本報記者 楊純

　　為什么在全國各地屢試屢敗的個人合作建房，會在以炒房著稱的溫州取得突破？除了溫州的人精，溫州的錢多，還有哪些機緣？

　　溫州人趙智強成了新聞人物。

　　11月15日下午3時，由他發(fā)起的“溫州合作建房聯(lián)盟”(以下簡稱“聯(lián)盟”)所委托的開發(fā)商，以1.0458億元的價格，拿到了溫州市政府掛牌出讓的30畝地塊，成為全國個人合作建房中首個成功拿到地的“先驅(qū)”。

　　“這是萬里長征的第一步，我們剛剛開過遵義會議。”說到拿地成功，趙頗有成就感。按照他們的計劃，如果不出意外，5個月之后，合作建房小區(qū)——“臥龍山莊”就可以開工建設。

　　而如果最終建房成功，包括趙在內(nèi)的260名合作建房者，將如他們所期望的那樣，以每平方米5300元的便宜價格，在溫州市區(qū)的繁華地段，實現(xiàn)自己“居者有其屋”的夢想。

　　難得的機會

　　“從去年3月到現(xiàn)在，我們看了20多塊地，不是面積太大，就是價格太高，但這一次確實是機會難得。”趙智強說。

　　他們拿下的溫州市上江路西片14號地(以下簡稱“14號地塊”)，為龍灣區(qū)蒲州街道江前村三產(chǎn)安置地塊，用地面積15650平方米，北鄰機場大道，對面則是市政府商務中心。

　　趙說的機會，是指由于出讓價高達每畝700萬元，該地塊之前已流拍兩次，最后不得不以掛牌方式出讓。這意味著，即使只有一家報名，也可以進入拍賣程序。而之前幾個地塊的競拍，由于開發(fā)商出價太高，他們惜敗而歸。

　　“但是這一次，開發(fā)商不愿來，我們的機會就來了。”由于該地塊需將上季度同級別普通商品住房均價作為限價標準，開發(fā)商顧慮利潤空間，并不敢輕易競買。這讓趙覺得信心十足。在他看來，自己是會員合作建房，并不追求利潤，“當然勝算很大”。

　　趙說，之前曾有3家地產(chǎn)商報名競買，但到了10月30日(交納保證金的最后期限)，只有他們將1000萬元保證金交到了拍賣方手里。于是，僅以高于掛牌起始價1萬元的價格，他們拿到了土地。

　　房價便宜30%

　　按照趙智強的計劃，12月初，他們要召開一次合作建房的會員大會，討論小區(qū)的建設規(guī)劃以及協(xié)調(diào)會員之間的合作，并簽訂合作建房合同。

　　從拿地到開工建設，他們都準備委托一家名叫“瑞安正元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”(以下簡稱正元公司)的開發(fā)商。按照協(xié)議，正元公司只是合作建房的“代建”單位，而所有費用均由會員自己支付，正元公司只收取包括地價和建筑成本總造價2%的管理費用。

　　現(xiàn)在，260個建房者籌集的2000多萬元，在交了1000多萬元的拿地保證金之后，還剩1000多萬，余下的8000多萬元地價款和其他建安費，他們計劃以信托的方式來籌集。

　　他們過去拿地都是這樣：參與合作建房聯(lián)盟的個人，在簽署意向書之后，便在溫州商業(yè)銀行以個人名義設立賬戶，首付5萬元的定金作為購買土地的保證金，并由該銀行對資金賬戶進行直接監(jiān)管，專戶專用，“每動一筆錢，都需要市場營銷協(xié)會、開發(fā)商、銀行以及土地出讓方的四方蓋章簽字。”

　　如果買地失敗，趙智強會馬上將錢退給會員。在此之前，即使知道買地希望不大，也會盡量動員會員們集資“爭一爭”。“在這一收一退之間，信任度自然就能增加。”

