郭威

　　溫州個人合作建房的初戰告捷，到底是一個什么樣的標志？是不可復制的特例，還是可以燎原的星星之火？

　　榜樣的力量是無窮的，尤其是成功的榜樣。

　　與同為“舉旗者”的于凌罡反復強調“反暴利并不是合作蓋樓的惟一宗旨”不同，趙智強明確表示并承諾，個人合作建房要比市場價低30%左右。

　　“正是這個差價滋生了個人合作建房的市場空間。”趙智強信心滿懷。而根據《財經時報》調查，在歐美發達國家，個人建房成本和市場價的普遍差距，也剛好就在30%這個水平上。

　　看來趙絕不是一時沖動，也絕非輕率之舉。

　　市場有需求操作有辦法

　　在趙智強看來，當今的中國房地產市場格局，基本由

經濟適用房和商品房兩個層次組成，且兩個層次相距甚遠。個人合作建房正是處于這兩個層次之間，如果能推廣開來，必然會迫使開發商降低利潤空間。

　　此言非虛。他所發起的合作建房聯盟，拍得的土地樓面地價約為4100元/平方米，加上土建、稅費等各種成本，然后抵沖底商和部分車庫的銷售利潤，預計建成后房屋成本價為5300元/平方米左右。而同類地段新房的最高售價已經達到11000/平方米左右。這個差價，已經超過了當初的承諾。

　　“除了拿地，還有很多復雜的問題，一棟房子從規劃到完工要蓋100多個章。”

北京師范大學房地產研究中心主任董藩，并不贊同趙智強的觀點——“拿到了地塊，就等于完成整個項目70%~80%的工作量”。

　　這一觀點和許多開發商不謀而合。“地有了，規劃批不下來，等個三五年，這個成本誰承擔？”北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖認為，在和政府打交道方面，趙智強們顯然經驗不足。

　　但趙的回答是，“我們都有考慮”。作為全國十大營銷人之一，趙智強在商界摸爬滾打多年，對房地產市場亦不陌生，深諳市場潛規則。他甚至已經把可能的“灰色成本”計入其中。“溫州市場營銷協會，將會收取包括聘請律師、工程師費用在內的3%管理費”。“這里面也包括公關的費用”。

　　趙智強還坦承自己會從中盈利。“管理費如果有贏余，我們12個發起人會從中拿一些利潤。這是一開始就向社會公布過的，也是項目的參與者都認可的。”

　　對百姓有利政府就該支持

　　“首先政府沒有給我們太多的壓力。”趙智強把溫州模式成功的主要原因歸結為政府的支持。溫州市發改委的一位負責人就此公開表態：“凡是有利于老百姓的事，我們就會支持。”

　　在個人合作建房的這個政策真空地帶中，地方政府的態度會起到至關重要的中用。

　　2005年，大連的個人合作建房行動之所以胎死腹中，就源于該市房管局的一份文件(《關于我市社會自然人組織住房合作社情況及處理建議》)。該文件認為，合作建房的主體“未經房地產主管部門批準，因此不合法”。“叫停是為老百姓好。”

　　這一態度得到了很多開發商的支持。

　　在溫州項目“破冰”之后，甚至也有開發商明確表示，國家原則上不應該鼓勵個人合作建房。他的理由是，“如果真成了風潮，全國人都要自己蓋房，豈不是亂了套？”

　　即使在溫州，個人合作建房其實也并非沒有阻礙。此前有媒體報道，溫州某地產商，曾宴請并灌醉了一個參與項目的成員，“借”走有關材料，并向有關部門舉報“非法集資”。

　　所以趙智強認為，與這一大環境相比，即使是溫州市政府最初的“不支持也不反對”，也顯得“頗為難得”。“沒人壓你，剩下的看你的本事和運氣。”他承認“運氣幫了很大忙”。

　　“溫州的成功只是一個個例，以此作為一種模式，還為時尚早。”

　　正因為如此，溫州的“個案”出現以后，多數房地產商們都采取了“看熱鬧”的態度：“即使趙智強成功了，也成不了氣候。”接受《財經時報》采訪的多位北京地產商，幾乎是異口同聲，“至少在北京基本不可能，你讓于凌罡去湊幾個億看看？”

　　開始出現有利因素

　　不久前，國土資源部下發了《中低價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎上競房價、競地價的土地供應辦法》(征求意見稿)。根據該辦法，開發商拍地前必須先承諾，房價不高于擬出讓地塊同級別普通住房上季度的平均售價，且90平方米以下戶型占地面積要達到擬出讓地塊總面積九成以上。

　　個人合作建房者認為，這一“雙限”政策，顯然會對他們拿地有巨大幫助，因為從拿地的根本目的上來說，個人合作建房比開發商更容易做到“雙限”。

　　實際上，溫州成功的一個因素，就是因為這一“雙限”壓低了地產商的利潤空間，讓他們沒了胃口。

　　實際上，個人合作建房似乎也更合乎“國際潮流”：目前全世界已有80多個國家，建立了十多萬個合作建房組織，這樣的組織在某些國家甚至成為住房建設、銷售和管理的主要形式。在許多國家——例如德國、瑞典、日本等國，個人合作建房作為中低收入人群解決住房問題的一種方式，會得到政府在土地、資金及政策等方面的扶持。

　　以德國為例，合作社建造的住宅已經占到德國新建住宅總數的30.9%。

　　北京個人合作建房倡導者之一孟憲生認為：“溫州的成功現實，說明個人合作建房仍有生命力，它將成為中國個人合作建房的一個操作樣本。”他說，至少在目前，個人合作建房者與地產商相比還處于弱勢，所以就更應該有個“公平的環境”。

　　11月24日(星期五)下午5點，當《財經時報》就此致電建設部時，住房政策研究中心房地產處處長文林峰表示“不便發表看法”。隨后以“正在開會”為由，拒絕了本報的約訪。