且直接打斷了開發商的資金鏈。同時也是對國內持續多年來房地產業開發模式的一次沖擊。業內人士預言，如果北京的這個政策能夠在全國推廣并嚴格地執行，中國將死去一大批房地產企業。

　　事實上，國內房地產企業倒閉破產已經來臨。近日，深圳市中級人民法院依法宣告深圳國基破產還債，并指定成立破產清算組對其進行破產清算。據了解，財務狀況混亂、資金運用能力較差、投資盲目、內部管理不規范等，是導致深圳國基陷入重重危機的主要原因，而國家

宏觀調控加速了深圳國基的破產。自2001年4月開發漾日灣畔以來，深圳國基就一直備受爭議與質疑，官司不斷。在深圳市中級人民法院的網站上，可以查出以深圳國基或深圳國基董事長李會斌為被告的案件多達13件，案由多為經濟糾紛或房產相關問題。作為一個房地產企業，在資金已經吃緊的情況下，盲目投資加快了深圳國基的死亡速度。據稱，深圳國基董事長李會斌先后用4000多萬元買下了深圳一個叫拉斯維加斯的歌舞廳，以及一個叫蓮花島的酒樓，酒樓甚至在接手不久后就宣告歇業。2004年上半年，深圳國基在廣東茂名斥資近2億元通過拍賣收購了一家瀕臨倒閉的國有性質的腈綸廠。接手之后才發現這家腈綸廠已被人抵押做了5000萬元的貸款。腈綸廠還沒有正式開工便又陷入一場官司，自此深圳國基完全陷入困境。

　　宏觀調控的效果顯現

　　有關專家表示，房地產企業的違規現象很多，有些房地產企業幾乎是空手套白狼，自有資金嚴重不足，可是這些房地產企業居然還能長期存在，其原因就在于金融監管不到位。一旦這些企業資金鏈斷裂，其風險都將集中到銀行。在成熟的市場經濟中不會出現的問題卻頻頻出現在中國的房地產市場，這只能說明中國的經濟改革還有很長的路要走。目前，有些房地產商進入破產程序，說明宏觀調控的效果已經顯現出來。

　　有關專家認為，對于調控效果明顯但還有很多大城市房價仍在上漲這個問題，不能孤立地從房地產市場來看，資產升值是大勢所趨，不僅房地產市場是這樣，其他資產市場也是如此。一定要強制房地產價值下跌，就會傷害到其他的經濟領域。

　　也有業內人士認為，如果認真嚴肅地執行金融紀律，及國務院關于最低資本充足率35%的規定，一定會發生開發商破產事件。當然，淘汰的同時，絕不會出現風雨一來全部倒下的局面。房地產企業破產的原因主要有兩種：一種是資不抵債，一種是難以為繼。對于絕大多數房地產企業來說，這些年應該說還是收獲頗豐的。因此，在過去土地招拍掛市場競爭土地時，房地產企業只要不過于冒險“賭博”的，現在死于“資不抵債”的可能性不會太大。對開發商來說，最危險的是“難以為繼”。