　　“趙智強是溫州市市場營銷協(xié)會的秘書長，這讓我們更有安全感。”一位參加合作建房的會員說。而實際上，趙還是全國十大營銷人物之一。

　　當然，“聯(lián)盟”還有當?shù)劂y行的支持。去年7月，“聯(lián)盟”已與溫州商業(yè)銀行金鷹支行簽署了合作意向書，該支行將對建房資金的50%給予信貸支持。而在此次買地前，他們又與溫州市龍灣區(qū)農(nóng)村合作銀行浦州支行簽訂了合作協(xié)議。對這兩家有合作意愿的銀行，聯(lián)盟將“擇優(yōu)選用”。

　　這塊地將為合作建房者提供260套住房，每人只能購買一套，憑身份證進行登記。現(xiàn)在的合作建房會員中，近三分之一為市場營銷協(xié)會會員企業(yè)的職工，還有一些，則是郊區(qū)居民和當?shù)卮迕瘢�“都不是富人”�?/p>

　　按照測算，地價加上建筑成本，房子每平方米的價格約為6500元。而同一地段的旭陽大廈，現(xiàn)在的房價是每平方米8000元；不遠處的同仁花園，價格則超過了1萬元每平方米。

　　“商鋪和地下車庫的收益在3000萬元左右，如果把約兩三萬平方米的底商出售，銷售回款歸全體合作者所有，收益沖抵所有成本之后，房屋每平方米的價格應該是5300元左右，比周邊的房價低30%。”

　　擔心半途而廢

　　眼下，趙智強最關心的，還是當?shù)卣�府對他們合作建房的態(tài)度。

　　他清楚地記得，過去有人拿著會員的合作建房繳款憑證，告他們還沒拿到土地就辦提前預售，是違法行為。幸好當?shù)毓�安機關在調(diào)查之后，認為指控不實。

　　趙智強說，他曾接到相關部門領導的電話，讓他們“停下來”。“口氣很硬，但我們的態(tài)度也很嚴厲，說如果有文件，我就停下來。”趙的底氣很足，因為他知道這是對方的個人行為，并不代表政府態(tài)度。

　　成功拿地之后，溫州市國土資源局局長劉允南的話，已把趙此前的顧慮打消了大半。劉說：“現(xiàn)在不是這260人拿到了土地，而是他們委托的房產(chǎn)商拿到了土地，房產(chǎn)商拿土地是符合法律程序的。”

　　溫州市房管局副局長陳勝華也表示，個人合作建房是種新鮮事物，“還需要繼續(xù)觀察，進行研究”。

　　一位接近溫州市政府高層的內(nèi)部人士則說，眼下個人合作建房在溫州仍屬“敏感問題”，市政府目前的態(tài)度是“既不反對也不支持”。

　　其實，讓趙最擔心的，是“會遭遇文件叫停”，那樣就“不知道怎么向會員們交待了”。

　　欲建全國聯(lián)盟

　　除了與正元公司接洽小區(qū)規(guī)劃，接待來自全國各地的記者之外，趙志強還打算倡議組建一個全國性的合作建房聯(lián)盟。

　　“溫州的個人合作建房機構，是全國首個以行業(yè)協(xié)會名義發(fā)起的，具有一定的組織權威性和號召力，再加上‘溫州炒房團’聲名遠播，溫州樓市也被認為是全國泡沫成分最高的城市之一，籌建全國性合作建房聯(lián)盟具有代表性。”趙智強說。

　　溫州的拿地成功，讓他想為各地合作建房的健康規(guī)范操作，提供一個公共的交流平臺。不過在他看來，個人合作建房還不太可能成為一種風潮，因為各地具體情況很不一樣，“我們只是想把經(jīng)驗和大家一起分享，共同探討。”

　　現(xiàn)在，溫州營銷協(xié)會已擬定了《全國合作建房聯(lián)盟的章程(草案)》，與全國10多家個人合作建房團隊也取得了聯(lián)系。“拿到地的這幾天，上海、山西、山東和廣東的合作建房團隊負責人，已經(jīng)來到溫州進行面談了。”