黃晨

　　一個規模超過40人的北美房地產投資團隊于不久前開始了在中國為期兩周的考察。上周六，他們抵達了此行的第四站——蘇州，并與當地開發商中茵集團聯袂舉辦了一場級別頗高的中美高端物業投資論壇。

　　考察活動的組織者——國際注冊商業房地產投資師協會(CCIM Institute，下稱“CCIM”)是一家總部設于美國芝加哥的專業資格認證機構。此前在中國的業務以廣泛的房地產培訓課程及頒發由協會認可的CCIM證書為主。組織協會成員集體考察中國投資機遇尚是CCIM成立以來的首次。

　　“中國過去10年的建設令人振奮。為加拿大以及美國的CCIM會員尋找投資機會正是此行的目的。”美國CCIM協會2005年主席Pius Leung如是而言。

　　境外資本漸入蘇州

　　2006年1~10月，蘇州市

　　對于這樣一個二線城市，境外資本的青睞程度依舊不弱。早在2004年，中富集團即向蘇州建屋整體收購了一棟在建樓宇，并改造成為酒店式公寓委托新加坡雅詩閣集團管理。此后不久又傳出信息，該物業被一家新加坡基金以近1億元的代價整體收購，是境外資本落地蘇州的第一單。

　　2006年初，中茵集團攜旗下蘇州皇冠酒店社區在美國舊金山與洛杉磯進行了為期兩個月的推介活動。近7000萬元的銷售業績(注：約20多套物業)再度驗證境外資本對于蘇州的推崇。

　　一位參加此次考察團的美國房產中介商表示，他的客戶多從事制造業或零售業，且有到中國投資的意向。此行就是帶著他們的需求來中國尋找合適的物業。因此對居住以及零售物業都有著相當的興趣。盡管這是第一次到蘇州，但他已留下非常深刻的印象。

　　向外“磨合”仍需時日

　　但境外大型地產基金以及潛在的戰略投資者對二線城市的市場風險與投資環境仍存有一定顧慮，這也成為他們盡管將觸角伸向二線城市，卻很難快速動作的重要原因。

　　中茵集團董事長高建榮稱，公司曾與摩根士丹利、花旗銀行、德意志銀行等多家境外機構商談合作，但都未能做更深層次的溝通。摩根士丹利曾委婉地表示，目前進入二線城市仍為時過早。

　　除此之外，價格亦是二線城市與大型境外投資機構失之交臂的重要因素。蘇州中茵置業有限公司策劃部總監馬磊表示，此前也曾與一部分基金就昆山綜合商業項目的整體出售事宜做過溝通。但對方過低的報價令對利潤率有一定考慮的開發企業很難接受。

　　與境外資本市場對接，對一部分已漸成規模的二線城市開發商而言似乎也不是那么迫切的事。以中茵集團為例，已進入26座城市發展，在土地儲備與資金方面存在較大的回旋空間。盡管也有將企業做成公眾公司的打算，但目前過高的上市成本亦令他們暫時不做此種考慮。

　　實際上，相比一線城市的高利潤、高風險運作，二線城市從某種程度而言正成為某一類適應企業的開發“溫床”，其對境外資本的吸引力也在日趨增強。

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