江水

　　盡管上海11月份樓市成交量與去年同期相比大漲近30%，但單月的成交面積與9、10月份并不算好的銷售成績相比，依舊有一定的差距。受外郊環成交量暴跌37.1%的拖累，本周(11.22~11.28)上海商品房成交面積、成交均價都有不小幅度的下跌，這是否宣告上海樓市進入“冬眠期”？

　　據天天房展網(ttfz.net)研究中心提供的資料顯示，本周上海商品房成交面積38.69萬平方米，環比下跌15.7%；成交均價9731元/平方米，環比下跌6.3%，重新跌回萬元以內。其中住宅類產品的下跌幅度更大，本周上海商品住宅成交面積僅29.32萬平方米，環比下跌14.1%；成交均價8847元/平方米，環比大幅度下跌18.4%，創下近半年來單周最大的跌幅。

　　單周近30萬平方米的商品住宅成交量，與去年同期基本相當，也與年初至今33.08萬平方米的周平均成交量相差不大，但本周的商品住宅成交均價比年初至今的累計均價9407元/平方米還低560元/平方米，排除新上市樓盤地域等因素的影響，也的確說明自6月份以來頻繁的調控政策，對

　　分析本周樓市的行情，我們發現，別墅成交量的大幅度下跌是導致本周商品住宅“量價齊跌”的主要原因，上周因“中房森林別墅”的整體出售以及“御翠園”、“金地格林風范城”等別墅的熱銷，量價都達到一個高位，本周別墅市場相對冷清，占住宅成交面積的比重僅有10.4%，只是上周的一半，但與年初至今的平均比重基本相當，因此本周商品住宅均價下跌也就在情理之中。

　　另外，本周上海樓市量、價齊跌也與近期新增供應量的急劇減少、促銷優惠活動減少不無關系。今年9、10月份的銷售旺季，開發商積極備戰紛紛推盤，新增供應量創新高，據天天房展網(ttfz.net)研究中心提供的數據顯示：9.01~10.15這一個半月內，上海商品房的新增供應量達到479萬平方米，而同期的商品房成交面積僅360萬平方米；而10.16~11.29的一個半月時間內，商品房新增供應量只有217萬平方米，甚至低于同期的成交量277萬平方米，新增供應量急劇下降。

　　分析其原因，不難發現，排除少數別墅整體出售的影響，9、10月份以來，上海樓市成交量和成交價格都與開發商的期望有較大的差距，各開發商都在等待有利時機而“捂盤”不動。但二次調控的利劍依舊高懸，從全國其他城市樓市漲聲依舊的情況來看，出臺新的更嚴厲的調控政策的可能性極高，因此在現有情況下，上海樓市量、價反彈的可能性很小，加之年關將近，各開發商面臨年終資金回籠的壓力，財務報表也需要讓各方看得過去，因此這種“捂盤惜售”現象不可能維持很長時間，留給購房者的將是更大的實惠，這對有需求的購房者來說，確是一個值得高興的消息。

　　[作者為天天房展網(www.ttfz.net)研究中心分析師]

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