王芳潔

　　自去年下半年開始，及至今年年底，廣渠路36號地一直被認定為北京市新地王，受人禮遇了很久。但歷史仿佛開了一個玩笑。命運多舛的廣渠路36號地除了可能刷新北京土地總價的歷史紀錄外，與面積最大、單價最高等多項桂冠無緣

　　昨日上午，北京市土地儲備中心網站上悄然掛出一則公告：北京城市開發集團有限責任公司、北京城建興華地產有限公司聯合體以26億元競得朝陽區廣渠路36號住宅及配套用地的國有土地使用權。

　　盡管36號地的總價的確達到了北京有史以來的最高水平，比去年清河地王更多出0.2億，但按照可銷售面積計算，36號地的樓面地價僅為5939元/平方米。低于此前剛剛出讓的四惠橋東北側地塊，該幅由金地集團競得的地塊，樓面地價為7389元/平方米。

　　無論從開發實力而言，還是投標價格，城開城建為何能夠屏開雀選，記者在發稿前還不能確定。但價格之低，令所有市場人士大跌眼鏡。

　　群雄逐鹿

　　根據北京市土地儲備中心網站公布的信息，參與廣渠路36號地投標的企業分別是上海、北京世茂房地產有限公司等聯合體；廣東珠江投資有限公司、北京合生綠洲房地產開發有限公司、合生創展集團有限公司聯合體；金融街控股股份有限公司；恒基(中國)地產有限公司；華人置業集團、愛美高房地產(成都)有限公司；北京城市開發集團有限責任公司、北京城建興華地產有限公司；北京北辰實業股份有限公司；華潤股份有限公司、華潤置地(北京)股份有限公司；中海地產股份有限公司；廣州富力地產股份有限公司；國浩房地產(中國)有限公司；北京市華遠地產股份有限公司；以及中遠房地產開發有限公司。

　　13家企業幾乎無一弱手，其中更包含了多項第一。如中國最大的民營房地產企業合生創展，北京最大的房地產企業首開集團，內地第一家登陸港股的房地產企業北辰實業，去年清河角逐的花魁華潤置地，剛剛在四惠東地塊中報出最高價的中遠地產。

　　競爭者的實力暗合了廣渠路36號地的特殊地位。自去年下半年開始，及至今年年底，廣渠路36號地一直被認定為北京市新地王，受人禮遇了很久。

　　但歷史仿佛開了一個玩笑。命運多舛的廣渠路36號地除了可能刷新北京土地總價的歷史紀錄外，與面積最大、單價最高等多項桂冠無緣。

　　雖然今天掛牌的廣渠路36號地占地面積236958.028平方米，規劃建筑面積460361.65平方米，氣勢已十分磅礴。但46萬平方米僅僅是整個36號地的一半。去年9月吉普車廠地塊即已經位列當年四季度出讓的土地清單計劃中，地塊北挨廣渠路，南臨南磨坊路，東西與西大望路、東三環各有一段距離，總建筑面積90.2萬平方米。

　　由于交通評估沒有通過，本該于去年完成的土地出讓計劃被擱置下來。及至今年10月正式掛牌，36號地卻出人意料地被南北一分為二，僅出讓北地塊。

　　盡管這次分割使廣渠路36號地無緣面積最大地塊，但開發商購買其招標文件的踴躍程度，足以說明該地塊在目前的土地市場上分量十足。幾乎一致的預言是，未來將出現一個前無古人、后無來者的天價地。

　　天價地預言破滅

　　不久前，四惠橋東北側地塊開標，很多業內人士將其樓面地價視作廣渠路36號地的風向標。因為從位置而言，兩地塊均在東四環附近，又各有優勢。

　　在廣渠路36號地的光環下，本身建筑面積僅10萬平方米的四惠東地塊賺盡了人們的目光。即便是報價第二的金地集團中標，樓面地價也達到了7389元/平方米。其時，中原地產華北區域董事總經理李文杰也預測廣渠路36號地未來的售價將在15000元/平方米，以此推算，其樓面地價也應在7000元/平方米以上，總地價將達到32億元的天文數字。

　　然而36號地再次讓人們“失望”了。13份價格標中，第一名也僅為30.1億。何況所有投標企業中，呼聲最高的是城開城建，報價26億。

　　李文杰驚嘆：“廣渠路36號地的價值已經被低估了！”據李介紹，開發商私下估算的地塊價值在40億以上。

　　至于低估價值的原因，李文杰認為主要是政策原因。經過2006年的“國六條”，政府的土地政策發生了變化，將“價高者得”的拍賣政策，改為“綜合評分”的招標政策，旨在“防止土地價格上漲”。

　　在呼聲越來越大的天價地預言中，政府杜絕天價地的決心亦更堅定。李文杰綜合分析認為，為了抑制地價，政府財政補貼了中標企業至少10億元。

　　果真如此，無論哪家企業拿到廣渠路36號地都將是“只賺不賠”的買賣。這個幸運兒正是城開城建，兩家北京本土的大型國有房地產企業。

　　當然，更理想化的局面是，36號地形成市場供應時，低地價將拉低銷售價格，從而為持續走高的北京樓市降溫。（來源：第一財經日報）

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